從2003年至今，開征物業稅的傳聞屢屢在市場上出現，但最后都不了了之。然而國務院最新發布的工作文件中卻第一次明確提出，要研究開征物業稅問題。莫非眾人關注的物業稅不久后真的要開征了？

　　文 本刊記者/邢 力

　　與千家萬戶切身利益密切相關的物業稅開征問題，最近成為最受關注的焦點。

　　5月25日，國務院在其網站上發布《國務院批轉發展改革委關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》，透露出物業稅將在今年研究開征的重要信息。

　　《通知》中對物業稅的具體表述是：“深化房地產稅制改革，研究開征物業稅，以上工作由財政部、稅務總局、發改委、建設部負責”。此次國務院不但提出了研究開征物業稅的具體時間——今年內，而且還明確了四大具體實施部門，這說明與以往的試探性討論不同，這次研究開征物業稅確實進入了政府的決策日程。

　　為何征收物業稅

　　所謂物業稅，在不同國家有不同稱謂，有的稱“財產稅”，有的稱“地產稅”，還有的稱“固定資產稅”或“不動產稅”。主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。比如說公路、地鐵等開通后，沿線的房產價格就會隨之提高，相應地，物業稅也要提高。

　　從理論上說，物業稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。物業稅是政府以政權強制力，對使用或者占有不動產的業主征收的補償政府提供公共品的費用。

　　目前，世界上大多數成熟的市場經濟國家都對房地產征收物業稅。以發達國家為參照，物業稅在國家稅賦結構中，是與消費稅、所得稅并存的三大支柱之一。征收物業稅，一方面可以讓政府在土地出讓后，有源源不斷的財力來提供公共服務，改善居住環境；另一方面，可以在調節居民收入分配方面發揮重要作用。在中國當前形式下，開征物業稅還被認為有一個明確的政策指向，即加大過多持有住房的成本，降低房產交易成本，促進房屋流通，打壓過度的商品房投資、投機行為，擠出房地產泡沫。

　　不過在中國，在保有環節支付的物業稅雖然一直沒有正式開征，實際上卻在交易環節直接由開發商以土地出讓金的形式一次性支付給政府了。因此中國開征物業稅，也可以簡單地理解為“把本來一次性繳納70年的土地出讓金分成70年來征收”。

　　只聞樓梯響 不見有人來

　　早在2003年中共中央十六屆三中全會上，開征物業稅就被提上了議事日程。同年，國稅總局和財政部在我國十個城市開始試點實施物業稅的“空轉”運行，似乎房地產稅費改革已成定局，物業稅出臺箭在弦上。然而沒有想到的是，此后6年間，雖然物業稅也經過多次不間斷的討論，但由于立法、技術、評估等爭議不斷，所以一直未正式開征。

　　首先，物業稅作為一種新的稅種，必須首先經過立法程序。2007年10月18日，國家稅務總局新聞負責人馬方明明確表示，物業稅屬于地方稅種，其開征等事宜都是由全國人大常委會立法來決定，國家稅務總局只是執行機構，不可能自己制定征收的時間表。全國人大常委會新聞局人士同期表示，根據約定俗成的立法程序，先要有相關部門提出立法議案，才能進入立法計劃，“目前(2007年)國家稅務總局仍沒有物業稅方面的立法議案�！倍�根據慣例，即使物業稅進入立法計劃，物業稅相關準備工作也需要兩年左右，這意味著，就算現在正式開始研究開征物業稅，物業稅也不可能很快實施。

　　那為何物業稅至今未列入立法程序呢？

　　資深財經評論員時寒冰認為，這與我國現實條件的制約有關。根據目前物業稅的大致框架，要把現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并成為物業稅，但這一過程非常復雜，操作難度非常大。這些稅費有的在開發或流通環節，要向保有環節轉移，有的稅費可能還會與物業稅重疊，而這恰是開征物業稅必須要解決的問題。所以物業稅的開征意味著相關稅制的綜合配套改革，開征之前，必須厘清它與現有稅租費的關系。而目前，涉及房地產行業的稅租費數以百計，分屬幾十個部門，整合難度可想而知。

　　另外信息因素也是制約物業稅開征的一大原因。2008年初，國稅總局相關負責人就表示，正在進行“房地產模擬評稅試點”的北京等城市在近兩年內都不可能開征物業稅。理由是物業稅涉及的方面太多，“現在房地產部門、金融部門和稅務部門都沒有完全聯網，根本無法進行信息共享，開征物業稅從何談起？”

　　因此有不少專家表示，國務院的通知只是原則性的指示，目前關于物業稅稅率、起征點、何時實施等關鍵信息尚無確切消息，究竟是從第一套房開始征，還是從第二套房起征等也不確定。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭日前接受媒體采訪時說，土地出讓金由費改稅是大勢所趨，也是合理的，但此事涉及相關政府部門利益，操作起來難度相當大。物業稅尚處在探索階段，具體何時開征尚無明確時間表。

　　相關鏈接：世界各國的物業稅

　　依據國際慣例，物業稅多屬于地方稅，是國家財政穩定而重要的來源�？v觀全球，征收物業稅的目的可以分為兩大類：第一類是為了提高土地和房產的使用效率，防止各類投機行為，例如，韓國、法國等；第二類是為了增加政府財源，改善公共福利，例如，美國、加拿大等。還有一些國家和地區征收物業稅的目的綜合了上述二類，例如，日本、香港特區等。

 

其他國家或地區物業稅征收標準
國家或地區	征收標準
中國香港	如房地產作出租用途，則每年需繳納該年租金收入的15%為物業稅。
中國臺灣	144平方米以上的房源，每年收取的物業費為房屋市場價的0.8%-1.5%�！�
新加坡	自住房產的物業稅率是房價的4%，其他類型房產的物業稅率為10%。
日本	市價150萬日元以上的房產，每年征收房價1.4%的固定資產稅。
加拿大	每年要繳納約為房價2%的固定資產稅�！�
美國	目前美國的50個州都征收不動產稅，但各州和地方政府的不動產稅率不同，大約平均為每年1%到3%。
法國	每年按房屋的公平市場價繳納3%的不動產稅。
奧地利	每年根據評估價值的1%繳納不動產稅。如果土地沒有建造房屋，根據土地的評估價值再繳納1%不動產稅。

　

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