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營業(yè)稅個稅政策接踵而至升值兩成賣房才不賠

http://www.sina.com.cn 2006年08月03日 07:07 北京晨報

　　晨報訊 (記者栗曉莉) 營業(yè)稅、個稅新政接踵而至，賣二手房的人不一定只賺不賠。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，要出手的房價格漲幅約達(dá)到兩成左右，賣二手房才能大致保證不賠。

　　以一套2004年70萬元購買的商品住宅為例，如果不計算裝修、貸款、中介傭金等費用，房價漲幅在7.5%就可以不賠。但如果加上6萬元裝修費和20期貸款等費用，就要漲到26%才能不賠。

　　從前天開始，賣二手房就要繳納20%的個稅，再加上不滿5年出售房屋就按全額征收的營業(yè)稅和契稅、印花稅、中介傭金、貸款利息……那種僅憑升值直覺來購房的做法已經(jīng)顯得不合時宜。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，房價累計漲幅約達(dá)到兩成左右，賣房才能保證不賠。鏈家市場研究中心主任王志偉告訴記者，這里面包括占總房價1.5%的

契稅，兩次印花稅0.1%。如果購房不滿5年再出手，還要繳納總售價5.5%的營業(yè)稅，裝修費用一般占總房價的10%，這些加起來已經(jīng)有17.1%了。再加上現(xiàn)在按總價征1%或者按差價征20%的個稅，幾萬塊錢的貸款利息支出，2%至3%的中介費用支出，這些稅費總共加起來，大概占到總房價的兩成左右。

　　王志偉表示，根據(jù)這幾年北京房價的漲勢，購房2至3年內(nèi)交易的房子再出手肯定有利潤，尤其是在萬柳、望京等房價漲幅很高的區(qū)域。但投資買房還是要好好算算賬。

　　假設(shè)張先生于2004年12月購買一套70萬元的普通商品住宅，其中首付20萬元，貸款50萬元，貸款年限15年，貸款利率5.51%。之后，張先生花費6萬元用于裝修。2006年8月，張先生要出售此套房產(chǎn)，出售之時，貸款總計還款了20期，還款利息共為42179.42元；那么，張先生應(yīng)該以什么價格出售才能確保收支平衡？

　　假設(shè)張先生售房收入為A

　　張先生購買此套房產(chǎn)的購房原值為710850元(實際購房款：700000元+購房契稅：700000×1.5%+購房印花稅：700000×0.05%)

　　轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的部分稅費為A×5.55%(營業(yè)稅：A×5.5%+印花稅：A×0.05%)

　　在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中的合理費用為102179.42元(住房裝修費：60000元+貸款利息：42179.42元)

　　個稅=(售房收入-購房原值-轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅費-合理費用)×20%

　　支付給中介的傭金為A×2%

　　方案一：計算貸款、裝修、傭金費用

　　收支平衡計算公式：A-購房原值=轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅費+合理費用+個稅+代理費

　　計算得出：A=884208.18元

　　房價漲幅為：(A-700000)/700000=26.3%

　　也就是說，2006年8月的房價相比2004年12月的房價要上漲26.3%以上，張先生才能保持

房產(chǎn)投資有賺頭。