個人買賣住房如何計算應繳稅費

　　房屋買賣如何繳稅是近來許多人關注的話題，我們將分兩期對個人買賣住房如何計算應繳納的稅費、有何稅收減免及需要提供哪些資料進行詳細的解釋，敬請關注。——編者

　　個人銷售住房需繳納的稅費（一）營業稅

　　根據規定，在中華人民共和國境內銷售不動產的單位和個人為營業稅的納稅義務人。因而，個人銷售房產應按“銷售不動產”稅目征收營業稅，稅率為5％。

　　個人將購買不足5年的住房（包括普通住房和非普通住房）對外銷售，按銷售全額征收營業稅。

　　個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房及未經稅務機關批準免稅的普通住宅對外銷售，按其售房收入減去購買房屋價款后的余額征收營業稅。

　　2005年6月1日之前已購入再銷售的，以購房發票或房屋

　�。ǘ�）個人所得稅

　　根據個人所得稅法的規定，個人出售自有住房取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅，稅率為20％。

　　對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

　　合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。

　　1、支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：

　�。�1）已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15％；

　�。�2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10％。

　　納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復扣除裝修費用。

　　2、支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。

　　3、納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。

　　對納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例暫定為：普通住房按住房轉讓收入1.5％核定；非普通住房按住房轉讓收入3％核定。

　�。ㄈ�）土地增值稅

　　土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。增值額是納稅人轉讓房地產取得的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。采用30％－60％的四級超率累進稅率計算征收�？鄢�項目包括房地產原價和與轉讓房地產有關的稅費。

　　個人將購買的普通標準住宅再轉讓的，免征土地增值稅。普通標準住宅是指除別墅、度假村、酒店式公寓以外的居住用住宅。個人轉讓別墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超過五年的（含五年）免征土地增值稅；居住滿三年不滿五年的，減半征收土地增值稅。

　　（四）城市維護建設稅按實際繳納營業稅稅額的1％計算繳納。（五）教育費附加按實際繳納營業稅稅額的3％計算繳納。（六）印花稅

　　所簽訂的房地產買賣合同，屬于“產權轉移書據”征稅項目，按合同所載金額萬分之五計稅貼花。

　　個人購買住房需繳納的稅費（一）契稅

　　在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅義務人。房屋買賣的計稅依據為成交價格。我市契稅適用稅率為3％。對個人購買自用普通住房的，暫減半征收契稅，適用稅率為1.5％。

　�。ǘ�）印花稅

　　所簽訂的房地產買賣合同，屬于“產權轉移書據”征稅項目，按合同所載金額萬分之五計稅貼花。另房地產證按件貼花5元。