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作者：謝紅玲
北京中關(guān)村因高科技而聞名，其大型集中式的電子商品賣場(chǎng)更是被不少投資客看做是獲得高回報(bào)的“上品”，該區(qū)域內(nèi)某大型集中商業(yè)曾因受到追捧而賣出了18萬(wàn)／平方米的天價(jià)，而這些滿懷期待的投資客等到的卻是被“套牢”的結(jié)局，被看做黃金地段的一層，未出租的比例最高時(shí)竟達(dá)到40%。
從記者目前掌握的情況來(lái)看，在一系列整改措施實(shí)施之后，這個(gè)賣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況和投資回報(bào)情況已大有改觀，不過(guò)，這一案例反映的問(wèn)題，卻值得后來(lái)的投資者們注意，我們暫且稱之為傷害投資者的“三大殺手”。
一號(hào)殺手：高價(jià)格
對(duì)于那些敢于在中關(guān)村購(gòu)買商鋪進(jìn)行投資的人來(lái)說(shuō)，大都資金實(shí)力雄厚，只要能看到未來(lái)的回報(bào)，眼前的高價(jià)格不是問(wèn)題，而且往往價(jià)格越高，越受到市場(chǎng)的追捧：海龍、鼎好、中關(guān)村科貿(mào)中心在銷售時(shí)都曾出現(xiàn)過(guò)搶購(gòu)的局面，甚至有的商鋪價(jià)格達(dá)到18萬(wàn)元／平方米。
然而，現(xiàn)在看來(lái)，正是這樣的高價(jià)格，在一定時(shí)間區(qū)間內(nèi)，把投資客套牢。一位投資客告訴記者，他曾經(jīng)以超過(guò)10萬(wàn)元／平方米的價(jià)格，在中關(guān)村地區(qū)的某商業(yè)項(xiàng)目購(gòu)下5個(gè)鋪位，然而，在之后兩年的時(shí)間中，商鋪雖然出租，但租金較低，非但難以實(shí)現(xiàn)回報(bào)，甚至還要自己“貼錢”償還銀行的貸款。
“當(dāng)初不是沒(méi)有考慮過(guò)價(jià)格過(guò)高的問(wèn)題，但是我當(dāng)時(shí)認(rèn)為中關(guān)村是寸土寸金的地方，商鋪的高價(jià)也可以接受，以后租金高就可以了，但是沒(méi)有想到，租金情況很慘，所以就虧大了，如果不是在高位入市，即便租金低一點(diǎn)也無(wú)所謂，至少不會(huì)像現(xiàn)在虧得這么大。”這位業(yè)主說(shuō)。
專家點(diǎn)評(píng)：
高價(jià)格往往會(huì)給人高回報(bào)的感覺(jué)，尤其是黃金地段的商業(yè)項(xiàng)目，似乎高價(jià)更是順理成章，但這樣的感覺(jué)是絕對(duì)錯(cuò)誤的。簡(jiǎn)單地說(shuō)，商鋪的租金不會(huì)隨著售價(jià)的上升而上升，租金是市場(chǎng)“制定”的，售價(jià)是開(kāi)發(fā)商的一口價(jià)，在這樣的情況下，價(jià)格越高，日后的回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)越大。
獲得低價(jià)最好的辦法就是搶在商業(yè)項(xiàng)目剛剛?cè)胧械碾A段購(gòu)買，這時(shí)的價(jià)格往往會(huì)比較低，切忌的是跟風(fēng)，當(dāng)項(xiàng)目的搶購(gòu)達(dá)到最高潮的時(shí)候，價(jià)格也到達(dá)最頂端的時(shí)候入市，日后通常會(huì)被“套牢”，買入價(jià)越高，商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力越差。
二號(hào)殺手：商業(yè)規(guī)劃不力
“地段、地段、還是地段”——但就是這個(gè)商鋪投資的黃金定理在中關(guān)村卻屢屢失效，一位投資客明確告訴記者，中關(guān)村的商鋪，絕對(duì)不是“占個(gè)好地兒就賣錢”那么簡(jiǎn)單。
中關(guān)村核心區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目，大都坐落于中關(guān)村大街兩側(cè)，并與北四環(huán)相交，構(gòu)成商業(yè)的所謂“金角”，正是在這樣位置上的大型集中商業(yè)，回報(bào)仍難以令人滿意，“有一段時(shí)間，我們那個(gè)賣場(chǎng)，從一樓到五樓都有賣愛(ài)國(guó)者音箱的，顧客根本分不清哪層是賣什么的，這樣的賣場(chǎng)一定經(jīng)營(yíng)不好，經(jīng)營(yíng)的情況差，租金就一定不會(huì)高。”這位投資客對(duì)記者說(shuō)。
而這僅僅是一個(gè)縮影，中關(guān)村目前的大型集中商業(yè)，大都存在內(nèi)部商業(yè)規(guī)劃不力的問(wèn)題。據(jù)記者了解，在中關(guān)村的電子賣場(chǎng)中，除了一層會(huì)被用于大品牌展示之外，其他樓層多沒(méi)有明確的功能區(qū)分，經(jīng)常是銷售筆記本的柜臺(tái)旁邊是銷售電子耗材攤位，而DIY的柜臺(tái)旁卻有銷售復(fù)印機(jī)、墨盒等印刷產(chǎn)品的專賣店。
“別說(shuō)顧客買東西不知道到幾層，我們都不知道，基本上沒(méi)有什么統(tǒng)一的規(guī)劃。”這位投資客對(duì)記者說(shuō)。
專家點(diǎn)評(píng)：
對(duì)于零散的商鋪而言，地段是一切。但對(duì)于大型集中商業(yè)而言，地段就是基礎(chǔ)，在這個(gè)基礎(chǔ)上，商業(yè)規(guī)劃的水平如何，直接決定著經(jīng)營(yíng)的水平，最終決定租金回報(bào)。
商業(yè)規(guī)劃的最基本要求就是保證讓大多數(shù)鋪位盡可能多地享受到客流，從而促進(jìn)銷售，因此，什么地方該賣什么，應(yīng)該是通過(guò)周密的安排和計(jì)劃的，投資客在看地段的同時(shí)，一定要看開(kāi)發(fā)商提供的商業(yè)規(guī)劃，盡量選擇那些商業(yè)運(yùn)營(yíng)代理商先期介入的大型商鋪?lái)?xiàng)目，這樣的商業(yè)項(xiàng)目，通常在銷售時(shí)就考慮了日后如何經(jīng)營(yíng)，因此，風(fēng)險(xiǎn)的可控性更強(qiáng)。
三號(hào)殺手：小業(yè)主惡性殺價(jià)
在中關(guān)村，最令投資客郁悶的是“內(nèi)訌”，即惡性殺價(jià)現(xiàn)象的出現(xiàn)，“如果是市場(chǎng)的情況不好，導(dǎo)致租金下調(diào)，我們也就認(rèn)了，可是，很多時(shí)候的租金是被投資客之間的殺價(jià)搞下來(lái)的。”一位投資客向記者講述自己郁悶的心情。
據(jù)這位業(yè)主介紹，由于近兩年中關(guān)村商業(yè)的供應(yīng)量激增，因此，很多投資客都感到了壓力，于是，頻繁出現(xiàn)惡性殺價(jià)現(xiàn)象，這位投資客所在的賣場(chǎng)中，租金水平在一段時(shí)間內(nèi)穩(wěn)定地保持在15～20美元／平方米·月，但就是由于他旁邊的投資客率先先調(diào)低了租金，然后，導(dǎo)致很多投資客都跟著“跳水”，最后，整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的租金下跌到了10美元／平方米·月的水平上，殺價(jià)給大家都帶來(lái)了損失。
專家點(diǎn)評(píng)：
這實(shí)質(zhì)上是統(tǒng)一管理的問(wèn)題。因?yàn)橹嘘P(guān)村此前的大量集中商業(yè)項(xiàng)目均是以切割產(chǎn)權(quán)銷售為主，因此，對(duì)售出以后的租金控制，存在相當(dāng)大的難度，這并不是投資客自律的問(wèn)題，而是只求銷售回款不問(wèn)日后經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)模式的遺患。
對(duì)此，建議投資客人選擇一些出售比例不是過(guò)高的商業(yè)項(xiàng)目購(gòu)買。從今年開(kāi)始，中關(guān)村地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了一些持有為主的商業(yè)項(xiàng)目，打散產(chǎn)權(quán)銷售的比例越低，殺價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)也就越小。另外，如果一定要購(gòu)買全部出售的商業(yè)項(xiàng)目，最后選擇那些簽有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、管理協(xié)議的商業(yè)項(xiàng)目，這些商業(yè)項(xiàng)目由于運(yùn)營(yíng)商與投資客簽訂了由運(yùn)營(yíng)方統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的協(xié)議，因此，在價(jià)格的控制方面更有力度。本文點(diǎn)評(píng)專家為偉業(yè)顧問(wèn)董事總經(jīng)理蔡宇翔
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