身處單薪家庭 外企培訓(xùn)師的購房養(yǎng)老計劃

　　如今在很多都市家庭中，為了全心全意照顧下一代，母親寧愿辭去工作，在家當(dāng)“全職”媽媽，這樣的“單薪”家庭少了一份穩(wěn)定的收入，就讓肩負(fù)家庭重任的那另一半天有點心慌。

　　夏風(fēng)就是這樣“單薪”家庭的肩負(fù)重任者。夏風(fēng)今年34歲，是一家公司的培訓(xùn)師，夏風(fēng)的太太今年32歲，他們的女兒剛剛4歲。外資企業(yè)競爭的激烈度是有目共睹的，所以夏風(fēng)和 太太理所當(dāng)然地當(dāng)上了“大齡父母”。有了孩子以后，勢必要有一方作出更大的犧牲，太太毅然辭職在家做起了“全職太太”，這樣就能在照顧孩子的同時，讓夏風(fēng)有更多的時間鉆研事業(yè)。

　　夏風(fēng)果然沒有辜負(fù)太太的希望，事業(yè)有成而且收入頗豐。

　　目前情況：收入高支出多 有了孩子以后，就甭想存錢了。夏風(fēng)月薪是11000元，能算為高收入群體，但還是感覺負(fù)擔(dān)這個家庭有點吃力：每月的住房貸款是2500元，家庭開銷在4300元左右，結(jié)余差不多4000元。

　　因為一個人承擔(dān)所有的家用開銷，夏風(fēng)為自己的保障考慮得很周全，他分別為自己和太太買了各種保險，每年需要支付保險費13000元。所以表面上看夏風(fēng)的收入很高，實際上他的存款很有限：10萬元。

　　近期打算：購房做投資

　　在未來的一年時間內(nèi)，夏風(fēng)最迫切地就是買一套30萬元左右的位于市中心的二手房作為投資。因為除了存銀行外，夏風(fēng)沒有時間做其他的投資，二手房投資對于夏風(fēng)來說是最省力和最見效的。

　　夏風(fēng)身上的債務(wù)不多，自己居住的房產(chǎn)還有10萬元的貸款沒有還清，4年之后就可以還清貸款了；在最近的12個月內(nèi)，夏風(fēng)想利用手中的10萬元現(xiàn)金和每月的結(jié)余購二手房，請教理財顧問：在購第二套房產(chǎn)上有何忠告？

　　太太是否該工作？

　　夏風(fēng)同時請教的問題也與二手房有關(guān)。如果購置了30萬元的二手房用于出租，太太是否應(yīng)該工作了？因為在今后4年中，除了自己房子的貸款以外，還有二手房的按揭，夏風(fēng)害怕二手房的購置會給家庭帶來財務(wù)危機(jī)，想用太太的薪金緩解這一問題。

　　如果太太“出山”的話，每月薪水在2000～3000元左右，但夏風(fēng)肯定要花1000元左右請個保姆照料孩子，請問理財顧問：太太是不是該工作？

　　如何保障退休生活？

　　夏風(fēng)很擔(dān)心自己的退休生活，因為根據(jù)目前社保的水平，將來的退休金肯定不能滿足夏風(fēng)一貫的生活質(zhì)量，商業(yè)保險給予的退休金也不是很多，不可能把它視為依靠，夏風(fēng)想請教理財顧問：哪種投資手段能確保夏風(fēng)的投資有穩(wěn)定的回報，如果從現(xiàn)在開始，夏風(fēng)每月要投資多少錢才能確保有一個衣食無憂的晚年？

　　年度收支狀況 單位／元

　　收入 支出

　　年終獎 20000 保險費 13000

　　合計 20000 合計 13000

　　每年結(jié)余 7000

　　每月收支狀況 單位／元

　　收入 支出

　　本人收入 11000 基本生活開銷 4300

　　房貸 2500

　　合計 11000 合計 6800

　　每月結(jié)余 4200

　　家庭資產(chǎn)負(fù)債狀況 單位／元

　　家庭資產(chǎn) 家庭負(fù)債

　　現(xiàn)金及存款 10萬 住房貸款 10萬

　　自住房 38萬

　　資產(chǎn)合計 48萬 負(fù)債 10萬

　　凈值 38 萬

　　總體規(guī)劃

　　關(guān)于購房投資問題在房產(chǎn)投資上夏風(fēng)有三個普遍存在的誤區(qū)：

　　一個誤區(qū)是認(rèn)為房地產(chǎn)投資比較安全。近兩年上海房地產(chǎn)價格的迅速上漲，得在這期間購房者都不同程度地獲得了一定的資本增值，而過去1年多股市的低迷使得大家有一個普遍的觀點認(rèn)為房地產(chǎn)投資是比較安全的。就像1999年、2000年在股票市場的投資者認(rèn)為每年獲得10%～20%的收益是非常容易的。夏先生計劃在近期購買第二套房產(chǎn)做投資，也許就是認(rèn)為房產(chǎn)投資安全，但實際情況并非總是如此，特別對于貸款購房者。

　　第二個誤區(qū)認(rèn)為房產(chǎn)投資比較方便且省時。實際上，我們認(rèn)為房產(chǎn)投資比金融投資要麻煩，特別在電子化和網(wǎng)絡(luò)化的今天，金融投是十分便利的。當(dāng)然天天到證券公司“上班”的股票市場交易者不在此列。

　　第三個誤區(qū)是對租金收益的預(yù)期過高。一個30萬元的房產(chǎn)如果月租金為2000元其收益率遠(yuǎn)沒有簡單計算得到的8%那么高。考慮到房屋的空置率、中介費、稅金、家具折舊等等情況，4%～5%的凈收益率才是一個合理的預(yù)期。

　　所以，盡我本人對上海房地產(chǎn)市場的中長期趨勢是十分看好的，但針對夏風(fēng)的情況我不建議他在近期購買第二套房產(chǎn)做投資。如果要購買第二套房產(chǎn)做投資，我建議1年以后進(jìn)行。1年后夏先生家庭大約有16萬元以上的現(xiàn)金。貸款購買一套二手房以后還可以有幾萬元現(xiàn)金留做應(yīng)急金。可以有效規(guī)避房產(chǎn)資產(chǎn)比重過大導(dǎo)致的家庭資產(chǎn)的流動性問題。

　　關(guān)于太太是否工作問題

　　這個問題實際上是一個生活方式的選擇問題，沒有嚴(yán)格的對錯之分。在財務(wù)上來說，以夏風(fēng)的收入，太太出來工作的迫切性并不大。而且，實際上他太太出來工作給家庭帶來的經(jīng)濟(jì)凈收益也是十分有限的。

　　需要考慮的是，長期脫離勞動力市場，如果再要回去的話將會出現(xiàn)一定的困難。

　　關(guān)于養(yǎng)老問題

　　既然是為了20～30年以后的養(yǎng)老問題，在目前階段穩(wěn)定的回報就不應(yīng)當(dāng)做為投資的主要考慮因素，而應(yīng)當(dāng)將資本的長期增長作為投資的主要目標(biāo)。真正退休之后，穩(wěn)定的回報才應(yīng)當(dāng)成為投資的主要目標(biāo)。同樣道理，投資的短期波動也是不需要于擔(dān)憂的。應(yīng)當(dāng)將眼光放遠(yuǎn)，關(guān)注投資產(chǎn)品的長期趨勢。

　　在目前的低利率環(huán)境下，從一個更宏觀的角度考慮中國未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局和趨勢，開放式基金和房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)成為為20～30年以后養(yǎng)老人士首選的兩個投資渠道。

　　留有一定的儲蓄備用金，安排家庭的保障以后，應(yīng)當(dāng)將家庭的資產(chǎn)和今后每年的結(jié)余不斷投入到這兩個投資方面就可以輕松實現(xiàn)養(yǎng)老的目標(biāo)。可以而且應(yīng)當(dāng)完全不必關(guān)注市場的中短期的波動。將主要精力投注于家庭、孩子和事業(yè)，在投資上像一個傻瓜一樣進(jìn)行是一個被事實反復(fù)證明為是相當(dāng)不錯的投資策略。

　　具體投資方式可以非常簡單

　　家庭資產(chǎn)投資比例大致應(yīng)當(dāng)控制在：40%～80%為房產(chǎn)資產(chǎn)，20%～60%為金融資產(chǎn)。

　　同時應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制負(fù)債的比例，對于夏先生的情況不應(yīng)當(dāng)也不必要過度使用負(fù)債的方來實現(xiàn)杠桿投資。因為負(fù)債在擴(kuò)大了投資收益的同時也放大了投資的風(fēng)險，更重要的是財務(wù)費用對收益的侵蝕也是不容低估的。

　　每月結(jié)余的現(xiàn)金不斷投資到事先選定的幾家基金中。然后只需每年審查一下基金的運作情況，如果證明原來選擇的基金表現(xiàn)實在不盡如人意，換一家基金。如果表現(xiàn)不算太糟糕，繼續(xù)持有。持有一種基金的最少時間：1年以上。持有金最合適的時間：永遠(yuǎn)持有。當(dāng)金融資產(chǎn)比重逐步增加到一定程度，提出部分資金增加房產(chǎn)投入。

　　我們做一個簡單的計算：如果未來的10年中夏風(fēng)每年結(jié)余5萬元用于投資，10年后每年實現(xiàn)10萬元的結(jié)余用于投資(他目前大約就是每年結(jié)余5萬元，十年后按正常的收入幅，每年結(jié)余10萬元應(yīng)當(dāng)是比目前結(jié)余5萬元更輕松)。按照以上投資方式，夏風(fēng)60歲退休時，可以有800余萬元的退休資金保證晚年的生活。如果平均通貨膨脹率為4%的話，這相當(dāng)于目前的近300萬元的購買力。足以保證其晚年維持一貫的生活水平。如果夏風(fēng)覺得不需要那么多錢來養(yǎng)老，他可以選擇提前退休或者少結(jié)余一點，將目前的生活安排的更好一點，都是完全可行的。

　　當(dāng)然，實現(xiàn)以上目標(biāo)的關(guān)鍵是要長期持之以恒地將結(jié)余的資金投入房地產(chǎn)和證券市場這兩個長期資本增值最快的渠道。

　　本刊理財顧問 徐建明

　　勸告型

　　出于各式各樣的原因，都市里的單薪家庭如今越來越多。從理財?shù)慕嵌葋砜矗瑯宇愋偷募彝ソ?jīng)濟(jì)收入比較單一，往往主要依靠某個家庭成員一方的薪水收入，因而穩(wěn)健低風(fēng)險是這類家庭最為基本的理財原則。從夏先生家庭的經(jīng)濟(jì)特征來看，具有高收入、高支出、適中負(fù)債(現(xiàn)有的負(fù)債總額尚不及全年的收入)的特點。以下我們針對夏先生家庭經(jīng)濟(jì)的特點，提出一些我們的建議。

　　購房投資的建議

　　與其它理財方式(如證券投資)相比，買房業(yè)，靜候房產(chǎn)升值或招客出租，是一種較為傳統(tǒng)的、相當(dāng)便利的理財方式。特別是在前幾年，上海的房產(chǎn)市場有過極大的投資機(jī)會。某些地段的房產(chǎn)投資(產(chǎn)權(quán)交易／二手房出租)甚至達(dá)到了2位數(shù)的年收益率。

　　然而好景不長，隨著近期房產(chǎn)投資熱的降溫，投資房產(chǎn)的獲利空間逐漸縮小，表現(xiàn)之一便是各處樓盤價格上漲幅度已逐漸成下降趨勢，市場空置樓盤量增加，并且個別地段出現(xiàn)了房價下跌的現(xiàn)象。其次，近期政府為降低前期房產(chǎn)熱泡沫風(fēng)險，陸續(xù)出臺了多項政策試圖平抑房價上漲、減少投機(jī)，例如增加土地供給量、調(diào)高契稅、不延續(xù)購房退稅等多項政策。總之，無論是市場表現(xiàn)，還是政策導(dǎo)向，都表明了投資／投機(jī)房產(chǎn)的風(fēng)險征兆已開始顯現(xiàn)。

　　此外，若按夏先生目前的構(gòu)思，在年內(nèi)以現(xiàn)有的10萬元存款按揭方式購置二手房(假定按揭2 0萬元5年內(nèi)還貸)，那么夏先生每月的二手房還款額將可能得將近4000元，加之現(xiàn)有住房的按揭還款，在近1年的時間內(nèi)，每個月的全部房屋還款額將超過6000元。在這樣的情況下，家庭每月收支基本相抵，而屆時家庭的存款又已部用于支付二手房的首付，沒有任何積累。況且，房產(chǎn)的流動性不高，一旦有家庭開支急用，勢必頭寸難調(diào)。顯然，綜合現(xiàn)狀來看，我們建議夏先生的二手房投資計劃宜暫緩。

　　鑒于目前進(jìn)行房產(chǎn)投資的諸多不確定性，我們建議夏先生不妨可考慮一些其它的相對而言比較穩(wěn)健、便利的理財方式。我們建議夏先生宜明確穩(wěn)健投資的原則，在選擇投資品種時，建議采用組合投資的方式，這樣可適度規(guī)避、降低單一理財方向的投資風(fēng)險。具體的投資品種上，我們建議夏先生可考慮以下幾個投資方向：存款、開放式基金，以及信托投資。

　　儲蓄存款 國內(nèi)目前的利率很低，把錢存在銀行里獲得的利息很少。但是儲蓄的作用卻非常重要，儲蓄目的不一定是為了獲得有限的銀行利息，而是使家庭在任何時候都有支付的能力，防一時之需。此外，為分散化投資的一種形式，儲蓄投資還具有低風(fēng)險的特點。

　　開放式基金 開放式基金是國內(nèi)近期投資市場中的一個亮點，自去年9月第一家安創(chuàng)新開放式基金成立以來，迄今國內(nèi)陸續(xù)推出了近10家開放式基金。與跌宕起伏的股票投資相比，從這些開放式基金將近一年多來的投資收益狀況來看，給予了投資者相對比較穩(wěn)定的投資收益，特別是幾個成立較早的開放式基金的年回報率甚至達(dá)到了5%～8%或更高的水平(并且投資開放式基金免征所得稅)。為此，本著長期投資、穩(wěn)健理財?shù)淖谥迹�我們建議夏先生可考慮參與開放式基金的投資。

　　信托投資 從嚴(yán)格意義上講，信托是一種委托他人管理資產(chǎn)的形式，即“受人之托，代人理財”(國內(nèi)的證券投資基金便是一個實例)。當(dāng)信托行為與金融或?qū)崢I(yè)項目相結(jié)合時，便顯示出其巨大的投資潛力。

　　自今年7月18日上海推出第一個實業(yè)資金信托投資計劃《上海外環(huán)隧道項目資金信托計劃》以來，至今國內(nèi)各信托投資公司已陸續(xù)推出5～6個信托投資計劃。這些信托投資計劃所涉及的項目，長則3年，短則1年，年收益率大多預(yù)計在4%～5%之間或更高，并且個別信托投資項目地方政府還為其提供資金履約擔(dān)保，因而相對證券投資來看，投資風(fēng)險是較小的。由此，我們建議夏先生可考慮將信托投資納入理財組合范圍。

　　太太就業(yè)的建議

　　夏先生希望太太工作的目的，是為了增加家庭的支付能力，緩解因購置二手房而可能帶來的家庭財務(wù)危機(jī)。然而從成本核算角度來看，效果可能并不大。假如太太復(fù)出后，每月可獲得薪水2500元，可是每月請保姆照料子女還得支出1000元，兩者相抵每月家庭凈收入可能僅增加1500元左右(其中還未考慮太太就業(yè)時的各項開支成本)。顯然，這對于每月收支近元的家庭財務(wù)而言，區(qū)區(qū)1500元的收入實在是一個很小的比例。

　　退休儲備的投資方案建議

　　最近10年，國家的養(yǎng)老福利政策發(fā)生了相當(dāng)大的變化。按照現(xiàn)行的政策方針，單位必須為在職職工設(shè)立養(yǎng)老金帳戶，職工和單位每個月必須按一定比例繳納養(yǎng)老保險費(目前上海地區(qū)以上一年度職工社會平均工資60%～300%，確定為職工和企業(yè)的繳費基數(shù)。每個月按該繳費基數(shù)的11%為在職職工累計未來的退休養(yǎng)老金)，在職工退休之后可按屆時的社會工資水平及個人養(yǎng)老帳戶中的累計余額由社會保障部門給付應(yīng)的養(yǎng)老生活費用。以下按目前上海地區(qū)的養(yǎng)老政策估算夏先生未來退休后的養(yǎng)老金水平。

　　夏先生的養(yǎng)老社保繳費基數(shù)為4440元(取2001年上海地區(qū)社會平均工資1480元300%上限)，假定夏先生在目前的薪水待遇可延續(xù)至退休，則夏先生每年個人養(yǎng)老帳戶累計繳費額為：

　　4440×11%×12個月=5860.80元

　　假定每年上海地區(qū)養(yǎng)老金帳戶的年增值率為2.5%，則按不變價格計算，26年后夏先生60歲退休時，個人養(yǎng)老帳戶內(nèi)的累計余額約為：

　　5860.80×（1+2.5%)+5860.80×（1+2.5%)2+…+5860.80×（1+2.5%)26 = 216333元

　　則夏先生60歲后，每月可領(lǐng)取的養(yǎng)老金(終身領(lǐng)取)約為：

　　1480×20%+216333／120=2100元，

　　占夏先生家庭目前每月開支水平： 2100元／4300元×100% = 49%

　　(有關(guān)上海地區(qū)養(yǎng)老保險福利政策，詳見《理財周刊》第25期，p58～59，2002／7／8)

　　顯然，根據(jù)現(xiàn)行的社保養(yǎng)老政策，未來社保福利所能提供的養(yǎng)老金水平僅達(dá)到夏先家庭每月現(xiàn)行生活支出水平的一半。為此，為了使未來的生活水平大致能提高至現(xiàn)有的水平，現(xiàn)在夏先生必須作額外的投資積累。以下，我們以社保福利與夏先生現(xiàn)行生活水準(zhǔn)間的生活費用缺口為理財目標(biāo)(每月缺口：4300元-2100元=2200元)，作一大致的估算。

　　夏先生家庭退休期間的社保待遇相比現(xiàn)行的每月開支，每月生活費用尚短缺2200元，全年短缺為：

　　2200元×12個月=26400元／年；

　　假定夏先生夫婦退休之后共同生活30年，至夏先生90歲，則30年間，共需要費用：26400元×30年=79.2萬元

　　假定夏先生自現(xiàn)在起，采用比較穩(wěn)健的方式理財，年資產(chǎn)增值率大約為4%，至夏先生退時， 26年間共實現(xiàn)的累計投資收益必須大于79.2萬元。建立如下公式，求解每年的最少投資本金：

　　本金×（1+4%)+本金×（1+4%)2+…+本金×（1+4%)26 ≥ 79.2萬元 (復(fù)利計息)

　　本金×（1+4%)+本金×（1+4%×2)+……+本金×（1+4%×26)≥ 79.2萬元(單利計息)

　　解以上方程式，每年投資本金最小值約為1.7186萬元(復(fù)利計息)，或每年投資本金最小值約為2.9842萬元(單計息)

　　綜上所述，假定夏先生從現(xiàn)在開始每年投資1.7186萬元(或2.9842萬元)、假定夏太太仍舊繼續(xù)擔(dān)當(dāng)“全職媽媽”的角色、按不變價格測算(排除通貨膨脹因素)。當(dāng)每年能實現(xiàn)不低于4%的投資收益率時，在夏先生60退休之后，夏先生家庭可獲得大約79.20萬元的投資回報。假定現(xiàn)行的養(yǎng)老社保政策延續(xù)至夏先生退休期間，那么在退休之后的30年內(nèi)，夏先生夫婦仍可延續(xù)現(xiàn)行的生活水準(zhǔn)(具備每月支出4300元的消費能力)。倘若夏太太在子女上學(xué)之后，能復(fù)出參加就業(yè)、參加社保，那么夫婦二人的未來退休生活水準(zhǔn)理應(yīng)還可更高。

　　平安卓理財中心 劉寧