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作者：田橫
“開張兩個多月了，生意分文未做，還倒貼了幾千塊錢水電費、管理費和店員工資，不如先關門再說。”5月中旬的一天，在廣州某大MALL(即大型購物中心)地下M層商城經營保健品的馬小姐，邊收拾店里的東西邊對前來采訪的記者訴苦。
這個今年1月正式開業的超級大MALL，坐落于廣州最繁華的天河商圈，總建筑面積約40萬平方米、營業面積約20萬平方米，論規模論氣勢在全國都是數一數二的。然而輝煌宏大的外表后面，像馬小姐這樣滿懷辛酸的小商戶，卻為數不少。
小商戶之“痛”
據了解，M層商城鋪位500余間，承租小商戶300多家，但近日記者數次實地觀察，發現盡管大MALL地上各層客流量尚算不錯，但M層內卻頗為冷清，相當一部分店鋪關著門，即使開了張的店鋪，也幾乎都是門可羅雀。
不過，真正讓眾多小商戶心灰意冷的，并不僅僅是眼下的慘淡經營。“我們租鋪做生意的，誰都明白新商場需要一段時間聚集客流、培育市場，可是過去一年來，開發商無論是前期招租還是后期管理方面的種種做法，讓我們無法不心寒。”馬小姐說。
實際上，早在今年2月初，該超級大MALL剛剛舉行隆重的開業儀式后不久，M層全體承租商戶已接到開發商要求3月中全部開業的通知，當時即遭到許多商戶反對。從商戶向記者提供的資料中，大致可以看出此事的來龍去脈及產生糾紛的關鍵所在：
一、在簽訂《租賃合同》之前，開發商先要求商戶簽一份《商鋪認租書》，并以“誠意金”為名，變相收取5000元～8000元不等的“進場費”(相當于店鋪一個月租金)，再收取相當于3個月租金的“押金”，一舉套牢小商戶；待后者見到《租賃合同》及捆綁的《物業管理合同》，認為其中多有偏袒開發商的“霸王條款”，要求退租或修改條款時，即遭開發商拒絕，并聲稱不簽合同則“誠意金”及“押金”不予退還，令大部分小商戶不得不就范。
二、自去年8月至今年1月，開發商先后8次推遲已經宣布的開業日期，原因主要是工程進度跟不上，這既令商戶對開發商誠信及該購物中心前景產生疑慮，也讓商戶錯過國慶、元旦、春節等多個銷售黃金時段，坐失商機，更有經營服裝等季節性很強的商戶，因為提前進貨而蒙受極大損失；與此同時，租戶原定三年的承租期已經大大“縮水”，平均分攤的成本則相應明顯增加。
三、一方面商場配套設施與當初承諾水準相去甚遠；另一方面裝修由開發商屬下公司變相“壟斷”，質次價高，且進度緩慢，讓商戶無法正常進場經營。最顯著的例子是，開發商在招租時以擁有地鐵出口為賣點，后來又多次公開表示地鐵通道將于今年4月20日開通(因M層位于地下，地鐵通道開通預期會帶來大量客流)，但時至今日，仍然未見任何該通道可能開通的跡象。換句話說，由于開發商方面的問題，M層商戶進場經營的時機未成熟。
四、M層小商戶們還指出，M層沒有地上各層的大型中庭、噴泉、燈光舞臺等公共設施占用空間，且通道狹窄，樓層太矮，但商鋪實用率仍按地上各層同樣的50%計算(廣州大部分商場實用率都有60%～70%)，顯然不合理，是變相收取高額租金。
都是“大”MALL惹的禍？
據馬小姐介紹，今年2月份他們與開發商數次交涉沒有取得結果，后者緊跟著又以“按要求開業者延長免租期到5月底，拒不開業者不能免租，并可視為違約由業主收回鋪位”的方式“威逼利誘”，迫使包括她自己在內的部分小商戶不得不于3月中旬進場經營。
當時，他們還多少抱著一些僥幸的想法，但后來情況卻并沒有得到明顯改善。而繼他們之后，該大MALL地上各層若干小商戶也以租金過高、經營困難為由，陸續出現“抗租”行動，引起開發商強烈反應，以發律師函作警告。今年4月中旬，上述小商戶共200余人召開座談會，集體向開發商提出“免租半年、兌現各種承諾”等要求，開發商方面則公開回應稱“開業率低應由大業主與小商戶雙方共擔責任”，至于租金減免要求，“應著眼全局，考慮可能引發的連鎖反應”。
4月底，該大MALL負責招商的總經理突然宣布離職，令外界對此事件的關注進一步升溫，而部分小商戶由此更感無奈，擔心原來招商時對他們做出種種美好承諾的那套人馬離開后，今后開發商就更會毫無顧忌地“踢皮球”了。
危機暗伏
有當地商界資深人士認為，撇開紛亂的表象剖析此次糾紛，其根源還是在于近年來席卷全國的MALL開發熱背后一直潛伏著的危機和陷阱：
首先，一切都是大MALL惹的禍。國內大型購物中心開發片面追求規模效應，以“大”為美，卻沒有適當的招商規劃、準確的商業定位以及高水準的專業管理團隊，很可能造成前期開發、招商場面火爆，后期經營難以為繼的尷尬局面；
其次，急功近利心態隱患大。以地產開發商的角色和心態介入商業經營，但高度緊張的資金鏈往往難以支持長線投資的需要，在資金急于回籠的壓力下，開發商不得不盡快出售或出租商鋪，不具備完善開業條件卻強行開業，而且租金水平過高，缺乏與商戶特別是中小商戶共同成長，實現“雙贏”的長遠打算和足夠耐心；
再次，“售后返租”模式犧牲小商戶。該MALL的M層500多間商鋪，都是開發商以承諾“售后返租若干年”出售給小業主后，再轉而向小商戶招租的，占大頭的銷售收入既已落入囊中，承租期的經營風險又轉嫁到小商戶身上，后者生意好不好，是賺是虧，對開發商來說并沒有真正的切膚之痛，這無疑是他們解決糾紛的態度比較消極的主要原因。
總而言之，雖然目前國內一些大MALL外部環境和硬件不錯，投資前景也看好，但是，由于一些根本性的矛盾和問題尚待解決，其中不免存在這樣或那樣的“陷阱”，對資金實力有限、抗風險能力不強的小投資者來說，在做出決策前，還是應該仔細衡量，三思而行。
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