如果強(qiáng)制征收個(gè)稅，對(duì)二手房市場(chǎng)的沖擊是相當(dāng)大的。對(duì)于賣房者而言，面對(duì)強(qiáng)征個(gè)稅，一方面他們可能轉(zhuǎn)讓成本，實(shí)行“實(shí)收價(jià)”，把個(gè)稅轉(zhuǎn)移到買方；或者賣方不轉(zhuǎn)讓房屋，將房屋出租。這導(dǎo)致買方買不到二手房，供求降低，房價(jià)繼續(xù)上漲。吃虧的還是買方。

　　文/本刊記者 羅瑜

　　近期業(yè)界盛傳深圳即將在全市范圍內(nèi)啟動(dòng)強(qiáng)征個(gè)稅政策，這引起了業(yè)界人士和投資者的各種猜想。其實(shí)“個(gè)稅強(qiáng)征”是針對(duì)目前市場(chǎng)上風(fēng)行的“陰陽合同”而言，因?yàn)殚L期以來深圳樓市二手房交易所奉行的“陰陽合同”的潛規(guī)則。在二手房的買賣中，為了逃避增值部分的稅收，賣方和買方往往簽訂兩份合同，一份是以協(xié)議的形式以真實(shí)的成交價(jià)格簽訂的轉(zhuǎn)讓合同，另一份是在國土局備案中以原房產(chǎn)證價(jià)格簽訂的正式合同。因?yàn)閮煞莺贤�一份是私下的、一份是公開的，所以被形象地稱為“陰陽合同”。

　　“陰陽合同”利用國土局備案價(jià)格等于或低于實(shí)際成交價(jià)格，導(dǎo)致合同顯示賣家“無收益”，成功地為賣方規(guī)避了本應(yīng)依法繳納的個(gè)稅。這導(dǎo)致的直接結(jié)果是深圳

房地產(chǎn)個(gè)稅征收幾乎變成一紙空文。據(jù)深圳市房地產(chǎn)交易中心的有關(guān)人士稱，這種“陰陽合同”的把戲在深圳樓市中較普遍，估計(jì)可以占到交易總量的20%~30%。

　　由于每年

二手房交易存在如此多的“陰陽合同”現(xiàn)象，政府少收巨額稅負(fù)。每年深圳二手房供應(yīng)量大約有300萬平方米，損失的稅收超過5億元。此外，“陰陽合同”還“變相”地降低了炒房成本，這完全遏制不了炒房者的炒樓之風(fēng)，大量的炒房現(xiàn)象扭曲了地產(chǎn)市場(chǎng)。毋庸置疑，這種“陰陽合同”的逃稅行為是不應(yīng)當(dāng)?shù)模�但政府取證非常困難，因此，實(shí)行強(qiáng)制評(píng)估非常有必要，它能夠打擊投機(jī)，擠壓泡沫，抑制中介惡性膨脹。

　　其實(shí)，深圳有關(guān)部門針對(duì)這類情況，也進(jìn)行了一些監(jiān)管措施。在2006年上半年，深圳就已經(jīng)以龍崗為試點(diǎn)，率先啟動(dòng)個(gè)稅的強(qiáng)制征收工作了。由專業(yè)評(píng)估人員擬定出分區(qū)商品房的市場(chǎng)評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)，作為核定個(gè)稅征收的參考依據(jù)，如果房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)明顯低于這個(gè)基準(zhǔn)價(jià)，賣方將有可能被地稅部門按照市場(chǎng)評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)征收個(gè)稅。

　　因此，在深圳欲打算在全市范圍內(nèi)啟動(dòng)強(qiáng)征個(gè)稅的傳聞下，使得有些本來還想再“捂捂”的房產(chǎn)投資者打算拋盤出售，這可能會(huì)在短時(shí)間內(nèi)引發(fā)投資客集體拋盤風(fēng)潮。但也有可能一部分有耐心的投資者會(huì)將手里的房屋轉(zhuǎn)為出租投資，這可能造成市場(chǎng)二手房資源的緊缺。

　　美聯(lián)物業(yè)(深圳)市場(chǎng)研究部王中奇對(duì)此現(xiàn)象認(rèn)為，如果強(qiáng)征個(gè)稅是為了抵制陰陽合同，估計(jì)光靠強(qiáng)征個(gè)稅很難抑制。要抵制“陰陽合同”應(yīng)該加強(qiáng)政府部門的監(jiān)管措施，如估價(jià)、土地過戶、銀行等各個(gè)部門環(huán)節(jié)，強(qiáng)化稅源監(jiān)控，綜合監(jiān)督“陰陽合同”。

　　王中奇稱，長時(shí)間以來，由于“陰陽合同”的盛行，深圳市官方統(tǒng)計(jì)的二手房數(shù)據(jù)是無效的。據(jù)官方上報(bào)的二手房交易價(jià)格均價(jià)為5000元/平方米，而美聯(lián)物業(yè)(深圳)二手

房價(jià)格約為1.2萬元/平方米。可見上報(bào)的交易合同價(jià)格如此低也是拜“陰陽合同”所賜。也正是此原因，導(dǎo)致相關(guān)部門欲打擊“陰陽合同”。

　　如果強(qiáng)制征收個(gè)稅，對(duì)二手房市場(chǎng)沖擊是相當(dāng)大的。對(duì)于賣房者而言，面對(duì)強(qiáng)征個(gè)稅，一方面他們可能轉(zhuǎn)讓成本，實(shí)行“實(shí)收價(jià)”，把個(gè)稅轉(zhuǎn)移到買方；或者賣方不轉(zhuǎn)讓房屋，將房屋出租。這導(dǎo)致買方買不到二手房，供求降低，房價(jià)繼續(xù)上漲，吃虧的還是買方。

　　對(duì)于打算投資二手房的人們來說，他們看到深圳欲強(qiáng)征個(gè)稅，可能會(huì)打消他們投資二手房的念頭。強(qiáng)征個(gè)稅加大交易成本，加之從遠(yuǎn)期來看，利息成本及稅費(fèi)成本仍將持續(xù)向上，投資預(yù)期利潤率變得單薄，因此，投資者未必還會(huì)選擇進(jìn)入樓市。因此，如果深圳強(qiáng)征個(gè)稅，可能導(dǎo)致二手房交易量減少，但是價(jià)格會(huì)繼續(xù)攀升。

　　王中奇認(rèn)為，深圳作為移民城市，目前適婚、生育階層的青年很多，購房需求大，因此剛性需要量仍很大。如果用強(qiáng)征個(gè)稅打壓深圳房價(jià)，那是比較困難的。建議政府對(duì)于置業(yè)征收個(gè)稅，按照一人置業(yè)一套、二套、三套房產(chǎn)等多種情況征收個(gè)稅，稅率區(qū)別對(duì)待，防止一刀切的現(xiàn)象。