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本報(bào)訊 最新一期英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》撰文指出，德意志銀行宣布凍結(jié)房地產(chǎn)基金使低迷的德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“雪上加霜”，處理不當(dāng)將導(dǎo)致恐慌性贖回風(fēng)波。
在網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅之后，投資者對(duì)房地產(chǎn)基金的投資興趣陡增，目前房地產(chǎn)基金已經(jīng)成為繼股票和債券之后的德國(guó)第三大投資方式。對(duì)于畏懼風(fēng)險(xiǎn)的德國(guó)中小投資者來說，房地產(chǎn)基金一度是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的最佳投資選擇，年回報(bào)率穩(wěn)定在4%至6%，而且投資者可以隨時(shí)贖回
。
但是現(xiàn)在這種投資已經(jīng)不再是“全保險(xiǎn)”。2005年12月13日，德意志銀行宣布凍結(jié)旗下總值72億美元的房地產(chǎn)基金，并決定對(duì)其進(jìn)行重新估值。這一突如其來的消息促使擔(dān)心基金資產(chǎn)貶值的投資者爭(zhēng)先恐后贖回股份。其后，方方面面對(duì)資產(chǎn)總值高達(dá)1050億美元的房地產(chǎn)基金的可靠性表示質(zhì)疑。
德意志銀行對(duì)其房地產(chǎn)基金重新估值的決定實(shí)屬迫不得已。在過去的4年里，德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直低迷不振，房屋空置率持續(xù)上升，租金則一降再降。盡管目前德國(guó)住房貸款利率已經(jīng)極低，房?jī)r(jià)也相對(duì)合理，但由于宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣，失業(yè)陰影籠罩，很多人都不考慮自購(gòu)房。德國(guó)當(dāng)前的房屋自有率僅為43%，與其他歐洲國(guó)家相比要低得多。目前，整個(gè)德國(guó)銀行界都在焦急等待著德意志銀行重新估值的結(jié)果，消息預(yù)計(jì)在下月初公布。
而對(duì)于房地產(chǎn)基金來說，最大的失誤在于向投資者承諾了資產(chǎn)的流動(dòng)性，卻將自身綁定在購(gòu)物中心、工業(yè)園區(qū)等大型非流動(dòng)資產(chǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目上。當(dāng)要求贖回股份的投資者增加到一定數(shù)量時(shí)，基金已無現(xiàn)金可付。
德意志銀行的問題是整個(gè)德國(guó)房地產(chǎn)基金業(yè)的心病，其它房地產(chǎn)基金也曾遭遇大規(guī)模贖回風(fēng)波，僅德國(guó)商業(yè)銀行旗下的HasuInvest歐洲基金在去年頭11個(gè)月的資金流失就達(dá)16億美元。不過，由于這些基金一直不斷尋求新資金來源，基本上避免了事態(tài)恐慌性擴(kuò)大。
盡管德意志銀行已經(jīng)與監(jiān)管部門和各方團(tuán)體達(dá)成妥協(xié)，準(zhǔn)備賠償因凍結(jié)基金給私人投資者帶來的損失，但德國(guó)銀行業(yè)仍擔(dān)心其估價(jià)后資產(chǎn)賬面價(jià)值的下降將嚴(yán)重挫傷投資者信心，并有可能引發(fā)多米諾效應(yīng)，導(dǎo)致其它房地產(chǎn)基金被迫凍結(jié)并清算資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)分析師認(rèn)為，由于大部分房地產(chǎn)基金的出售對(duì)象是普通德國(guó)人而非機(jī)構(gòu)投資者，一旦再出現(xiàn)德意志銀行這類事件，恐慌性贖回風(fēng)潮將不可避免。
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