□東吳基金管理公司

　　策略研究部副總經理 陳憲

　　房地產調控依然是“兩會”的熱點之一，政府工作報告的論述是“加強房價監管和調控，抑制房地產價格過快上漲，保持合理的價格水平”；財政預算報告則表示要“研究開征物業稅實施方案”。

　　什么是物業稅

　　物業稅又稱財產稅或地產稅，主要針對土地，房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。物業稅在很多國家和地區是一個比較成熟的稅種，開征的目的是籌措地方財政收入，滿足地方支出的需要。

　　我國雖然還處于物業稅的研究開征階段，但基本框架在四年前就已確定。2003年10月，中共中央十六屆三中全會明確指出：“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。”2005年11月19日國家稅務總局局長謝旭人在“中國財稅論壇”上表示，“十一五”期間穩步推進物業稅。

　　綜上所述，物業稅的基本框架是將現行房產稅、城市

房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產持有（不一定占有）階段統一收取，同時鑒于物業稅是地方稅而非中央稅，所以2007年在個別省份試點并非不可能。事實上，自2006年初開始，北京、深圳等6城市就已進行了物業稅的”空轉“。

　　開征物業稅的必要性

　　目前，我國實行的是土地“批租”使用制度，即土地所有權屬于國家，使用土地者只能向政府購買一定期限內的土地使用權，其中涉及的大部分稅費，用地者必須一次性支付。實踐結果是：土地出讓金成為地方政府的重要財政來源，例如從1997年至2005年，土地出讓金占地方財政的比例由5.6%上升至19.5%。任其發展，已經有這樣的傾向：現行任期內地方政府無節制地出讓土地，如此，后代地方政府則將面臨土地匱乏，甚至無地可批租的局面。

　　物業稅的意義在于將土地出讓金合并在物業稅里且分年收取，從而使子孫后代任期內的地方政府都可獲得穩定的稅收來源，促進土地集約利用。從而守住“18億畝耕地這條紅線”。

　　平抑

房價立竿見影

　　不過，開征物業稅最直接的結果是因開發房產成本的降低，推動房價的下降。因為在目前的房價構成中，稅費及

開發商利潤占到60%，建筑成本只有40%。老百姓購買一套房子的款項中，包含房地產開發商的營業稅、印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、企業所得稅等等。如果以物業稅的方式逐年繳納地租和稅費，開發成本必然大幅下降，房價當然也會隨之下降。其次，目前我國房地產保有環節稅負較輕，土地增值收益全部流向房產保有者，所以產生了“溫州炒房團”，即受利益驅動，滋生投資、投機客，放大房地產需求。物業稅按房屋保有量逐年征收，且稅基是根據物業價值周期性評估確定的，這樣必然加大了投機客的負擔，所以有抑制投機行為的作用。

　　更為重要的是：從土地增值稅清算，到研究開征物業稅，鮮明地表明了政府調控房地產的態度與決心。因此房地產類上市公司面臨重構經營理念的抉擇，否則原本估值根基將動搖。