形勢從來比人強：從宏觀經濟角度看中國房地產業

　　人生莫大的快樂是求知并與人分享。當年畢達哥拉斯發現“勾股定理（西方稱畢達哥拉斯定理）”時宰殺了100頭牛來慶祝，其快樂可謂“雖南面王而不易”。筆者曾對房地產業說了一句前無古人的話：房地產三分之一是宏觀問題，三分之一是金融問題，三分之一才是房地產自己的問題。得到業界尤其是房地產專家的認同，私下里也大大開心了一把。

　　從宏觀經濟角度看中國房地產是筆者情有獨鐘的一個角度，但以前從未系統地從這

個角度進行梳理。

　　現借此文提出六大展開性的觀點。

　　宏觀經濟的發展階段將根本決定房地產的發展

　　為什么中國當前房地產業發展如火如荼？一個最主要的原因是中國進入了人均1000-4000美元的發展階段，這個階段正是房地產發展的黃金階段，在一定收入支撐下的旺盛消費成為房地產發展恒久的“經濟加速器”。

　　為什么中國當前的房地產業發展水平還不夠，基本上還處在第二產業，房地產企業的主要業務還是房地產開發，而不像西方那樣，房地產業已成為標準的第三產業，房地產金融和服務大大超過建筑業的規模，原因亦在于中國的經濟發展階段還比較低，人均收入還比較低。中國房地產的發展尚待天時。

　　寫到這兒，不禁想到前年，見到萬科的老總王石，問萬科的最新動態是什么，答曰“成立研究院”，再問研究什么，復答曰“研究標準件，新型建筑方式”等等。呵呵，原來轟轟烈烈的中國房地產其實一直處于各個項目各自為戰的“農業時代”，這才剛剛開始進入標準化、規模化、集約化的工業時代，離后工業時代還遠著呢！

　　房地產的發展也將引領一段時期內的宏觀經濟運行

　　房地產的厲害，在于他拉動的產業巨多，據說高達130多個行業，這使得房地產的大車一經啟動，對宏觀經濟的影響便舉足輕重。本輪

　　早在2000年，汽車等其他產業還沒有預熱時，房地產的投資和消費的增長均已超過30%，可以說引領了新一輪中國經濟增長大潮的潮頭。

　　在過去幾年，房地產對每年的經濟增長一般直接貢獻在1個多點，間接貢獻高達2- 3個點，功莫大焉！即使對房地產頗有微詞的央行，在最新政策報告中，也給了充分肯定。算起來，2005年，房地產的投資幾乎相當于國內生產總值的13％，房地產業成了中國的支柱產業。

　　中國獨有的增長模式將影響房地產發展

　　房地產業發展這么快，不僅與經濟發展階段有關，與對過去的補課有關，還與經濟增長模式有關。眾所周知，中國的一個獨特的增長特色是“諸侯經濟”，即各個地方政府無不懷有強烈的政績沖動。而在房地產的發展上，地方政府與開發商實際上形成了“你發財我發展”這樣一種增長模式。對于地方官員來說，只要土地賣出去，城市建起來，我的政績就有了。對于房地產商來說，只要有土地，有政府支持，那就是最佳的商業發展時機，哪管有人因此失去土地，哪管身后罵名滾滾來。

　　“你發財我發展”這句話還沒有完全道盡這一發展模式的秘訣，還要加上一句“成本社會掏”，才算完整。最主要的成本，當然是失地農民來掏，另外環境污染等方面的成本則是全社會來掏。

　　而成本的節省就是地方政府收入和開發商的利潤。據國務院發展研究中心調查，農民從土地轉換與增值中拿到的收益不到全部的5％，45％地方政府拿走了，55％開發商拿走了，農民在城市化過程中因此而導致的損失可能以數十萬億人民幣計。為什么農民窮？土地產權不在手，土地收益拿不到是關鍵。為什么中國會迅速形成一批暴富，同時又形成一批赤貧，原因亦在于此。

　　“你發財我發展、成本社會掏”是刺激中國房地產業發展陷入瘋狂發展的“制度加速器”。

　　宏觀經濟周期與房地產發展政策、房地產調控有密切關系

　　房地產是如此特殊的產業，它對于經濟發展有如此重要的影響。這使得各國政府往往視房地產發展為戰略棋子。在中國，1997年后，經濟進入亞洲金融危機后的衰疲狀態，房地產業被認為是能重振景氣的法寶，政府因此出臺了一系列促進房地產發展的政策，終使房地產走到時代舞臺的中央，隨之也帶動了經濟回升。而隨著經濟轉向過熱，政府的政策導向也開始發生變化，對房地產的調控也終于走到前頭。

　　所謂陰陽變化，物極必反，此理天下皆同。

　　需要特別提出的是，很多不從宏觀角度看房地產的人，往往看不到房地產調控與宏觀調控的微妙關系，當然也就看不清房地產業發展和其他產業之間的微妙關系。比如，整理這幾年的中國宏觀經濟數據，你會發現，最“過熱”的并不是房地產，而是帶“外”字的一系列數據，如外貿增長，外匯儲備增長等等。這說明外需過熱是當前總需求過熱的特別重要的原因，但是，出口導向產業每年給中國新增就業的貢獻是200萬，在增長優先的宏觀政策導向下，通過調整外匯進而調整外需讓政府感覺投鼠忌器，非常為難。在這種情況下，不調外需而是通過調控房地產來調控內需便成為首選之策。所以，房地產調控固然有其自身原因，更有其微妙的宏觀原因。

　　房地產調控在一定程度上是調控外需的替代。2005年，中國凈出口達歷史紀錄，從宏觀角度看，是因為房地產業為出口部門承受了調控的成本。

　　宏觀參數的調整將對房地產起到舉足輕重的影響

　　很多人看房地產需求，看的是潛在需求，而不是附加貨幣價格的需求，其實這個看法完全不對，真正要看的是附加貨幣價格的需求，因為市場經濟承認的需求從來都是附加貨幣價格的有效需求。

　　房地產目前很強勢，外部形勢好是關鍵。假設目前開發貸款是3.1億元，消費貸款是1.9億元，加起來是5個億，如果利率調兩個點，則意味著開發商和購房者要增加成本1000億元，房地產行業隨時有可能變成一個全行業虧損的行業。所以，影響最大的不是別的，正是宏觀參數。

　　匯率的調整與否對房地產的影響也很大。日本長期不調匯率，導致大量外匯流入房地產，導致房地產泡沫，而在匯率大調后，大量資金投資美國和東南亞，房地產泡沫轟然倒塌。

　　有道是，“形勢比人強”。房地產的盛衰，全在于“形勢”。

　　收入分配將最終決定房地產發展模式

　　我曾經和發展商爭論中國房地產價格是否合理。發展商掐著指頭說房價是合理的，每一個項目地的成本是多少，剩下的部分稅收是多少，利潤只有多少，還強調中國的商品房只是少數，商品房的高價是合理的，開發商為富人建房也是合理的，云云。不能說這樣的分析一點道理沒有，但最終結論肯定是錯的。問題在什么地方呢？

　　在于開發商沒有宏觀與全局的眼光。

　　從宏觀的角度，我們可以清晰地看出，由于權力資本、社會保障以及中國目前“你發財我發展、成本社會掏”的城市化發展模式等因素，中國社會已經陷于兩極分化的收入分配格局，越來越多的低收入者涌入城市（每年在1000萬-2000萬），這樣一種收入分配格局是不可能支撐中國房地產業健康發展的。其導致的必然結果就是開發商只為富人建房子，而大多數的窮人尤其是城市化以來的所謂“新市民”因上無片瓦下無立足之地而與政府和開發商形成對立情緒。有人說，“有房住不等于有住房”，更有人說，窮人應該去住廉租房和

　　千萬不要忘記，分配決定生產，一個不合理的分配結構不足以支持一個合理的生產結構。任何一個房地產分配解決良好的國家，一定是中產階級占主流，收入分配相對合理的國家。從這個角度看，拉美式的收入分配格局勢必嚴重地扭曲中國房地產業發展，也將成為制約中國房地產業發展的深層問題。

　　□趙曉（國資委研究中心宏觀戰略部部長）