■本報記者謝麗佳

　　日前，北京地稅局出臺《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》（以下簡稱《通知》）表示，將于2006年12月1日正式實施與“契稅‘一窗式’辦理繳納土地增值稅”，并對個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅時扣除項目金額等相關(guān)問題進行了明確規(guī)定。

　　“由于土地增值稅將于12月1日正式實施，《通知》發(fā)布后的11月二手房市場出現(xiàn)的震動較大。”“鏈家地產(chǎn)”市場總監(jiān)金育松告訴本報記者，據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，11月15日至22日，二手房成交量比上期（11月7至14日）上漲20％，比上月同期上漲31％；11月15日至22日，二手房過戶量相比上期上漲23％。

　　金育松認(rèn)為，在12月1日土地增值稅正式征收前，對于已經(jīng)達(dá)成二手房交易的房產(chǎn)消費者來說，為了避免交易稅費的增加，必然會出現(xiàn)提前集中過戶的現(xiàn)象；而對于那些已經(jīng)有成交意向的消費者來說，受此政策的催動，為了節(jié)省征收土地增值稅所帶來的成本支出，會出現(xiàn)部分后期交易需求提前釋放，也就加速了二手房的成交，導(dǎo)致成交量的上漲。

　　“公寓”成交漲幅首次超“民宅”

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，11月15日至22日，二手民宅、二手公寓成交量比上期（11月7至14日）分別上漲12％、27％。金育松認(rèn)為，雖然說年底本是成交旺季，二手房成交量普遍上漲屬正常現(xiàn)象，但是，非普通住宅上漲幅度超過普通住宅，在宏觀調(diào)控以來還屬首次，出現(xiàn)這種現(xiàn)象主要是因為非普通住宅基本在征收土地增值稅之列，未來交易成本增加促使其“提前”成交。

　　“信一天”市場部負(fù)責(zé)人羅煜接受本報記者采訪時也表示，對于多屬普通住宅的中端市場，交易需求及成交量沒有受到土地增值稅影響。不過，《通知》出臺使得140平方米以上的非普通住宅掛牌銷售房源量逐漸增多。與此同時，很多客戶都擔(dān)心12月1日以后房主將把稅費轉(zhuǎn)嫁導(dǎo)致價格上漲，也直接帶動了客戶需求量的增加。

　　東部非普通住宅“扎堆”成交

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，11月15日至22日，北京東部大部分典型區(qū)域二手非普通住宅成交量均出現(xiàn)上漲，東二環(huán)、ＣＢＤ、朝青、八通沿線等區(qū)域成交量相比上期分別上漲26％、33％、29％、36％；并且有七成以上的成交房屋為140平方米以上大戶型。

　　金育松認(rèn)為，東部區(qū)域非普通住宅成交表現(xiàn)為大戶型，與區(qū)域二手房市場一直以來的供應(yīng)狀況有關(guān)，東部140平以上二手商品房市場的供需比在1∶4左右，而140平方米以下二手商品房市場的供需比為1∶6左右，90平方米以下小戶型供需比則高達(dá)1∶9。因此，大戶型房產(chǎn)客戶繳納稅費意愿較低，業(yè)主也急于出售，因此在土地增值稅正式開征前成交量出現(xiàn)明顯上漲。

　　西二環(huán)“高價房”交易量飛漲

　　“北京西二環(huán)一直以來二手房成交相對上漲并不快，但11月15日至22日卻出現(xiàn)了較為明顯的上漲。據(jù)‘鏈家地產(chǎn)’統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，西二環(huán)單價超過12000元／平方米的‘高價房’成交量相比上期上漲25％，主要集中在中海馥園、時代之光、五月花庭等樓盤，多以90—110平方米的中小戶型為主。”金育松認(rèn)為，價格相對高位、房源難于上市、次新房相對匱乏等現(xiàn)狀，造成了供需比匹配難度大的特點，是阻礙以往西二環(huán)二手房成交的根本原因；但由于土地增值稅是首個專門針對非普通住宅的稅費，刺激了部分非普通住宅房源的上市，從而促進了區(qū)域“高價房”交易量的上漲。

　　金育松表示，土地增值稅開征前期的市場現(xiàn)象明顯區(qū)別于其他稅收（例如營業(yè)稅、個稅）開征前的市場現(xiàn)象，主要是因為發(fā)布與正式實施間隔較長，給了市場反應(yīng)的時間，因此，土地增值稅開征前夕，出現(xiàn)了成交量和過戶量同漲的局面。

　　轉(zhuǎn)嫁稅款推升價格

　　據(jù)“信一天”門店經(jīng)理介紹，目前出售5年內(nèi)非普通住宅的房主均希望中介公司在11月30日前完成出售與過戶手續(xù)，但同時表示若無法售出將改變目前銷售計劃。

　　據(jù)“信一天”位于中關(guān)村、亞運村、國貿(mào)、

望京等5年內(nèi)非普通住宅聚集區(qū)的35家門店對680名涉稅房主及740名客戶的調(diào)查顯示，其中7成房主表示將繼續(xù)銷售，但新增土地增值稅由買方交納；2成房主表示延緩銷售計劃靜觀

房價態(tài)勢；1成左右房主表示將把房產(chǎn)停售轉(zhuǎn)租。而將近9成的客戶表示目前無法再接受房主的稅費轉(zhuǎn)嫁，5年內(nèi)非普通住宅交易所涉及的營業(yè)稅、

個人所得稅、土地增值稅合計已超過房價的8％。

　　“信一天”市場部經(jīng)理羅煜認(rèn)為，12月1日土地增值稅計征之后，房主、客戶的交易需求意愿將被再次壓抑，同時房價也同樣因房主稅費的轉(zhuǎn)嫁而步入階梯上升階段，成交單價被動性漲幅平均可達(dá)1．2％。