20%再轉讓稅率嚴打假贈與

　　七月份，市民桑先生在時中介處看中了一套二手房，買賣雙方協議買家負責所有稅收費用。由于賣方要求待其找到合適新房后，再與桑先生進行交易，因此，雙方約定十月份過戶。沒想到7月26日國稅總局發布通知，自8月1日起對二手房買賣征收個人所得稅。桑先生只好同賣方協議，待買方找到合適的新房后，該套二首房以贈與方式過戶，以逃避營業稅和個得稅。10月13日，國稅總局又一個通知的出臺徹底打

　　碎了桑先生避稅的“算盤”。

　　《關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題通知》(后簡稱為《通知》)出臺后，售房者與購房者私下約定，將二手房偽裝成“贈與”方式交易，逃避繳納個稅可就難了。

　　嚴格審查“贈與”證明材料

　　自從二手房開始征收個人所得稅后，假贈與逃稅避稅現象就應運而生。目前假贈與現象占贈與房產交易總量的45%左右，業內專家表示，倘若不加強對二手房市場監管，由此帶來的糾紛可能影響二手房市場的正常發展。在此情況下，國稅總局專門針對個人無償贈與不動產稅收問題下發了通知，將個人無償贈與不動產有關稅收問題進行了明確。該通知的出臺從三方面對房地產交易中為了規避正常稅費轉而采取贈與的方式轉移房屋產權的做法進行了更嚴格的控制和打擊。

　　國家稅務總局在《通知》中，對“贈與”行為進行了明確界定：個人向他人無償贈與不動產，包括繼承、遺產處分及其他無償贈與不動產等三種情況。這三種“贈與”在辦理營業稅免稅申請手續時，繼承人和受贈人除了都需要向公證機關提交房產所有權證和《個人無償贈與不動產登記表》外，其他必須提供的相關證明材料的原件不同。若是繼承不動產的，繼承人應提交公證機關出具的“繼承權公證書”。屬于遺囑人處分不動產的，遺囑繼承人或者受贈人需要向公證機關出具的“遺囑公證書”和“遺囑繼承權公證書”或“接受遺贈公證書”。

　　購房時間重新認定

　　《通知》對于通過繼承、遺囑、離婚、贍養關系和直系親屬贈與取得的房屋，和對于其他無償受贈方式取得的房屋，如旁系親屬、朋友、陌生人等之間的贈與取得的房屋的兩種情況購房時間的確定作了不同的規定。對于前一種情況，贈與方式并不改變該套房屋的購買時間，仍以實際購房日期為準；對于后一種贈與行為視同發生了一次房屋買賣，購房時間更替為贈與后的新日期。從而其再出售的免稅日期將延長5年。

　　以之前的桑先生為例，若他于10月以贈與的方式從賣方那里購得了二手房，該套房產實際的購房時間為2002年5月，那么按照以前的稅收征收管理規定，桑先生取得房屋所有權后的第二年即2007年5月以后再出售此套房屋就可免征營業稅，甚至個人所得稅；然而按照最新的稅收執行辦法，桑先生取得的這套房屋的購買時間變為了2006年10月，若他想在到達免稅期后出售此套房產，則需等到2011年10月，這比以往的操作方式晚了4年多的時間。因此對于“假贈與”交易中的受贈方來說將不劃算。

　　“假贈與”再轉讓加倍繳稅

　　按照《通知》要求，今后將贈與的財產再次轉讓時，需要按照這樣的公式繳納個稅：應納稅額=(財產轉讓收入-受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用)×20%。值得注意的是，《通知》并沒有將“房產原值”納入可扣除的合理費用范疇內。按照繳稅公式，受贈人想將無償獲贈的住房再次轉讓時，需要繳納的稅款額相當大。

　　還是以桑先生為例，若他看中的二手

　　若以贈與方式取得了該房產，當桑先生再次轉讓該房產時，繳交的個人所得稅將是(100萬-7.5萬)×20%來計算，總共18.5萬元，還不包括再次轉讓房產支出的營業稅和契稅等，幾乎相當于正常轉讓二手房稅費的3倍。因此，今后假贈與的風險不小，雖然一時間可以省去一定的費用，但再轉讓稅率將讓假贈與的受贈人“啞巴吃黃連，有苦說不出”。

　　作者：王穎穎