欲收商品房 留下房契稅

　　黃律師：我們業(yè)主與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定開發(fā)商的交房條件為取得此商品房的《建設(shè)工程竣工備案表》，并約定了交房時(shí)間。但在開發(fā)商向我們發(fā)出的《入住通知書》中有這樣一句：“業(yè)主持合同、付款憑證、身份證、本通知書、相關(guān)稅費(fèi)前往售樓處辦理收房，逾期視為本公司完成了交房義務(wù)，該房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)。”合同中并沒有約定我們業(yè)主收房時(shí)應(yīng)向開發(fā)商繳納相關(guān)稅費(fèi)，請(qǐng)問開發(fā)商這樣的要求合法嗎？讀者:王小姐

　　

開發(fā)商代收

契稅的行為將產(chǎn)生兩個(gè)后果：一、變更了合同約定的交房條件及收房的方式。合同的訂立、變更、解除應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)意思自治、平等自愿的原則。開發(fā)商在交房時(shí)提出先收取稅費(fèi)再交鑰匙的要求實(shí)際上應(yīng)當(dāng)屬于對(duì)合同中交接房屋條件的變更。變更合同內(nèi)容實(shí)際上是雙方訂立一個(gè)新的合同，應(yīng)由雙方合意訂立。

　　但本案中業(yè)主與開發(fā)商對(duì)于交接房屋條件并未作出變更，開發(fā)商就應(yīng)按照原合同約定履行。開發(fā)商在交房條件具備時(shí)單方面提出變更合同明顯違反了合同約定。

　　二、在業(yè)主與開發(fā)商之間形成委托關(guān)系。雙方形成委托關(guān)系也應(yīng)當(dāng)遵循合同訂立的規(guī)則。如果業(yè)主同意將稅費(fèi)交予開發(fā)商但是不將其作為交房的條件的變更，業(yè)主與開發(fā)商之間也僅成立委托合同關(guān)系。所以，即使業(yè)主同意或承諾由開發(fā)商代收稅費(fèi)而與開發(fā)商形成的法律關(guān)系也應(yīng)當(dāng)是獨(dú)立于

購(gòu)房合同關(guān)系之外的。在事實(shí)上，業(yè)主委托開發(fā)商與否應(yīng)當(dāng)完全決定于業(yè)主，委托的表示應(yīng)當(dāng)由業(yè)主提出經(jīng)過開發(fā)商承諾后委托合同成立。

　　但本案中業(yè)主并未對(duì)開發(fā)商做出代收稅費(fèi)的委托，雙方并未形成委托關(guān)系。

　　所以，合同的約定對(duì)雙方均具有約束力。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照合同約定時(shí)間、條件、方式向業(yè)主交房；開發(fā)商不是上述稅費(fèi)的代征機(jī)關(guān)，業(yè)主也沒有以明示的方式委托開發(fā)商代收代交稅費(fèi)，開發(fā)商提出代收并將此作為交房的條件實(shí)為不當(dāng)，以此阻卻業(yè)主收房更無(wú)法律依據(jù)或合同依據(jù)。

　�。ㄗ髡唿S可磊系本刊法律顧問、上海市東方正義律師事務(wù)所主任、律師）