今年深圳房價漲與落且聽業內說短長

　　今年房價漲與落且聽業內說短長

　　一種觀點認為經濟快速增長必然帶動房價上漲

　　另有一些人認為市場供求大體平衡房價難以飆升

　　【本報訊】(深圳商報記者董超文)市場上最近流傳一種觀點，即房價今年可能會大幅上升，升幅有可能達到13%~15%以上，而未來三年內全市房價升幅將高達40%~43%。

　　持這種觀點人士的一種依據是：深圳房價收入比相對上海、北京等城市來說比較低，而且依據經濟學家庫茲涅茨的觀點，當一地的經濟增長率超過8%時，房地產的發展將會是飛速前進的。因此，深圳的房價有望在2005年取得13%~15%的增長。

　　支持者：深圳房價上漲空間很大

　　一些發展商也持這種觀點。記者日前采訪深圳榮超地產董事長楊榮義，他認為今年深圳房價將會暴漲。理由在哪里？他講了一件事。前段時間華僑城某別墅認籌，價格是每平方米7.2萬元，而且要交100萬元誠意金，當天推出15套，但抽簽的卻有200多人。楊榮義說，中了簽的人高興得不得了，而沒有買到的人則滿臉沮喪。甚至還有人對中了簽的人說，我給你200萬元，你把房子賣給我行不行？這說明什么呢？他認為，深圳的房價上漲空間很大。

　　反對者：今年房價不可能飆升

　　對于今年深圳房價將大漲的觀點，中原地產總經理李耀智表示，應該說，這種說法有著一定的道理，但也存在一定的問題。供求關系是決定房地產價格的根本因素。據市房地產研究所的數據，今后兩年深圳消費者對房屋的需求量將在1400萬~1500萬平方米之間，而每年新增住宅的供應量應為900萬平方米左右，再加上600萬~800萬平方米的存量房供應量，預計商品房的供應量將在1500萬~1700萬平方米之間，供求大致平衡，供給甚至略微大于需求。在這種情況下，房價收入比即使再低，房價也不可能出現飆升的狀況。

　　由此，李耀智認為，深圳樓市在2005年單獨某一個項目的價格出現大幅度增長是有可能的，但對于深圳房地產市場全局來說，價格將不可能有如此大幅度的增長，而房價仍然將在供求平衡的局面中保持著平穩的增長。

　　此外，央行剛剛宣布調整住房信貸政策，從今天起調整住房貸款優惠利率并提高部分城市住房貸款首付比例至三成。對此，知名地產分析人士半求認為，此舉將對房價的上漲產生一定的抑制作用，對投資買房者產生較大影響。當然，政策對房價的影響會有一定的滯后性，其影響估計會在明年得以顯現。

　　第三種聲音：特區內“穩”特區外“漲”

　　不可能大漲，是不是會小漲？

　　至祥置業周瑋認為，目前深圳房地產的趨勢是，特區內以三級市場為主，特區外以二級市場為核心。特區內土地供量越來越少，特區外土地供應量每年增加，且土地儲備量相對較大。特區外部分樓盤樓價已沖破5000元大關，但基本在3500~4000元左右，與特區內相比還存在差距，故未來幾年，深圳樓市核心構成部分的特區外市場還存在一定的上漲空間。

　　由于受到地價上漲、鋼材價格上漲以及銀行房貸調整的影響，深圳房產的開發成本將有所增加，但并不影響發展商的利潤率。因為消費者更關注的是樓盤的品質，目前深圳還處在一個“賣方市場”的狀態，從樓盤品質上看，特區外地產更處于一個厚積薄發的狀態，故樓市價格在得到了品質的支撐后向上的趨勢更明顯。

　　由于“城市化”的進一步實施，地鐵和城市主干道的規劃以及城際軸道交通體系使得特區外板塊的影響力和輻射力進一步強化，板塊的經濟發展速度會得到很大的提升，在板塊內的大量由外來人構成的首次置業者以及由原居民、港客等組成的投資者將成為主力的市場支撐，“賣方市場”還將維持，供求關系在一段時間內不會有大的變化。

　　由此看，周瑋認為，未來深圳房地產市場的價格走勢基本上會是一種特區內“穩”特區外“漲”的趨勢，而整體市場的價格走勢在近一兩年內仍是看漲。

　　發展商出言

　　深圳萬科地產總經理徐洪舸：整體價格略有上漲

　　對于今后深圳房價的走勢，深圳萬科地產總經理徐洪舸認為，供求關系是決定房價的主要因素。從整體上看，深圳房價將會略有上漲，但由于區位和結構供應上的不平衡，某些地區、某些戶型可能漲幅較大。

　　在國家宏觀調控政策的作用下，國內房地產市場的發展漸趨平穩。深圳房地產市場是國內較早按照市場經濟的規則來運行的，房地產市場持續保持著平穩、理性的發展局面。

　　深圳經濟發展勢頭良好，人口增長迅速，居住需求也隨之增加；同時，市民人均收入水平不斷提高，居民提高居住質量的愿望較為強烈，這些因素保證了深圳的市場需求是真實而有效的。與此同時，近兩年深圳對住宅開發用地供應規模和開發區域進行了較為嚴格的控制，促進存量土地的盤活，市場熱點也從“一枝獨秀”走向“百花齊放”，這在一定程度上保證了市場的供求均衡。

　　徐洪舸說，經濟規律表明，供求關系是決定房價的要素。房地產市場供求關系的微妙之處在于其中區位和結構的變化是動態的。總量上來看，深圳供求基本均衡，整體價格略有上漲。但不可回避的是，在區位和結構上可能出現局部供不應求的不平衡狀態，而不平衡的狀態又各有不同，這些都會直接影響全市房地產整體價格的變動。

　　市民有話

　　房價上漲心情微妙買不買房看看再說

　　一位在企業工作的年輕白領區先生去年曾對記者說準備買房，但最近他表示改變了主意，不想買房了，主要原因是“房價高了”。他說，去年全市的均價已經快達到每平方米6000元了，而特區內更高，房子不管好不好，差不多都在七八千元，有點受不了。

　　區先生說，人們大多都是持著買漲不買跌的心理，有的開發商開盤不久就說已經沒有房了，但是深圳好房子有那么多，真的賣得這么快嗎？他認為，這一心理主要是買賣雙方信息不對稱造成的。區先生講了一件事，他有一個朋友去年七八月去看一個樓盤，售樓小姐告訴他只剩十幾套了，建議他拿定主意趕緊買。而這位朋友去年底又去這個樓盤看了一次，巧的是，三個多月過去了，售樓小姐還是告訴他，樓盤僅剩十幾套了。

　　區先生認為房價與人們的心理有很大關系。他說，去年他曾在報紙上看到國土部門準備把樓盤銷售的真實進度在網上公布，希望這一措施能盡早出臺，以便買房者能知道哪些房真正賣得快。這樣一來既能有效地規范深圳的房地產市場，同時又會使人們的消費更加理性。

　　明年看板

　　房價明年掉頭向下？多數人士不認同

　　現在市場上還有一種傳言，說深圳房價大概會在2006年左右出現一個“拐點”。其理由是，從2004年起，我國進入了加息周期，預期房價會在2006年出現“拐點”。

　　“拐點”這個詞用在房價上，其含義大概是說房價結束上漲，并且將一路向下。記者在采訪中發現，大多數人士對“拐點”一說不贊同。

　　中原地產有關人士認為，實際上，深圳的房地產市場總體上是理性的、健康的。長期來看，深圳的房價短時間內出現調整甚至下滑或許還是有可能的，但如果認為深圳的房價將會從2006年開始一路下滑，有些過于武斷了。其理由有以下四點：

　　首先，房地產的價格構成并不是由成本單一決定的。以深圳房地產市場為例，雖然近幾年房地產原材料的價格不斷上升，房價也在不斷上漲，但商品房的需求量每年仍然以10%左右的增幅上漲，這也說明了原材料價格的抬升并不會對商品房的需求量構成壓力。

　　其次，外地移民為深圳房地產市場帶來了大量新增的需求量。

　　第三，深圳樓市的新增供應量跟不上需求量的變化。深圳樓市未來兩年的需求量將達到1400萬~1500萬平方米，而2005年深圳的新增土地將不會超過100公頃，再加上存量房和舊改房，預計供給量將會在1500萬~1700萬平方米，供略大于求，有利于房價的平穩。

　　第四，深圳的人均收入居全國首位，深圳人的購房需求是有購買力的真實需求。

　　然而，也有另一種聲音。至祥置業周瑋認為，對于2006年深圳樓市拐點出現的猜想或者說判斷，是一種“先樓市之憂而憂”的思考。其根源是某部分人出于對深圳樓市泡沫的傾向性認同，以及對政策力度的不確定性而引發的。當然，這種聲音雖然不能主導格局，但也會為樓市的發展帶來或多或少的警示。