中國銀行：收入中等房貸多 35歲后如何理財

　　“我希望35~45歲期間，我的非勞動性收入能維持在每月5000元以上，45歲以后能維持在每月10000元以上。”談起具體的理財目標，吳子陵先生顯得有些與眾不同。吳先生目前收入如何？目前的家庭資產和負債狀況是否能夠幫助他如愿達成這樣的目標呢？

　　收入中等房貸比例高

　　金雞拂曉，吳子陵將在這新的一年里度過自己的三十周歲生日。吳先生目前是一家科技公司駐上海代表處的市場營銷人員，月收入4700元。年齡相仿的妻子從事貨運代理工作，月收入4000元。每月還有1650元的房租收入。每月按揭還款總額為5700元。由于房貸壓力較重，他們基本生活開銷控制在2000元左右。如此計算下來，吳子陵夫婦每個月還能剩余2650元左右的資金。

　　年終收入支出方面，吳子陵和妻子的年終獎金都不是很多，一共是6000元左右，加上2200元左右的儲蓄和基金收益，年終一次性收入一般在8200元左右。當然，每年也少不了年度性的開支，包括12500元的保險費用，以及5000元左右的旅游費用。實際上，他們每年的年度性收支狀況是呈現赤字狀態的。

　　房子：兩套自住一套出租

　　一年前，吳子陵和妻子在萬科城市花園購買了三套房子。其中一套35萬元的小戶型(貸款25萬元，目前貸款余額24萬元)已經出租，每月租金收入1650元，租金水平基本穩定。另一套購買價同樣為35萬元的小房子供父母居住，也是貸款25萬元，目前余額24萬元。另一套60萬元的房子供吳子陵和妻子居住，總貸款35萬元，目前余額34萬元。因此他們現在銀行房產按揭貸款總額還余有82萬元，

　　希望“固定資產負債率維持在50%以下”

　　除了三套房產，吳子陵先生曾經一度將手中大部分資金購買了偏股型基金。但2005年年初，吳將20萬元基金贖回進入股市。一個多月下來，股票虧損了一兩千元。猴年最后幾天，吳子陵又將12萬元原本投資于基金的資金轉入股市，目前股票市場上的實際資金在32萬元左右，偏股型基金只剩5萬元。

　　他們平常的現金和活期存款一般保留在5萬元左右。這樣，他們的家庭總資產規模達到了172萬元。家庭負債方面只有82萬元的房屋貸款余額，因此吳子陵家庭凈資產為90萬元。

　　“我希望通過具體的解決途徑，能將家中的固定資產負債率維持在50%以下。”基于目前較高房貸比例對生活產生的壓力，吳先生表達了自己的愿望。

　　已購保障額度不高

　　除了在單位參加的社會醫療和養老統籌保險，吳先生和妻子還自費購買了部分商業保險。其中，吳先生購買了5萬元保額的友邦節節兩全保險(分紅型)，附加10萬元保額的意外傷害保險，每年共交保費5452元。吳太太買的種類較多，既有從友邦購買的意外傷害綜合保險(10萬元保額，年交保費1614元)，也有中國人壽的康寧終身重大疾病保險(保額3萬元，年交保費1560元)，還有平安的鴻利終身壽險(保額2萬元，年交保費1774元)以及平安的永利兩全保險(保額2萬元，年交保費2128元)。

　　希望多些非勞動性收入

　　談起理財目標，吳子陵先生并不像常人一樣，縱論“兩年后買車”、“三年后育兒”等具體的目標，而是顯得有些與眾不同：“我希望35~45歲期間，我的非勞動性收入能維持在每月5000元以上，45歲以后能維持在每月10000元以上。”

　　通過對吳先生家庭狀況的具體了解，專家們認為吳先生的目標有可能實現嗎？如何才能更為接近自己的這個生活規劃呢？

　　每月收支狀況

每月收入			每月支出
本人收入	4700		房屋或房租	5700
配偶收入	4000		基本生活開銷	2000
房租收入	1650
合計	10350		合計	7700
每月結余（收入-支出）		2650

　　年度性收支狀況

收入			支出
年終獎金	6000		保險費	12500
存款利息等	2200		產險	0
股利、股息	0		其他	5000（旅游）
合計	8200		合計	17500
每年結余（收入-支出）		-9300

　　家庭資產負債狀況

家庭資產			家庭負債
現金及活存	50000		房屋貸款（余額）	820000
定期性存款	0		汽車貸款（余額）	0
股票	320000		消費貸款（余額）	0
偏股型基金	50000		信用卡未付款	0
房地產（自用1）	600000		其他	0
房地產（自用2）	350000
房地產（投資）	350000
黃金及收藏品	0
資產總計	1720000		負債總計	820000
凈值（資產-負債）		900000

　　全家保險狀況

家庭成員	保障額 產品名稱	壽險	意外險	年繳保費
本    人	友邦節節高兩全險（分紅型）	50000	100000	5452
配    偶	友邦		100000	1614
	國壽康寧終身重疾	30000		1560
	平安鴻利終身壽險	20000		1774
	平安永利兩全保險	20000		2128

　　專家建議一：資產配置分析

　　一、家庭財務狀況分析

　　A.家庭收支情況分析：

　　從家庭收支情況來看，吳子陵先生家庭全年收入總計為132400元，其中主動性收入(夫婦工資和獎金收入)110400元，被動性收入(房屋出租和投資收入)22000元，被動性收入占總收入的16.6%。全年總支出為109900元，其中消費性支出為29000元，保障支出12500元，債務支出為68400元。

　　家庭總支出占家庭總收入的83%，應該說結余比例比較少。但其中消費性支出僅占家庭總收入的21.9%，債務支出占家庭總收入的51.7%(占家庭主動性收入的62%)，可見該家庭消費偏弱，而債務負擔中等偏上。

　　B.家庭資產情況分析：

　　從家庭資產情況來看，現在吳子陵先生一家雖談不上富有，但境況還是比較好的：他們家的總資產規模達到了172萬元，其中投資資產35萬元，即一套購買價35萬元的用于出租的房屋；金融資產42萬元，其中股票及基金37萬元，現金及活期存款5萬元；使用資產95萬元，包括兩套用于居住的房屋共95萬元。

　　其中，投資資產占家庭總資產的20.3%，說明吳子陵家庭為未來生活而計劃安排的資金占目前所有資金的20%左右，基本合理。金融資產比例達到24.4%，流動性保持得較好。

　　家庭總負債為82萬元(房屋按揭貸款余額)。資產負債比為47.7%，尚在50%的安全線內，可以說目前的債務安排還算可以。

　　目前吳先生家庭財務的總體安排基本合理，主要問題是每月還款額占主動性收入的比例達到62%，一旦當家庭被動性收入出現不暢，將可能在某個短期內影響家庭的債務償付能力。但所幸目前該類投資仍是市場上的“香饃饃”，每月1500元左右的租金收入水平應該是比較穩定的。

　　但我們也看到，50%左右的債務負擔使得吳子陵先生和妻子的消費性支出只能占用總收入的20%，而每年為未來留存的資金也只有17%，這兩方面還有待改善。

　　二、家庭理財目標分析

　　1. 關于固定資產負債比率維持在50%以下的問題。實際上，通過以上分析，我們已經看到，吳先生家庭的負債比例基本上已經維持在50%左右。另外，吳先生及吳太太現在并沒有處于他們收入的高峰期，相信他們未來的工資收入將會逐步提高，故還款壓力也必將越來越小。因此我個人建議目前階段吳先生不必急于提前償還銀行貸款。仍然按照原有的還貸計劃慢慢償還銀行貸款余額即可。

　　2.吳子陵先生的主要理財目標是希望自己35到45歲期間，家庭的非勞動性收入能維持在每月5000元以上，45歲以后能維持在每月10000元以上。實際情況是，其目前已有一套房屋出租，家庭的非勞動性收入已經有每月1650元，如果要達成吳先生的愿望，五年內必須找到使得他們家每月再增加3500左右被動性收入。由于吳家目前還有42萬元可迅速變現的有價證券及貨幣性資金，因此通過合理的安排，吳先生的目標還是有望達到的。

　　二、理財建議：

　　1.留下3萬元左右的資金(月收入的3倍左右)以活期存款或貨幣市場基金形式以備應急使用。

　　2.從股票中變現出10萬～15萬元的資金尋找一個效益較好的實業投資項目。如目前非常受青少年喜愛的避風塘“街客”飲料小鋪，其特許加盟的費用為12萬元。采用這個投資方式的最主要目的，就在于為該家庭在3～5年后帶來較充足的非勞動性收入。或者如果吳太太經驗豐富，也可以在貨運代理行業尋找自己創業的機會，前期投資由家庭支出。

　　3.從股票中變現10萬元左右的資金回到基金上，也就是在金融投資上主要以偏股型基金為主，個人股票投資為輔。

　　中國銀行靜安支行理財中心 邱曉兮

　　專家建議二：投資建議

　　從這個案例當中我們可以看到吳先生是一位非常精明、能干的年輕人，根據吳先生目前所擁有的資產狀況，吳先生所談到的關于“我希望在35~45歲期間，我的非勞動性收入能維持在每月5000元以上，45歲以后能維持在每月10000元以上。”的理財目標定得稍顯過高，但吳先生完全可以通過對于資產的恰當管理，使自己的資產通過理財來實現保值增值，從而提高自己的生活品質。經過我們仔細的分析，給吳先生提出以下投資建議：

　　一、房產投資：

　　吳先生家庭的資本結構不合理主要是由于房產投資造成的，對于一個工資月收入只有8700元，而房產的貸款支出就有5700元的家庭，雖然每月還能有1650元左右的房租收入，但這顯然影響到了吳先生的日常的生活——他們兩人一個月的日常生活開銷為2000元，可以說不高。

　　另外，國家的宏觀調控、銀行利率的上升預期都會對房地產市場造成沖擊，一旦房地產市場出現任何波動，都會對吳先生家庭整個資產狀況造成較大的影響。因此，在房產投資方面，我們建議吳先生賣掉一套供出租用的房產，我們先不考慮房地產價格上升的因素，仍假設此房以35萬元成交，以此筆款項來歸還一套房產的銀行貸款，以降低吳先生的固定資產負債率。通過我們的這個建議，吳先生的固定資產負債率可降低到25%，每個月的結余由原來的2650元增加到5000元。

　　二、股票、基金投資：

　　任何一個金融品種的投資，都是對這個金融品種有一個清晰的認識的基礎上的，對于股票市場我們仍然認為目前的股市是不適合吳先生的。對于吳先生目前所擁有的32萬元股票、偏股型基金5萬元，我們建議吳先生能夠逢高賣出，因為吳先生都是在2005年將錢投入到股市中的，因此我認為他的套牢并不深，而且在2005年會有高點解套，建議吳先生在贏利之后出局。

  “理財之星”30強入圍選手 

　　世紀證券 周冬杰

　　專家建議三：保險建議

　　一、現有家庭保險狀況分析

　　他們原有的家庭保險有些形同雞肋，留而無用，棄之可惜。

　　保障額度太低。吳子陵先生的和太太經濟收入相仿，都是家庭重要收入來源者，萬一吳子陵先生或太太沒有能力賺錢了，歸還房貸就會受到非常大的影響，家庭經濟就會產生危機。目前吳先生本人壽險只有5萬元，吳太太壽險7萬元，這點保額對吳子陵家庭來說很難起到真正的保障作用。

　　此外，就現在上海在職職工醫保有關規定來看，吳子陵先生夫婦屬于“中人”，個人承擔比例還是較重。萬一吳子陵先生夫婦有門急診或住院費用產生，勢必自己要負擔或大或小的一筆錢。但在他們現有的家庭保險籃子中，沒有考慮住院費用或補貼類型的保險。

　　他們目前每年交保費12500元，但萬一發生事故卻很難起到幫助作用！

　　二、保險規劃建議

　　建議退掉太太的所有保險，吳先生的保險采用“減額繳清”方式進行，以減少費用支出。然后買些真正對自己、對這個家庭有所幫助的保險產品。筆者為吳子陵先生夫婦度身制定了下面這份計劃書，僅供吳子陵先生夫婦參考。

　　(一)吳先生的個人壽險、意外及醫療保險計劃書(男性 30歲)

可選險種	基本保額	費用（元/年）
無憂寶人身意外傷害保險	20萬元	500
安馨定期壽險	30萬元	927
附加定期重大疾病長期健康保險	15萬	1583
附加豁免保費長期健康保險		13
附加意外傷害醫療保險	3000元/每次	53
附加每日住院補貼醫療保險	100元/每天	150
附加住院費用醫療保險	8000元/每次	252
		合計 元

　　(二)吳太太個人壽險、意外及醫療保險計劃書(女性 暫以30歲計算)

可選險種	保額（保障內容）	費用/年
無憂寶人身意外傷害保險	20萬元	400
附加定期重大疾病長期健康保險	15萬	1322
附加豁免保費長期健康保險		5
附加意外傷害醫療保險	3000元/每次	42
附加每日住院補貼醫療保險	100元/每天	150
附加住院費用醫療保險	6000元/每次	190
		合計元

 

　　注：“附加豁免保費長期健康保險”是指一旦在55歲前，被保險人萬一發生任何狀況導致全殘而喪失工作能力，保險公司將在被保險人殘疾持續期間，經核準后豁免主合同和各附加合同(如適用者)到期應繳的保險費，主合同和各附加合同(如適用者)持續有效。

　　“理財之星”30強入圍選手

　　海爾紐約人壽理財顧問 賈書山