樓市牛市引發貸款購房熱 北京負債家庭數量激增

　　樓市“牛市”引發貸款購房投資熱。

　　你買房投資了嗎？

　　你稍加注意，就會發現，在2003年甚至2004年上半年，親朋好友，同學鄰里碰面或聚會時見面問的還是：還住那兒啊，沒有

　　買房辦新家啊？而從2004年下半年，同樣是房子的話題，問話的內容卻變了：想好在哪投資一套了嗎？市場這么好，土地越來越貴，新盤越來越少，投資一套房子肯定不賠，沒看見哪個售樓處，只要有房子賣，都賣瘋了嗎，還不趁早去貸款投資一套？！

　　在房地產行業從業的人或職業和房地產沾點邊兒的人，你也會發覺，從2004年下半年后，越來越多的人找到你或者拐了好幾個彎兒找到你做“購房參謀”，多數情況下不是第一次買房自住，不是問你關于房子的質量、規劃、工期、材料等技術性的問題，而是“在這投資值不值？這個區域的房價會不會升？大戶型好出手還是小戶型好出手”等等比較難以回答的“投資性問題”。

　　你再琢磨一下，你會發現，這些熱血沸騰計劃投資房產的人，多是工薪階層，不是那些家庭月收入在三四萬甚至5萬元以上的高收入階層。2004年因土地和宏觀調控帶來的市場火爆引發了北京工薪階層貸款購房投資熱。

　　貸款購房投資熱激增高負債家庭

　　2003年11月，中國社會科學院研究生院劉建昌博士曾在《個人消費信貸是否可持續》一文中指出：金融債務比率是衡量家庭債務負擔的指標，等于家庭債務余額與家庭可支配收入之比。中國社會科學院研究生院的劉建昌撰文指出，根據各地統計局公布的城鎮居民人均可支配收入、城鎮人口、個人消費信貸余額計算，上海家庭債務比例高達155%，北京、青島、杭州、深圳、寧波等城市家庭債務比例分別達到122%、95%、91%、85%、79%，天津最低為44%。隨著個人消費信貸規模的急劇擴大，我國一些大城市居民已經悄然成為高負債一族。

　　不妨來看看記者身邊一個外企白領朋友的案例：

　　李默揚：家庭月收入18000元，其中她8000元，先生10000元，典型的外企工薪階層。1999年，曾經傾盡所有購買了第一套60萬元的住房，目前還有38萬元貸款需要償付，每月月供2000元，但能依賴房租維持，以房養房，目前據說這套60萬元的房產已經升值到了80萬元。

　　隨著收入的不斷升高，2004年10月，又買下了另一處價值78萬元精裝修期房準備自住，貸款57萬元，每月還貸4300元。

　　接連的購置房產，加上兩個人各自購買的保險，李默揚手中的積蓄不多，現金和存款共計10萬元左右，被套的股票還有5萬元。

　　這個看上去擁有兩套總價值160萬元房產的年輕家庭，目前房貸負債共計95萬元，財務狀況讓人堪憂。

　　而李默揚對記者稱，敢于借款百萬元，自己在同事和朋友以及同齡人中卻算不上是膽子大的，很多看上去一家兩口的工作還沒有他們穩定的朋友或同事，甚至已經在近一兩年貸款購置了三四處房產，號稱“投資北京房地產事業三四百萬”，其中除了20%的首付，用的全是銀行的錢。

　　看著李默揚的家庭“財務報表”已經很讓人擔心，萬一家庭出了點變故，兩個人一方工資收入發生變化，將直接導致房貸的無法支付，影響目前的正常生活。那么，那些比她還膽子大的年輕工薪階層呢？

　　北京高負債家庭激增緣由何在

　　北京資深房地產業人士黃建昆認為，住房是人生中最大的消費，從1998年開始住房按揭消費信貸以來，北京現在已經購房或正在購房、準備購房的人大都首選貸款購房，而從目前的房價收入比看，貸款購買一套自住商品房的家庭負債都很高，更何況是那些買了很多套企圖投資的人呢？

　　業內人士胡晶認為，因住房投資熱帶來的貸款購房投資熱從而形成高負債家庭的激增主要有兩個原因：一是各銀行按揭業務實際到目前為止，還沒有實現聯網，給很多投資人在各個銀行分別按揭購房提供了可能，如在工行貸款買套房，再去建行貸款買房，然后到農行去再按揭一套，實際上，各銀行因為彼此間不聯網，根本無法核查這個人到底買了多少套房，這樣縱容了很多人盲目用銀行的錢投資房產。另外一個原因是，有的人用一套房產在不同的銀行多次抵押，貸取多套房子的按揭，而這同樣因為銀行不聯網而無法查證。

　　中原李文杰認為，這和目前我們國家信用體系不健全，憑收入證明審核按揭資格的住房按揭操作手法有關。據透露，2004年以前，用于住房按揭審核的80%的收入證明都是“虛開”的，單位往高了開收入證明，導致貸款額度和收入不相吻合，高負債家庭的出現也就在意料之中。

　　北京高負債家庭激增將帶來什么

　　對這個問題，各方看法不一致。資深購房人舒可心認為，中國屬于發展中國家，經濟屬于上升期，家庭和個人創收機會可能多于西方發達國家，灰色收入、兼職收入的比例也高于西方，而家庭可支配收入計算是不包括這些收入的。另外從某種角度上看，這也是大家對中國經濟發展前景持有信心的表現。華高萊斯北京總經理李忠也談道，從國外的發展經驗看，負債一族的出現有利于推動經濟的發展和社會的進步，因為負債會給這個群體工作的動力。

　　那么，家庭負債率過高會產生怎樣的危機？毋庸置疑，商業銀行是家庭高負債率首當其沖的受害者。它面臨承受大量呆賬壞賬的風險，雖然居民抵押的房產理論上可以收回拍賣，但牛鐵航認為，因為中國法制的不完善，大量房屋可能收不回來。同時，家庭負債率過高，還可能影響整個國民經濟發展水平和社會安定。李東民說，房屋不同于其他消費品，它是人們安居樂業的基本保障，如果大中城市出現大量因無法還貸而無家可歸的人，會影響到全社會的穩定。但最重要的影響，是家庭自身可能面臨的巨大風險。負債太高，首先會直接影響家庭的生活質量和水平。“貸款太高，把原來應該花在教育、文化娛樂、旅游、健康方面的錢都擠占了。”有關人士認為。國外學者研究表明：高負債家庭對失業更為敏感，他們會放大引起失業上升的經濟沖擊的效果；失業會導致借款人還款困難，尤其是高通脹、高利率同時出現的時候，更是對借款人雪上加霜；持有浮動利率按揭貸款的高負債家庭對利率十分敏感，利率上升時每月還款金額上升，被迫削減消費或者動用儲蓄。但對此，李忠卻認為，市場的成熟是必須死掉一批人的，否則沒有警示的作用。

　　余美英