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發展信托行業拓寬融資渠道
嚴格意義上說，在中國房地產市場上，只有房地產信貸，沒有多元化的房地產金融。面對“銀根”緊縮，如何有效地拓寬融資渠道已經成為業內外普遍關注的問題。房地產市場對資金的擴大需求與傳統融資渠道變窄之間的矛盾使得房地產業拓展融資渠道顯得尤為必要。從這個意義上說，REIT無疑具有重要的理論與現實意義。
對照國外房地產市場的發展規律，開發市場發展到一定階段必將啟動投資市場和資產證券化市場，三個市場有機組合方能構成一個完整、連續、同時覆蓋投融資環節的房地產市場。在今后的幾年里，房地產投資市場的形成必將促進房地產業的更大發展。房地產投資信托(REIT)，正是啟動房地產投資市場的重要融資工具之一。
拓寬融資渠道尋找有效途徑
房地產業是資金密集型的行業，房地產開發具有周期長、規模大的特點，其間資金供給是否及時、足額，對房地產項目的成敗起著決定性作用。然而，我國自從1993年資本市場關上了房地產公司的融資大門之后，其外部融資就主要依靠銀行貸款這條單一渠道。
以REIT方式為房地產開發企業籌集資金不失為一條有效的途徑，主要體現在以下幾個方面：
1.REIT間接地將房地產資產證券化，為房地產公司開辟了一條新的融資渠道。以房地產投資信托方式融資可以降低房地產公司的整體融資成本。
2.為分散投資風險，REIT一般會將所募集的資金有選擇地投向不同地域、不同種類、不同等級的房地產項目，這對房地產融資起著一個資產組合和導向性作用，能夠有效地協調房地產行業內部的區域、等級結構，緩解當前地區結構失衡的狀況。
3.由于REIT專門經營房地產投融資業務，會造就出一批專門性的房地產投資機構，從而促成其在房地產投資上的規模優勢。
加快產品創新發展信托行業
伴隨著我國由計劃經濟體制向市場經濟體制轉軌，我國信托業曾在相當長的一個時期內處于調整、發展、再調整、再發展的狀態之中。經過5次全國性的清理整頓之后，信托業基本上明確了自己的業務定位，在“受人之托、為人管業、代人理財”的理念指導下，開始了信托業務的再造和創新。
長期以來，房地產投資一直是我國信托公司放不下的情結，但是由于過去在高回報率的驅使下，信托公司采取與房地產開發商相同的戰略模式，以相同的方式進行房地產資產的開發，并在缺乏專門人才的條件下進行房地產管理，使得大量的資金沉淀在房地產投資之中，并且未能獲得期望的回報。
結合美國和亞洲其他國家，特別是韓國的REIT實踐，可以考慮通過引入REIT機制重組信托公司持有的房地產資產和進行新的房地產投資活動。這類似于混合型的房地產投資信托（hybridREIT），信托公司把擁有權益的房地產投資轉化為REIT資產，聘請房地產投資顧問進行管理咨詢，自主經營；另外，REIT可以通過發放抵押貸款或直接貸款的方式向房地產公司提供融資。
增加投資品種拓寬投資渠道
REIT機制的引入正好可以協調房地產開發資金供給不足的矛盾，并且有效地分流居民儲蓄存款。
此外，機構投資者在我國發展迅速，客觀上需要有多樣化的投資渠道來分散組合投資的風險，在此基礎上實現所管理資產的保值增值。而REIT受益憑證收益穩定，以及與其他投資工具的期望收益相關性較弱的特點，使得它作為一種創新的金融工具有著天然的優勢，市場潛力巨大。
因此，從資金投向、設計和發行幾方面來看，REIT在我國有著廣闊的市場，它不僅能夠緩解目前國有商業銀行的信貸壓力，為房地產業發展開辟新的融資渠道，協助信托業推進業務再造和創新，而且REIT作為一種獨特的金融工具，能夠在一定程度上把居民儲蓄分流，提高儲蓄資金的使用效率。
名詞解釋
房地產投資信托（REIT）是指信托公司通過制定信托投資計劃，與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進行房地產或者房地產抵押貸款（Mortgage）投資，并委托或聘請專業機構和人員實施具體的經營管理的一種資金信托投資方式，一般以股份公司或者契約型信托的形式出現。REIT產生于20世紀60年代的美國，是房地產證券化的一種方式。在國際上，自上世紀80年代以來房地產投資信托業得以迅速發展，目前REIT正在世界范圍內日益受到投資者的青睞，以房地產投資為主的不動產信托投資方式在全球漸成市場投資主流。
房地產投資信托分類
按照投資標的分類，可分為：1)權益型（股權型）。權益型REIT資產組合中房地產實質資產投資應超過75%，其投資標的物的所有權屬于整個信托基金，主要收入來源為出售房地產獲得的資本利得和出租房地產獲得的租金。2)抵押權型。抵押權型REIT的資產組合中對房地產開發公司的貸款和房地產貸款的抵押債權合計應超過75%，抵押權型REIT是間接參與房地產的經營，而非直接投資房地產，因而主要收入來源為貸款利息，所以此種類型資產組合的價值受利率影響比較大。3)混合型。混合型RE鄄IT的投資標的物包括房地產和房地產抵押貸款，是上述兩種類型的混合。
按照投資人能否贖回分類，可分為封閉式和開放式兩類：1)封閉式。封閉式REIT發行規模固定，投資人若想買賣此種投資信托的證券，只能在公開市場上競價交易，而不能直接同REIT以凈值交易，同時為保障投資人的權益不被稀釋，此種REIT成立后不得再募集資金。2)開放式。開放式REIT的發行規模可以增減，投資人可按照基金的單位凈值要求投資公司買回或向投資公司購買股份或認購權證。
（日京／編制）
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