二手房交易莫貪小 避稅高招風險大

　　針對二手房交易過程中出現的壓低交易價、“假贈與”等逃避繳納個人所得稅的現象，國家稅務總局8月30日在其網站上再次強調了相關政策，要求各地稅務機關規范執法，依法加強稅收征管。房產新政出臺之后，由于存在著“法定征收”和“核定征收”兩種情況，市場上一下子涌出來許多避稅的方法，但是從目前的實際操作情況來看，避稅的種種所謂“高招”，無論是對于賣家還是買家來說，最終帶來的都很可能是無盡的煩惱。

　　真買賣莫成 “假贈與”

　　新一輪

房地產調控措施實施之后，以贈與代替二手房買賣的數量突然增多，被贈與人只要繳納

房價款4%的契稅，以后轉讓給下家依然可以通過“假贈與”的形式來買賣房子，無疑能給交易雙方省下不少錢。但以“假贈與”代替房產交易違背了當事人的真實意愿，一旦發生糾紛后患無窮。其不良后果有三點：

　　第一，“假贈與”代替房產交易，以貌似合法的形式掩蓋了逃避稅收的目的。根據合同法的規定，以房屋贈與代替買賣逃避稅收的行為顯然應屬無效；第二，“假贈與”代替房產交易，賣方有可能不能依據買賣合同全額獲得賣房款（包括追究對方的延期付款責任）；買方依據買賣合同取得房產的權利也不能得到法律的有效保護；第三，“假贈與”屬于逃避稅收的行為，違反了國家稅收征收的有關規定，情節嚴重者可能會受到刑事制裁。

　　兩大變招都有隱患

　　大多數二手房賣家對于“假贈與”還是具有一定的警惕的，不少人會通過其他變招來達到少繳稅費的目的，主要的招數有“以租代售”和“陰陽價格”等。“以租代售”是指買賣雙方在確定成交之后先簽訂房屋租賃合同，租賃期限為辦理產權過戶不須繳納營業稅時為止，與此同時，雙方在租賃合同中約定，在正式簽訂買賣合同并實現產權過戶后，買方此前支付的租金用以沖抵購房款。“陰陽價格”是指在房產交易合同中故意壓低售房的價格以不繳或少繳營業稅。應該說，采取這兩種方法確實對賣家有利，但對于買家來說，雖然可能會暫時得到一定的好處，但最終可能會導致大麻煩。

　　“以租代售”對買家來說意味著很大的風險，雖然在價格上討了點“便宜”，但由于沒有辦理房產證的轉讓，從法律上來說，房子仍然屬于賣家，如果因為房價上漲，賣家到時反悔不賣，買家只能吃啞巴虧了。如果買家對房屋進行了

裝修，賣家一旦反悔的話，由于簽訂的是房屋租賃合同，買家會無法得到補償。至于“陰陽價格”的做法，賣家在合同上將價格寫低，可以少繳交易稅，并可能給買家一定的優惠，但在買家再次賣出的時候，過低的“陰陽價格”就會使差價增加，屆時所應繳納的交易稅自然就會比實際情況增加了不少。

　　避開20%還需按流程

　　通過不向稅務部門提供完整、準確的房屋原值憑證，從原先的“法定征收”變為“核定征收”，即避開繳納房產增值的20%的個稅，只繳納1%或2%的營業稅。這能行得通嗎？從目前的情況來看，如此做還要按照規范的流程。

　　從目前上海二手房交易的流程來看，不能確定原值的商品房，業主必須先到交易中心檔案部門調取歷史發票，通過所獲得的原始信息確定賣出房產的原值。如果查不到原值，可由申請人向稅務部門申請按照核定征稅的方式繳納個稅，這項申請需要稅務部門查核。由于稅務部門在征收房屋交易契稅、營業稅時，已經記錄了每一套房屋的歷史成交價格，即便不與房地產交易中心的電腦聯網，稅務部門也能很容易地查清二手房的歷史成交價格。如賣房者采用種種手段達到少繳、漏繳稅金的目的，被稅務機關查實后，會被要求責令限期依法繳稅，若逾期仍不繳，稅務機關將按每日萬分之五的比例責令其繳納滯納金。如果賣房者故意填報虛假房屋原值，或者稅務機關通知其申報其仍拒不申報，還會因觸犯有關法律而受到處罰。

　　（袁非）