短短的幾天時間里，二手房交易市場呈現出“冰火兩重天”的景象——從二手房強制征收個稅消息傳出到8月1日正式開始執行，二手房交易瘋狂、火爆；8月1日后，二手房市場冷清、平靜。

　　與這個反差相對應，二手房個稅具體稅率也留下了巨大的避稅空間——按“1%至3%”稅率的核定征收，和按“20%”稅率的法定征收。

　　二手房個稅開征，究竟是矯枉必須過正的一劑“猛藥”？還是虛晃一下、然后在各方壓力下大步后撤的“溫柔一刀”？

　　市場交易“冰火”兩重天

　　8月1日前，各地眾多

　　一家老小全部上陣，攝氏30多度的高溫或滂沱大雨也驅散不了賣房人過戶的熱情。為了趕上免稅的“末班車”，往日里不露蹤影的投資者仿佛一夜間“冒”了出來，從四面八方涌向房地產交易中心。這是8月1日前在京滬等熱點城市出現的火爆場面。而各地政府相關部門也鉚足了勁兒加班加點，以使更多人能趕在8月1日前完成交易。

　　8月1日開始，再看各地地稅局和中介公司等場所，已是“門前冷落鞍馬稀”，與前幾天相比冷清了很多。記者從鏈家地產、中大恒基、我愛我家等房產中介獲悉，這兩天的過戶量都出現了大幅度的下滑。其中，鏈家1日的過戶量比7月份的平均量下降了四成。

　　鏈家地產的一位負責人對記者說：“我們前幾天過戶的人都撤回來了。”在朝陽區地稅局過戶大廳，前幾天排隊過戶的壯觀場面已經不再，整個大廳只有零零散散的人在辦理其他手續。

　　鏈家地產市場總監金育松說，為了減少交易成本，增加房產出售收益，8月1日前出現二手房交易集中過戶的情況是情理之中的事。

　　21世紀不動產北京區域副總經理寇海龍認為，按銷售收入的20%交納個稅，這筆費用顯然不小。本著這樣一種維護自身經濟利益、試圖逃避交稅的心理，市場上出現了客戶集中辦理過戶、產權過戶大廳人滿為患的現象。

　　“核定征收”與“法定征收”：巨大的避稅空間

　　就在8月1日個稅開征的首日，北京市地稅在其下發的通知中稱，如果不能提供房屋原值的，將暫按納稅人住房轉讓全額的1%核定應納個人所得稅額；能提供完整資料的，按轉讓收益的20%計算。同樣，上海地稅出具的實施細則，也提到了普通商品房按照住房轉讓全額的1%核定應納個人所得稅，非普通商品房按全額的2%代收。杭州等房地產“熱點”地區，也都不約而同選擇了“1%”這個下限。

　　對此，一位業內人士表示，“核定征收”的本意是不給逃稅者可乘之機，但在具體操作中，由于“法定征收”和“核定征收”兩者應稅收入與稅率存在巨大差別，而像北京、上海等這些熱點城市并沒有按“核定征收”的最高點3%來執行，而是按最低點1%來操作，無疑為“合理避稅”留下巨大空間。

　　這位人士說，以一套買入價為60萬、無貸款也未裝修、現在轉讓價為140萬元的房屋為例，如出示購房發票，則賣家須繳納個人所得稅約為156394元；而如果不出示購房發票，稅務機關最多只能對其核定征收28000元，如果面積、價格符合普通住房的標準，則只需繳納14000元。與法定征收相比，賣家要少納稅128394到142394萬多元。

　　我愛我家副總裁胡景暉說，從“差額的20%”到“全額的1%”的明顯轉變是由于實際征繳過程中個稅征收操作的困難所導致的。他說，征收個稅取證難、出售價核準計算復雜和合理費用認定環節繁多等三點導致了目前個稅征收在操作上困難較多。

　　胡景暉認為，如果能順利解決以上幾個問題，日后普遍征收“差額20%”的個稅方式較為容易實現；而如果短期內無法解決，則在相當長的時間內都會執行“全額1%”的計稅方式。

　　政策“一刀切”會產生負面影響

　　“個稅開征將對投資性購房者給予較大打擊。”這是接受記者采訪的業內人士的普遍共識。但也有人士認為，這樣“一刀切”的政策，將會抑制房地產市場并未過熱地區的二手房供給，從而抬高

　　哈爾濱市三益房地產估價有限責任公司總經理、房地產估價師佟志強就指出，像哈爾濱這樣的房屋市場交易活躍程度比較低的城市，有能力直接參與“炒房”的機構和個人只占很小比例，而大部分人是初步有能力改善住宅環境的自住購房者，包括中低收入者、外來務工者和剛剛就業的年輕人。在廉租房、建設小

　　也有人士表示，新政策的實際效果還有待檢驗。寇海龍說，強制征收個稅將導致近期交易量下降、房價反而上漲的現象。他解釋說，房主不愿承擔這部分稅費，解決這一問題的辦法無非兩個，一方面是先采取“捂房惜售”的行為，造成房源供給量下降，從而影響整體的二手房交易量；另一方面即將增加的稅費轉移到買方頭上，從而抬高房價。

　　對于這一問題，上海富陽物業咨詢有限公司研發處顧俊也表示贊同。他說，從出臺時機來看，個稅新政與前段一系列政策的時間間隔太短，看似是對市場下了一系列“猛藥”，但是也容易導致市場“麻痹”。

　　顧俊說，從內容上來看，營業稅免征期為5年，而個稅的免征期也為5年，因此征收個稅只是進一步增加了本已較高的短期炒房成本，而對于長期投資者而言政策的實際效果并沒有發生“疊加”。同時，一系列政策都對自住購房者給予減免優惠，而“自住”又恰好是個十分難以界定的定義，這使得規避稅收存在很大的操作空間。