轉按揭叫停賣房變難 套現手中房產需另辟奇徑

　　文/劉念

　　賣房，得先還清舊賬。此招立竿見影地限制了房產的流動性。賣房確實不如以前輕松了。

　　楊先生去年年初在楊浦區購進了一套面積為98平方米的新房，總價108萬，貸款40萬， 本打算給兒子結婚用。今年3月份兒子突然被公司派去國外常駐，新婚妻子也跟去順便留學，新房暫時沒有用處。最近房貸利率優惠被取消，楊先生覺得繼續供房不太劃算，決定掛牌賣出。買家很快與楊先生談好價錢128萬。但是正打算辦理轉按揭手續的時候，"轉按揭叫停"政策出臺。這可難住了楊先生，按照現在的規定，如果要把這套房子順利賣出，楊先生必須先還清40萬元的貸款。但手頭的現款都準備給兒媳婦留學之用了，現在楊先生根本拿不出這筆錢。難道這套房子就賣不成了？

　　賣房招術一：盤活手頭資產，短期融資救急

　　有朋友給楊先生出了個主意：用楊先生現住的一套房子作為抵押，向銀行辦理綜合消費貸款，支付兒媳的學費。楊先生現住的房子市價約為103萬，銀行發放住房抵押貸款的額度一般按評估值的50%。這樣楊先生貸出40萬元貸款應該不成問題。從申請貸款到辦好產權交接手續，前后最多不超過兩個月左右的時間。利息費用大概11000元，加上1000元左右的評估費等費用，總成本大概為12000元。這與上述房產買賣差價20萬元相比，仍然十分合算。

　　經過咨詢后楊先生發現，目前多家銀行都可辦理以房產、憑證式國債或存單為抵押或質押的消費貸款。這種貸款必須指定用途，不能用于炒股。一般如果以房產抵押，貸款總額不會超過房產評估值的50%，最長貸款期限不得超過10年。以國債或存單質押，貸款比例可高達80%-90%。利率方面，將參照現行各期限貸款基準利率上浮一定比例，如10%。如果用于短期融資，貸款人可申請期限最短，即半年的貸款，以最大限度節省利息。貸款發放周期不定，一般快則2個星期，慢則1個月左右。

　　業內人士點評：實際上，如果是用于超短期的融資，比如1個月以內的，可以考慮利用典當。與銀行相比，典當行融資的特點是速度快、手續簡便、抵押物品范圍廣，不過費率較高。通過房產典當的辦法融資40萬元，如果手續齊全，7-10天就可以放款。1個月的總費率約為3。2%，加上評估等費用，總成本大概為13500元，與銀行融資相差不大。

　　賣房招術二：利用下家 首付還貸款

　　房產中介公司建議，如果楊先生覺得貸款融資的手續麻煩、成本高，可以利用買家的首付款付清貸款。按房價128萬元計算，三成首付款為38。4萬元，楊先生只需再拿出1。6萬元就可還清貸款。貸款還清后再辦理下一步買賣交接手續。為了避免風險，雙方簽訂全權委托書后，由中介公司代理其中的資金收付、交接手續，既安全又省心。

　　業內人士點評：由房產中介辦理下家首付還清上家貸款的操作，對買賣雙方而言都是非常安全的。這項業務在房貸新政出臺前，就已經開展，并且因其成本低、手續簡便而受到客戶的歡迎。辦理這項業務的手續費一般只需幾百元，與上萬元的短期融資成本相比非常低。不過，這種做法適合原有貸款成數較低，或房價漲幅較大的房產。因為買家首付款一般僅為3-4成。若賣家貸款余額太高，就不能實現順利交接。客戶還需注意，開展這項業務的中介公司應具備較好的資信狀況和正規的經營歷史，不要被"黑中介"利用。

　　買房招術：合理利用創新業務，用活學歷和收入證明

　　從事財務工作的陳先生幾年前貸款買了一套一室一廳的房子，接近婚齡的他最近想二次置業，買一套大一點的房子，將來可以接父母同住。

　　現在銀行普遍提高第二套房產貸款利率、降低貸款成數。由于經常跟銀行打交道，他知道銀行的房貸業務并不是外界知道的那樣單一。

　　有些銀行，如中行提供"房屋二次抵押貸款"，或稱加按服務，在償還一定貸款本息后，還可用該房屋抵押價值減去原貸款余額后的差額作為抵押，再次向申請貸款。

　　有些銀行還提供轉按、換按服務。這種服務可以變更借款人，或者變更抵押物。

　　更有的銀行推出了創新的房貸業務，如廣發銀行推出的"家多好"理財型房貸，還可以存款余額抵減貸款本金，并獲得等額授信額度。

　　陳先生想，自己原來的小房子只貸了5成，如果能辦理加按，至少還有2成款可以從銀行貸出，而這筆款應該按照第一套房的利率計算。他還打算，與妹妹商量一下，將這套房子的貸款人換成妹妹。這樣陳先生下次買新房子的時候，仍然能獲得購買第一套房的利率和成數。

　　業內人士點評：一般而言，變更住房借款人簡稱"轉按"，延長原借款期限或追加貸款額度簡稱"加按"，變更抵押物簡稱"換按"。

　　據了解，目前一些銀行紛紛停止辦理這些衍生房貸服務了。尤其是轉按，為防止有些人利用政策漏洞，甚至在原借款人與親屬發生房屋買賣交易的情況下，轉按也很難通過。不僅如此，現在各家銀行都加緊了對正常房貸的審查，要求普遍比以往嚴格得多。現在若想利用原來的房貸衍生業務籌集資金，難度非常大。

　　如果要想正常地申請到貸款，學歷和收入證明發揮著非常重要的作用。

　　有一個客戶，丈夫是大專學歷，職業是一般藍領。但他作為主貸人申請貸款，長久得不到銀行批準。而主貸人換成他的太太后，由于太太的學歷是大學本科，職業是律師，很快就獲批了。投資者在申請房貸的時候，要比以往更注意個人資料的細節問題。

　　海外銀行房貸方式面面觀

　　在海外，當你申請房貸的時候，最大的難題可能不是如何獲得貸款，而是選擇哪一種貸款服務最為合適。目前在美國、中國香港等地主要有以下幾種房貸方式：固定利率貸款

　　在貸款期限內(通常為15年、20年或30年)，這種貸款的利率是固定不變的。15年期或20年期的抵押貸款與30年期抵押貸款相比利率較低，但每月的分期付款額相應較高。固定利率貸款的一個好處是，借款人可以事先知道每月的還款數額。

　　浮動利率貸款

　　這種貸款的利率可以上下浮動，浮動的水平取決于當時的市場條件。通常的計算方法是選擇一個基準利率加上溢價。但是浮動利率大多規定一個利率上限。大多數可調利率抵押貸款為15年期或30年期。

　　可轉換利率貸款

　　如果拿不準浮動利率和固定利率抵押貸款哪種更適合自己，則最好選擇可轉換利率抵押貸款。這種貸款的起始利率低于固定利率，但如果未來的利率水平不降，則業主可在第二至第五年之間將貸款轉換成固定利率貸款。

　　期末整付抵押貸款

　　這種貸款類似于30年期抵押貸款，但第一年的利率較30年期貸款低0。25%至0。75%。然而，貸款人必須在3年、5年或7年內償清貸款的本金。

　　返現貸款

　　銀行可能返還客戶最高可達貸款額5%的現金。選擇這種貸款，如果提前還款通常會有相當嚴厲的罰金。

　　累進償付貸款

　　這種貸款初期償款額較低，然后按照事先規定的時限逐步增加。這種貸款的好處是客戶可以申請到更大數目的貸款。在最初的幾年里少付的款項，實際上是延遲到后幾年支付。