無房屋原值憑證普通住房按轉讓收入1.5％征個稅，非普通住房按3％核征

　　深圳公布二手房個稅征收細則

　　市民1年內先賣后買可退稅，先買后賣則不享受此項優惠

　　【本報訊】（記者 徐強）結合國家稅務總局日前公布的《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，深圳地稅8月2日在其網站發布了個稅征收的實施細則，市民關心的幾個問題在實施細則中都有提及。昨日，深圳地稅方面專家接受采訪，就這一地方性實施細則進行了詳細解讀。他透露，執行細則將有助于市民了解此次“強征個稅”的始末緣由，市民將更有針對性地處理和對待二手房個稅問題。

　　深圳將有三種個稅稅率

　　按照國家稅務總局的有關規定，對個人住房轉讓收益部分，扣除房屋原值和合理費用后，按20％的比率計算個人所得稅。如果納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，則由地方稅務在住房轉讓收入1％－3％的幅度內確定。

　　根據這一指示精神，深圳地稅局在細則中明確了“無法提供完整、準確的房屋原值憑證”情況的稅率標準。普通住房按住房轉讓收入1.5％核定；非普通住房按住房轉讓收入3％核定。上述普通住房，應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上，單套住房建筑面積144平方米以下（含144平方米），實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

　　很多市民提出這樣的疑問：是否故意不出示房屋原值憑證，導致稅收機關無法計算應納個人所得稅額，就可以按照另外兩個稅率標準征收個稅。深圳地稅有關專家如此回應：事實上，無法核定房屋原值憑證的情況在深圳很少存在。這種情況多數是指內地一些自建房，而在深圳，絕大多數住房都會有各種規范的憑證，且業主轉讓住房時也要提供房產證和

　　8月8日后兩種費用免稅

　　日前國家稅務總局發布的個稅《通知》除了“強征”這一特色外，最大的變化在于增加了兩項免征個稅的項目，一是住房裝修；二是銀行貸款利息。這意味著，自己裝修過的房子和銀行貸款買的房子，憑借裝修發票和銀行出具的利息繳納證明，可以抵扣個人所得稅。

　　對此，深圳出臺的細則中特別提到，個人在2006年8月1日之前已銷售的住房，必須在2006年8月8日（含當天）之前向國土房產稅收代征單位遞交有關資料辦理納稅申報手續。據深圳地稅有關人士介紹，8月8日之前是集中辦理8月1日之前已經提交的住房轉讓申請，對這些申請計征的個稅，仍不會執行住房裝修和貸款利息免稅的政策。建議這幾天有過戶要求的市民推遲到8月8日后辦理，因為屆時深圳會發布有關這兩項費用免稅的細則，這樣就可以減少應繳的個稅額，節省一些費用。

　　“1年內先賣后買”才退稅

　　一位顧小姐近日以愛人的名義又買了一套新的住房，而她現在居住的住房是以她的名義購買，她準備把現有住房賣掉。顧小姐認為：自己是在1年內買賣房子，而且新買的房子價值高于舊房，因此在出售舊房時可以免繳個人所得稅。到底是不是這樣呢？

　　地稅專家給出的回答是：她不可以免稅。此次深圳在公布的二手房個稅細則中，專門對幾種可以免稅的情況進行了明確。細則提出，對出售自有住房并擬在現住房出售后1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。購房金額大于或等于原住房銷售額（原住房為已購公有住房的，原住房銷售額應扣除已按規定向財政或原產權單位繳納的所得收益）的，全部免稅；購房金額小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例部分免稅。即個人現自有住房房產證登記的產權人為1人，在出售后1年內又以產權人配偶名義或產權人夫妻雙方名義按市場價重新購房的，產權人出售住房所得應繳納的個人所得稅，可全部或部分予以免稅。如果個人轉讓自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

　　顧小姐在1年內買賣房子，而且舊房也的確是家庭惟一生活用房。但顧小姐是先買了房，再賣房，不符合“1年內先賣后買”的免稅條件，因此顧小姐不能免個人所得稅。

　　相關鏈接

　　上海：普通房征1％

　　非普通房征收2％

　　近日上海市地稅局透露：無法出具原值憑證的房產，普通商品房按全額1％征收，非普通商品房按全額2％征收。其他符合108號文件規定的個稅繳納類型的交易，按差額的20％征收。

　　南京：無原值憑證

　　住房按1％征個稅

　　南京市二手房個稅操作細則2日出臺。不能提供住房原值的房產按房屋轉讓收入額的1％征收個人所得稅。該市稅務部門解釋說，該政策是針對全市范圍內的住房，其中包括普通住房和高檔住房，但并不包括商業用房和經營用房。

　　專家解讀

　　地稅專家幫您核算二手房個稅

　　原價50萬售70萬個稅約征6000元

　　顧小姐在聽到地稅專家給出的答復后，十分不解，為何自己先買后賣，就不能免了呢？

　　對顧小姐的疑問，地稅專家給出的解釋是，如果只是為了改善居住條件、不存在炒房目的，國家會給予免稅的優惠，這在國稅總局的通知和深圳地稅細則里已經有明確的規定。顧小姐不“走運”的只是顛倒了買賣次序，否則像她這種情況完全可以免稅。專家提出，顧小姐完全沒必要擔心，像這種出售自住房的情況，在新的二手稅個稅征收辦法下，個人所得稅額并不多。比如原值50萬的房子，賣70萬元，獲得收益20萬元，假如裝修費按比例扣除掉5萬元，30萬元貸款四五年下來總利息已經接近了10萬元，再加上扣出各種合理費用2萬元，即（20萬－10萬－5萬－2萬）×20％＝6000元，應繳個人所得稅額其實約6000元。

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