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上海樓市處于高位敏感的階段，而且在一段時(shí)間內(nèi)還不一定能看到房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，對(duì)于近期想在上海買(mǎi)房安個(gè)家的參加工作不久的上海本埠青年與新上海人，窘于沒(méi)有打底的財(cái)力，即可以用于置換的舊公房或獲得政府貨幣化動(dòng)遷的資金補(bǔ)償作為購(gòu)房啟動(dòng)資金，全靠自有資金白手起家的人來(lái)說(shuō)，有什么方法應(yīng)對(duì)目前的局面呢?本文作者提供了三條對(duì)策，或許對(duì)您有點(diǎn)參考價(jià)值。
說(shuō)到上海這一兩年來(lái)的房?jī)r(jià)，很多人都說(shuō)：漲得看不懂。筆者最近對(duì)包括購(gòu)房者、房產(chǎn)中介、學(xué)者和房地產(chǎn)主管部門(mén)工作人員在內(nèi)涵蓋該行業(yè)所有的關(guān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)的人士，進(jìn)行了一番走訪調(diào)查和詢問(wèn)了解，對(duì)其中的原委總結(jié)出幾點(diǎn)看法，同時(shí)也為近期有購(gòu)房打算的人士，提供應(yīng)對(duì)方法以供參考。
從理論上講，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲或下跌，其最大的動(dòng)因是供求關(guān)系所決定的。因此，上海房?jī)r(jià)在最近4年多時(shí)間漲幅翻番之后步伐仍舊不停，可以從需求旺盛的角度予以解釋。在占到85%比例的購(gòu)房者中，幾乎沒(méi)有平地起高樓的，即沒(méi)有以前從來(lái)沒(méi)有買(mǎi)過(guò)房的。若是第一次赤手空拳用自己的積蓄買(mǎi)房的本地人士或新上海人，內(nèi)環(huán)線二、三百萬(wàn)一套房根本不敢問(wèn)津，就是敢于買(mǎi)內(nèi)、中環(huán)之間的一套二室一廳總價(jià)在100萬(wàn)元以上、三室一廳總價(jià)在150萬(wàn)元以上一手房或二手次新房的，基本上都是通過(guò)差價(jià)置換的，即賣(mài)掉當(dāng)年福利分房所得的售后產(chǎn)權(quán)公房一至兩套，自己再貼一點(diǎn)錢(qián)，換成一套新商品房。
那么拋掉的舊公房，又被誰(shuí)買(mǎi)進(jìn)了呢?據(jù)了解，中低收入階層的動(dòng)遷戶居民是此類(lèi)房源需求的生力軍，他們的購(gòu)房款來(lái)源于選擇貨幣化安置的動(dòng)遷費(fèi)。目前上海市中心城區(qū)動(dòng)遷安置費(fèi)水漲船高，一般達(dá)到人均15萬(wàn)元左右，一個(gè)三口之家，可得40~50萬(wàn)元的動(dòng)遷費(fèi)。因?yàn)檫x擇貨幣化動(dòng)遷的，是不愿被安置到邊遠(yuǎn)地區(qū)的，于是他們都選擇在中心城區(qū)購(gòu)買(mǎi)二手的舊公房，上述改善類(lèi)出售的舊公房房源成了他們吸納的對(duì)象。
在舊區(qū)改造動(dòng)拆遷消化舊公房消化商品房消化拆平的地塊再拆下一塊地塊這樣一個(gè)需求鏈上，源頭或稱(chēng)鎖頭就在舊區(qū)改造上，也就是說(shuō)，最原始的需求是動(dòng)拆遷，在這樣一個(gè)環(huán)環(huán)相套的消費(fèi)鏈上，盡管源頭的消費(fèi)嚴(yán)格上講是被動(dòng)的，但是，由于得到政府實(shí)施寬松金融政策和優(yōu)惠財(cái)政政策的大力支持和積極配合，最終實(shí)現(xiàn)了城市面貌得以改變、居民住房得以改善、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)得以拉動(dòng)、財(cái)稅收入得以增長(zhǎng)，各方得益均沾的共贏局面。
上海市政府在今年年初已確定在未來(lái)二、三年，與相關(guān)的區(qū)政府聯(lián)手，拆平5個(gè)中心城區(qū)的最后堡壘，如楊浦區(qū)的平?jīng)龅貐^(qū)、虹口區(qū)的虹鎮(zhèn)老街地區(qū)、閘北區(qū)的上海鐵路新客站北廣場(chǎng)地區(qū)、黃浦區(qū)的董家渡地區(qū)、普陀區(qū)的長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)。上海市政府的思路十分明確，不能讓這些危棚簡(jiǎn)屋，成為都市里的村莊，帶到2010年上海舉辦世博會(huì)期間。
這些必須在短期內(nèi)拆平的地塊上大約有4、5萬(wàn)戶動(dòng)遷居民、逾千萬(wàn)平方米，所需動(dòng)遷費(fèi)用高達(dá)三、四百億元之巨，這將形成一個(gè)多大的房地產(chǎn)需求的源動(dòng)力，它將繼續(xù)加熱上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)的溫度。而筆者以為，先不要說(shuō)上海此輪房地產(chǎn)一定會(huì)熱到世博會(huì)正式召開(kāi)的2010年，還是先說(shuō)熱到2008年為妥，因?yàn)榈侥菚r(shí)要拆的舊房已經(jīng)拆完，上海房?jī)r(jià)上漲的源動(dòng)力開(kāi)始趨弱，拐點(diǎn)也許就在利好效應(yīng)發(fā)揮得淋漓盡致出盡之前先行出現(xiàn)，房?jī)r(jià)開(kāi)始調(diào)整。
有了上述的分析和認(rèn)識(shí)，對(duì)近期想在上海買(mǎi)房安個(gè)家的參加工作不久的上海本埠青年與新上海人，窘于沒(méi)有打底的財(cái)力，即可以用于置換的舊公房或獲得政府貨幣化動(dòng)遷的資金補(bǔ)償作為購(gòu)房啟動(dòng)資金，全靠自有資金白手起家的人來(lái)說(shuō)，有何方案可應(yīng)對(duì)還將持續(xù)上漲幾年的房?jī)r(jià)?漸次升級(jí)改善不必追求一步到位，可以在自己工作、學(xué)習(xí)、生活社區(qū)范圍內(nèi)最方便的區(qū)域，先買(mǎi)一套小戶型的住房過(guò)渡。這個(gè)方案
對(duì)目前一門(mén)心思想置業(yè)的人來(lái)說(shuō)，是一種上策。因?yàn)槿绱艘粊?lái)，既能解決眼前的居住問(wèn)題，又能規(guī)避上海房?jī)r(jià)上漲或下跌的風(fēng)險(xiǎn)，如繼續(xù)上漲，已購(gòu)住房也同步上漲，避免了全線踏空的風(fēng)險(xiǎn)，一旦套牢，因?yàn)橥度氲馁Y金總額不大，影響也不會(huì)太大。以后再根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)能力，逐步以小換大，以差換好，以遠(yuǎn)換近，分步改善，最終實(shí)現(xiàn)自己最理想的住房目標(biāo)。
租房等待轉(zhuǎn)機(jī)
先租一套房解決眼前居住問(wèn)題，也不失為是一個(gè)好主意。目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，租賃價(jià)與房?jī)r(jià)嚴(yán)重倒掛，一套總價(jià)在100萬(wàn)元左右的內(nèi)、中環(huán)之間新二室一廳的商品房，租金不過(guò)2000元，與如果自己購(gòu)買(mǎi)相比，首付30萬(wàn)元，向銀行組合貨款30年70萬(wàn)元，平攤到每個(gè)月的還貸本息1800元相差無(wú)幾。何況自己30萬(wàn)元首付款不用拿出來(lái)，假如有較好的投資渠道，以年收益5%將這30萬(wàn)元留到2010年。這樣一來(lái)每月尚有1200元的收入，自己只需支付差額800元支付房租。如果用另一種方法計(jì)算，這30萬(wàn)元5年之后有本息可達(dá)38萬(wàn)元，再加5年的積蓄，再作首付款游刃有余。何況屆時(shí)上海房?jī)r(jià)有可能回落呢?即使不跌，至少在材料、房型、質(zhì)量、環(huán)境等方面，隨著科學(xué)與社會(huì)的發(fā)展，5年后總比今天進(jìn)步吧。相對(duì)來(lái)說(shuō)，以同樣的總價(jià)買(mǎi)更好的房，也是成功置業(yè)。
借助動(dòng)遷置業(yè)
用不多的資金，瞄準(zhǔn)中心城區(qū)待拆遷地塊內(nèi)的舊公房，買(mǎi)后等待以后正式動(dòng)遷時(shí)，借助動(dòng)遷實(shí)現(xiàn)置業(yè)。買(mǎi)此類(lèi)房源售后產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)均可，目前的房?jī)r(jià)盡管都已高處不勝險(xiǎn)，如環(huán)線內(nèi)售后產(chǎn)權(quán)公房一般在每平方1~1.2萬(wàn)元，使用權(quán)公房按使用面積計(jì)算在1.5~1.8萬(wàn)元，基本與當(dāng)前動(dòng)拆的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)持平，但仍然可以購(gòu)買(mǎi)，因?yàn)檫@類(lèi)公房一旦動(dòng)拆遷正式啟動(dòng)，按上海房?jī)r(jià)發(fā)展態(tài)勢(shì)，安置標(biāo)準(zhǔn)只會(huì)提高不會(huì)下降，可以以時(shí)間換金錢(qián)。
要是屆時(shí)適逢政府用經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行安置的話，目前投入的錢(qián)是買(mǎi)不到、也沒(méi)有辦法買(mǎi)到用來(lái)安置動(dòng)遷的經(jīng)濟(jì)適用房。豈不用不多的投入圓了置業(yè)之夢(mèng)。
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