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投資領域的相反理論告訴我們，當人人都開始談論房地產投資能賺錢時，房價的高點已經觸手可及，離開的時候到了
本刊特約觀察員 黃昕
雖然，國務院已經專門就房地產市場發表了8條意見，但是關于房地產市場是否過熱的
爭議依然沒有平息。在這場爭論中，有兩個似是而非，習以為常的觀點，其實是重大認識誤區，值得大家關注。
買房真的比租房劃算？
從1998年開始，為了推動住房體制改革，媒體就開始不斷宣傳買房比租房劃算。持續8年的宣傳，一方面極大地推進了住房體制改革，另一方面也讓大家誤認為，買房一定比租房劃算。其實不然。
到底買房劃算，還是租房劃算，是需要計算的。從財務角度，以貼現利率5.5%計算，每月花1500元租房，租50年，與現在花31萬買房是一樣的。換句話說，如果花1500元租到的房，31萬以下就能買到，則買房比租房劃算。如果花31萬還買不到，則買房不如租房。
長達8年的宣傳，已經讓大家不再計算買房、租房到底誰劃算，甚至將買房當作滿足居住需求的惟一手段。有個朋友買了套房，每天卻要花兩個小時上班，還說買的房子特值。難道時間和路費不是購房成本嗎？將路費和時間折算成房租，他在公司附近就能解決住房問題。不知他買房是為了享受生活，還是為了買房而買房。
房價漲了，買房就一定升值？
現在這么多人選擇投資房地產，主要因為這幾年統計數據中的平均房價一直在漲，讓人覺得傻子買房都能掙錢。這是典型的財富幻覺。就像1994、1995年股票市場紅火的時候，全民炒股，人人都指望股票發財。而這幾年房地產市場，感覺賺錢比較容易，所以很多人愿意投資房地產。其實，對于大多數買房自住的人而言，房價漲了，只不過是紙上財富，難以變現。
而對投資房產的人而言，買房能否升值，和其他投資一樣，是要考量眼光，考驗智慧的。有幾個朋友2000年在北京同時買了3套房，價位都在8000左右，但位置不同的房子，結果有一套漲了50%，另一套價格持平，還有一套跌了20%，到現在也沒回本。北京房價這幾年一直在漲，可是并不代表每個人買的房子都在漲。
各地公布的統計數據都表明房價在漲，但大家容易忽略的是，統計公布的房價大多是期房的價格，或者新房的價格，而不是已經交付使用的二手房價格。低價開盤，逐步提價，是目前房地產開發商的主要定價策略。在這種策略下，新房價格上漲成為必然。房屋交付使用一年后價格能否繼續上漲，則缺乏相關統計數據。
一個明顯的事實是，由于交付使用后，房價很難超過新房價格，廣州的住房消費一直比較理性，買房大多為改善居住環境，甚至很多家庭已經在郊區購買第二居所，而廣州的房價遠低于上海、北京。不是廣東不富裕，只是廣東人講實惠。
房子一定能升值，和買房比租房劃算一樣，是有條件的。投資房產和投資股票一樣，也是有風險的。
投資領域的相反理論告訴我們，當人人都開始談論房地產投資能賺錢時，房價的高點已經觸手可及，離開的時候到了。
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