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5月初，國務院辦公廳轉發建設部等七部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》，提出了八項措施。對住房轉讓環節的營業稅政策進行調整是其中的一項重要措施。5月底，國家稅務總局、財政部、建設部又下發了《關于加強房地產稅收管理的通知》。6月1日，有關房地產稅收政策實施后，社會各界非常關注。此次房地產新政從稅收政策上講，有所調整的主要是房地產業轉讓環節應繳納的營業稅，其他稅收政策沒有變化。為了便于廣大讀者準確理解個人轉讓房地產的有關稅收政策，我們特編發這期政策問答，以期對讀者朋友有所幫助。
一、營業稅政策
1、2005年6月1日前后個人轉讓住房，其營業稅政策有何變化？
答：2005年6月1日前，國家規定對個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業稅；個人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時按銷售價減去購入原價后的差額計征營業稅。
2005年6月1日后，國家調整了住房稅收政策，明確規定：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；超過2年(含2年)的且符合當地政府公布的普通住房標準的住房對外銷售的，免征營業稅。不能提供屬于普通住房的證明材料或經地稅部門審核不符合普通住房標準條件的，按差額征收營業稅，即按其售房收入減去購買房屋價格的差額征收營業稅(購買房屋價格以購買房屋時取得的稅務部門監制的發票記載金額為確認的依據)。
2、享受免征營業稅優惠政策的普通住房標準是什么？
答：享受免征營業稅優惠政策的普通住房必須同時符合以下三個條件：一是轉讓的住房所在住宅小區建筑容積率在1.0以上；二是單套建筑面積在144平方米以下(以房屋權屬證書上注明的為準)；三是個人轉讓住房的實際成交價格低于政府公布的同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。只有同時符合上述三個條件的住房，銷售時才能作為普通住房享受免征營業稅優惠。
3、可享受免征營業稅優惠政策的普通住房的價格標準具體是多少？
答：濟南市政府公布的城區范圍內各級別土地上住房平均交易價格分為六級四檔，一級土地上的為4850元/m2，二、三級土地上的為4350元/m2，四、五級土地上的為3650元/m2，六級以上土地上的為2800元/m2。我市享受免征營業稅優惠政策的普通住房價格標準為上述平均交易價格的1.44倍以下，這樣計算出的一級土地上的最高交易價格為6984元/m2，二、三級土地上的為6264元/m2，四、五級土地上的為5256元/m2，六級以上土地上的為4032元/m2。
4、個人住房的購置時間如何確定？
答：以個人購買住房時取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間按孰先原則確定。例如，若契稅完稅證明上注明的時間為2000年5月，房屋產權證上注明的時間為2000年10月，契稅完稅時間早于產權證，則按契稅完稅證明上的時間作為購置時間。
5、個人轉讓住房應到何處辦理征(免)營業稅手續？
答：應到轉讓住房所在地的區(縣、市)地方稅務局辦稅服務廳辦理。
6、個人轉讓住房時應持哪些資料辦理征(免)營業稅手續？
答：轉讓住房的個人應持身份證、房屋所有權證、買賣合同或其他具有房屋權屬轉移合同性質的憑證等資料原件及復印件(非普通住房售房者還需提供購買房屋時取得的稅務部門監制的發票)。
7、個人轉讓住房應納營業稅及其他附加的稅率分別是多少？
答：個人轉讓住房應納營業稅稅率為5%，城市維護建設稅稅率為7%(5%、1%)，教育費附加征收率為3%，地方教育附加征收率為1%。
8、個人辦理轉讓住房征(免)營業稅手續的具體程序是如何規定的？
答：(1)個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應持相關資料，到房屋所在地主管地稅機關申請開具發票、繳納稅款，主管地稅機關審核后按規定的稅率計算征收稅款，個人按地稅機關計算的金額繳納稅款后，地稅機關出具完稅憑證，同時為其代開發票。
(2)個人將購買超過2年(含2年)的住房對外銷售的，應持相關資料，到房屋所在地主管地稅機關申請開具發票，主管地稅機關根據普通住房標準，對申請材料進行審核，凡符合免稅條件的，給予免征營業稅，并出具免稅證明(免稅證明一式三份，一份交納稅人持有到房管部門辦理房屋權屬轉移登記手續，一份由主管地稅機關登記存檔，一份交納稅人留存備用)，同時為其代開發票；凡不符合普通住房標準的或不能提供屬于普通住房證明材料的，主管地稅機關按差額計算征收營業稅，個人按地稅機關計算的金額繳納稅款后，地稅機關出具完稅憑證，同時為其代開發票。
二、個人所得稅政策
1、什么情況下可以暫免征收個人所得稅？
答：對個人轉讓自用達五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。
2、可以享受暫免征收個人所得稅家庭生活用房的起始時間如何確定？
答：可以享受暫免征收個人所得稅家庭生活用房的起始時間，以房屋產權證、契稅完稅證明或《國有住房出售收入專用票據》上注明的時間，按孰先原則確定。
3、個人所得稅納稅保證金如何計算？
答：按現行有關政策的規定，對個人出售住房所得應繳納的個人所得稅，應在辦理產權過戶手續前，以納稅保證金的形式向主管稅務機關繳納。
個人出售住房取得的所得應繳個人所得稅(或納稅保證金)區分以下兩種情況確定：
(1)如果能夠提供完整、準確的住房原值憑證(購買房屋時取得的稅務部門監制發票)，能夠正確計算應納稅所得額的，其應納稅額按下列公式計算：
應納稅額=應納稅所得額×20
% 應納稅所得額=轉讓住房的收入額-住房原值和合理費用
合理費用是指出售住房時，按照規定繳納或支付的營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、交易手續費等有關稅金和費用。
(2)如果不能提供住房原值憑證和其他有關扣減項目明細資料，不能正確計算或難以準確計算應納稅所得額的，主管地稅機關采取核定征收的方式，征收個人所得稅。
4、個人出售住房后一年內按市場價重新購房的，其銷售原住房已經繳納的納稅保證金如何退還？
答：個人出售住房后一年內按市場價重新購房的，如果重新購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還出售原住房已經繳納的納稅保證金；重新購房金額小于原住房銷售額的，按照重新購房金額占原住房銷售額的比例，退還部分出售原住房已經繳納的納稅保證金。
5、申請退還納稅保證金的期限如何確定？
答：出售住房的起始時間，按納稅保證金收據上注明的時間確定；按市場價重新購房的時間，以房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間，按孰先原則確定；只有出售住房的時間與重新購房的時間在一周年內，才能申請退還納稅保證金。
6、個人出售非住房所得應納個人所得稅如何計算？
答：個人出售非住房所得，其應納個人所得稅，適用上述有關納稅保證金的計算辦法，但應直接征收個人所得稅稅款，不再收取納稅保證金。
個人出售非住房所得，不享受上述暫免征收個人所得稅和納稅保證金退還的稅收優惠。
7、個人申請暫免征收出售家庭生活用房應納個人所得稅時，需提供哪些資料？
答：個人申請暫免征收出售家庭生活用房應納個人所得稅時，應向房屋所在地主管地方稅務機關提供房屋所有權證、契稅完稅證明、《國有住房出售收入專用票據》、身份證、戶口簿的原件和復印件以及家庭生活用房說明材料。
8、個人到房屋所在地主管地方稅務機關繳納納稅保證金時，需提供哪些資料？
答：個人到房屋所在地主管地方稅務機關繳納納稅保證金時，應提供身份證、房屋所有權證、購房發票、買賣合同或其他具有房屋權屬轉移合同性質的憑證以及出售住房按規定支付的有關費用憑證等資料的原件及復印件。
9、個人申請退還全部或部分出售原住房已經繳納的納稅保證金時，需提供哪些資料？
答：出售住房后一年內按市場價重新購房的個人，申請退還全部或部分出售原住房已經繳納的納稅保證金時，應在重新購房后30日內，向原房屋所在地主管地方稅務機關提供納稅保證金收據以及新購房屋購銷合同、房屋所有權證、契稅完稅證明等資料的原件及復印件。
10、對個人提供虛假資料的如何處理？
答：個人提供虛假資料騙取減免稅，造成稅款流失的，主管稅務機關依照法律法規的有關規定處理。(濟南市地稅局供稿)
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