房價走高態勢下所得稅哪去

　　■李澤平王強

　　近年來，房價持續走高不下，成為社會關注的焦點和老百姓的一大“心病”，七部委也相繼出臺政策打壓房價。既然價格不菲，想必利潤也自然不薄。然而，在其背后房產商們到底完了多少所得稅呢？

　　近期，安徽省巢湖市國稅局稽查局結合稅收專項整治工作，對32戶房地產企業所得稅繳納情況進行了解剖式檢查，發現有問題企業28戶，占總戶數的87．5％，其中16戶重點企業檢查期間申報營業收入4．22億元，申報應納所得稅額518．3萬元，平均稅負1．23％，查補所得稅951．59萬元，調減開發成本3422萬元，對以后年度應納所得稅額影響達1120余萬元。另一部分企業在檢查期間（匯算清繳日前）對2005年度發現的問題申報調整應納稅所得額2194萬元，涉及應納所得稅額720余萬元。

　　也就是說，在這次稅收專項整治中，被檢查出的直接和間接的企業所得稅近2800萬元，這個數字對于一個中部欠發達省份的小型城市來說不容忽視。

　　那么，2800萬元稅款究竟從何而來？隨著檢查的深入，發現半數以上的

房地產企業會計核算不健全，不能準確確認預售收入、結轉銷售收入，也不能正確計算、結轉開發成本、銷售成本，導致納稅申報不實。歸納一下主要有四種情形：

　　一是預售收入未按規定計算預計利潤，或未按規定期限結轉銷售收入，或發生視同銷售行為未按規定確認收入，或取得轉讓土地使用權、售房按揭貸款等其它收入未按規定結轉營業收入；

　　二是取得政府補助收入不計入應納稅所得額，收取拆遷房銷售款、拆遷補助款未按規定確認收入；

　　三是不按規定結轉成本，或是無法提供完整成本、費用憑據，賬面不核算、不結轉成本；

　　四是以白紙條、收據等不規范憑據或無憑據列支成本、費用，或超標準、不按規定列支相關費用，不按規定列支關聯企業借款費用，甚至自行列支財產損失在稅前扣除、虛列稅金支出等等。

　　綜上所述，

房地產業的所得稅問題還真不少！究其成因，主要由于房地產開發周期長，房地產行業產品銷售以預售方式為主，收入確認和成本結轉具有一定的技術難度，加之相關稅收政策不明確，無論是

國家稅務總局國稅發〔2003〕83號文，還是今年出臺的國稅發31號文件，對一些涉稅問題均無明確規定，這都給稅收管理帶來了一定難度。再之，相關管理部門之間缺乏信息交流機制，國稅部門與工商、規劃、國土、建設、房產局等部門信息交流不暢，未能形成完善的控管體系，同時部分稅務機關對房地產開發企業的監管措施不力，稅收管理不深、不細、不到位，致使部分企業少繳稅款也無法確認為偷稅而予以處罰。

　　看來，房地產業的所得稅“泡沫”也得趕緊治治了！