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財(cái)華社 張國棟
自從領(lǐng)匯(0823.HK)去年成功上市后，其它發(fā)展商也紛紛將手上物業(yè)分拆成REITs上市。目前市場已有4只REITs可供投資者選擇，而其派息率迥異，究竟選擇REITs除了看派息率，還要留意什么？而據(jù)悉，將于短期內(nèi)分拆以REITs形式上市的發(fā)展商還包括恒基地產(chǎn)(0012.HK)、新鴻基地產(chǎn)(0016.HK)和九龍倉(0004.HK)等，投資者應(yīng)如何取舍?
目前已上市的香港REITs派息率迥異，領(lǐng)匯昨天收報(bào)15.25港元，以2007年的每股派息約0.62港元計(jì)算，派息率已降至4%；而泓富(0808.HK)則收報(bào)1.9港元，按2006年每基金單位保證分派不少于0.1145港元計(jì)算，派息率約為6%；而剛上市的冠君產(chǎn)業(yè)信托(2778.HK)以昨天的收市價(jià)計(jì)4.375元，由原訂的5%派息率，亦因股價(jià)下跌而上升至6%以上。
不過，投資者在選擇投資REITs的同時(shí)，切忌以派息率作為唯一投資考慮的因素，投資者必須留意基金的投資目標(biāo)和范圍，投資物業(yè)是否有升值空間，費(fèi)用結(jié)構(gòu)和投資所涉及的風(fēng)險(xiǎn)等；如樓市向好，基金旗下的物業(yè)價(jià)值自然上升，相反當(dāng)樓市變差時(shí)，物業(yè)價(jià)值也會相對地下跌；加上市場利率升降都對REITs基金價(jià)格有很大影響，利率上升基金價(jià)格下跌，因此作出投資決定前，必須小心選擇。
同時(shí)，投資者對REITs的財(cái)務(wù)安排亦需了解，因?yàn)樨?cái)務(wù)安排會對REITs的派息構(gòu)成壓力；現(xiàn)在REITs常常采用利率掉期來作上市的財(cái)務(wù)安排；在掉期息率安排下，REITs初期利息支出會較低，但在后期的支出會較高，好處是減少息率上升風(fēng)險(xiǎn)，及提高初期的回報(bào)率，但如果日后租金大跌，可能令派息劇減甚至不派息。
然而，只要利率掉期使用得當(dāng)，是可以使REITs持有人受益，但投資者必須清晰知道風(fēng)險(xiǎn)所在；目前在已上市的REITs當(dāng)中，冠君及泓富均有類似安排；而冠君的大股東鷹君(0041.HK)，更同意減收利息兩年，令冠君前2年派息率提升。
其實(shí)REITs并不是一個(gè)最穩(wěn)健的投資，因?yàn)镽EITs本身不是保本投資，它只是在眾多投資工具中算是較為穩(wěn)健，但價(jià)格同樣可升可跌；對長線投資者而言，購買REITs不是單看基金價(jià)格上升，派息多少，而是看REITs投資的物業(yè)潛質(zhì)及投資回報(bào)，作為自身穩(wěn)健的長線收益。
一般來說，投資REITs的每年投資回報(bào)大約有逾10%，其中包括基金價(jià)格上升及獲派利息，但目前在利率趨升下，相對而言投資REITs的吸引力正在下降。
REITs的推出，無可否認(rèn)為地產(chǎn)商投資者提供了一個(gè)有效而直接的融資方式，同時(shí)亦讓投資者有機(jī)會參與一些大型地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，更可投資在不同地區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目，把握不同地區(qū)的地產(chǎn)市道周期，獲得最高的利潤。總體來說，投資REITs是一項(xiàng)長線投資，投資者毋需急于一時(shí)獲利，而以短炒視之。
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