物業稅是否應該開征？目前開征條件是否已經成熟？居民負擔是否會加重？隨著物業稅開征風聲再起，與之相關的種種問題也引起了人們的廣泛討論。

　　文 本刊記者/邢 力

　　“國外征收物業稅，一是提高房產利用效率，二是能夠調節貧富差距”。為了了解物業稅在國外的實際征收情況，記者特意采訪了上海前進因私出入境服務有限公司負責北美移民事務的業務主管陳瑛。

　　物業稅本是“好稅”

　　陳瑛表示，加拿大的固定資產稅(物業稅)為2%，比如買了一套40萬加元的房子，戶主每年就要支付8000加元的固定資產稅。這就促使大部分加拿大人一生中要搬3次家。初踏入社會的年輕人，經濟能力差，買房都選擇舊的排屋，這樣繳納的固定資產稅也低。如果到了中年，事業有成，收入不錯，孩子又大了，搬一次家，買一幢比較理想甚至氣派的獨立屋，到年老退休時，孩子已獨立門戶，養老金為主要生活來源，固定資產稅卻不能少繳分文，所以許多人都愿意賣掉大房，買一套小屋或公寓，能省下不少固定資產稅。

　　為了表明物業稅對調節社會貧富差距的實際作用，陳瑛還舉個個例子，宋美齡在紐約長島一幢占地15公頃的豪宅，本是孔祥熙夫婦在1943年買下的。昔日的輝煌不再，宋美齡面對年久失修，還要每年付出20萬美元的固定資產稅，只能在1998年底以低價連同古董和精美瓷器一并忍痛出賣了。“因為要繳固定資產稅，所以從沒聽說會有誰愿意多占幾套房子讓它空置的。這樣不但能有效遏制故意囤積房產炒作房價，還能提高房產使用效率，其原理是：當納稅人缺乏負擔物業稅能力的時候，那可能把房產轉移到有納稅能力者的手里，從而，有利于提高房產的使用價值和經濟運行效率。所以說物業稅是種很好的稅。”陳瑛說到。

　　不應重復征稅

　　一方面遏制了炒作，另一方面提高了房產利用率，也就等于變相增加了房產的供給，這兩方面都會導致房價下降。因此不少專家學者把物業稅看成了可以讓房價理性回歸的一根救命稻草，認為只有開征物業稅才能有效降低老百姓的購房負擔，另一方面，在當前金融經濟危機不斷向縱深發展，我國財政收支緊張的情況下，開征物業稅理論上也可以會給國家增加稅收，替國家解燃眉之急。這兩條是眼下支持開征物業稅的主要理由。

　　如果是出于為國家增加稅收的目的，物業稅就不應該開征。

　　因為開征物業稅的同時，理應取消過去的一系列相關收費，尤其是70年一并收取的土地出讓金。時寒冰在接受采訪時表示：“現在的商品房都由開發商一次性繳納了70年的土地出讓金，這些土地出讓金被納入房價后又轉嫁到了購房者身上，而物業稅的作用之一就是把土地出讓金由一次性交納分攤成未來若干年分別繳納。既然購房人已經一次性繳納了70年的土地出讓金，如果把這部分民眾已經繳納過的土地出讓金轉化到物業稅中，就會出現重復征稅，加重民眾的負擔。”要是既不對過去的稅費進行任何減免，又橫生物業稅，把國家財政負擔轉移給購房者，恐怕與情與理都很難讓人接受。

　　征收物業稅能否降低房價

　　如果是出于降低房價減輕老百姓購房負擔的目的，這倒是一個好辦法。理論上說，物業稅會讓持有房產的人增加支出負擔，在供求均衡的條件下會降低商品房的需求，減少投機，從而降低房價。可問題是，物業稅是否真能承受如此大的責任呢？

　　要知道，在中國目前的制度環境下，抑制房價、打擊投機絕不是單靠一個稅種能夠解決的，即使是中央政府同時出臺多種政策、法規，互相協調配合的情況下，都不一定能有效抑制房價泡沫。尤其是當前金融危機環境下，在法律法規對炒房不加任何限制的情況下，房貸的門檻不斷降低、二套房貸的政策逐漸松動，意味著投機不僅不被抑制，還被縱容和鼓勵，在這種情況下，單靠一個物業稅怎么可能發揮抑制投機的作用呢？

　　事實上，物業稅不僅不能抑制炒房，反而可能助長炒房之風。由于70年的土地出讓金被納入到物業稅中，逐年征收，因此炒房者反而能夠以小博大，用少量的資金炒更多的房，因為房價的絕對值減小了。炒房者只是為了低買高賣，而不是長期持有，一般一兩年或者幾年內就出手了，不可能長期持有物業，因此物業稅對房產投機的抑制作用是極其有限的。

　　因此如果一定要開征物業稅，首先必須要先把各種稅費都融入物業稅，多稅合一，尤其是70年的土地出讓金必須化整為零進入物業稅，否則不但無法降低房價，反而會因為剛性的稅費成本增加而進一步抬升房價；其次，考慮到老百姓的實際承受能力，建議采取階梯稅率，起征點的設定也應充分考慮到小戶型房和低價房，以此來向中低收入家庭傾斜，體現出物業稅調節貧富差距的作用；再次，物業稅開征不妨分步走，先從政府用地和國有企業用地開始，再推廣到商業用地，最后才是普通商品住宅，盡量降低老百姓的稅費負擔。

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