本報記者 陸昀

　　8月1日是全國對個人轉讓住房征收20%個人所得稅的新政實施的第一天，按照國稅總局的《通知》，二手房交易中，納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，對其實行核定征稅，具體比例由各地稅務局在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。1%與3%的稅收標準成為眼下人們最為關注的問題。

　　各地細則相繼出臺

　　上海8月1日正式出臺了二手房交易個稅實施細則，明確規定，對于納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，標準為，普通商品房按照住房轉讓全額的1%核定應納個人所得稅，非普通商品房按全額的2%代收。

　　杭州市關于個人住房轉讓征收個人所得稅操作細則也已確定。其中，“對納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的”，規定個人所得稅應繳額為住房轉讓收入的1%。

　　北京市地稅局8月1日也下發通告規定，對個人出售住房應繳納的個人所得稅，由稅務機關在代開銷售不動產發票時與應繳納的營業稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理。采取核定征稅辦法，鑒于北京市已調整了

二手房交易計稅價格，核定征收率暫按1%執行。納稅人認為按1%計稅高于實際應納稅額的，可提供房屋原值憑證等證明資料，按實際情況依法計征。

　　針對從“差額的20%”到“全額的1%”的執行細則的變化，“我愛我家”與“鏈家地產”的分析人士一致認為，這主要是由于實際征繳個稅過程中操作困難而做出的變通辦法。征收個稅存在三大障礙，一是“取證難”。購房多年以后，部分業主可能已經遺失了相關的法律文件和憑證，如

裝修發票、購房發票、稅票、購房合同等。沒有相關的文件，對于計稅房屋的原值就變得不好認定。另外，“出售價”核準計算復雜。北京近期出臺了新版的“最低計稅價”，房屋的出售價計算相對復雜，除在區域平均交易價格上進行計算外，對于有爭議的房屋還需要對樓層、戶型等進行系數修正。個稅征繳過程中，出售價格的計算在有爭議的情況下，進行系數修正的計算方式也顯得較為復雜。再就是，“合理費用”認定環節繁多。出售價格計算復雜，房屋原值又因為丟失無法認定，再加上中間的抵扣環節中的稅費、裝修費、貸款利息等都需要有相關憑證或專業機構出具證明，使得合理費用的確認變得環節繁多。

　　“我愛我家”認為，如果在市場發展過程中能夠順利解決以上幾個問題，日后普遍征收“差額20%”的個稅較為容易實現；而如果短期內無法解決，則在相當長的時間內市場上都會執行“全額1%”的個稅稅率。

　　政策仍需進一步細化

　　“鏈家地產”市場總監金育松認為，北京的政策應該進一步細化，上海將住宅分為普通住宅與非普通住宅相比更加合理。

　　另外，很多中介業內人士指出，對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個人所得稅的規定存在不確定性，如何認定“自住用房”、“家庭惟一生活用房”，產權人人數與自用房屋的關系等需要詳細細則加以明確。

　　北京中原三級市場部提出，對于5年起點、終點是否參照營業稅征收的標準，也應有具體細則。另外，納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用的合理界定比較難，應對此有更加詳細的規定。對于出售5年以內經濟適用房的征收標準若以原購買價出售，是否需征個稅，計算其他稅費的標準是以售價還是以最低計稅價格為準，都還需要進一步明確。

　　個稅政策抑或推高

房價

　　顯然，征收房產交易個稅是為配合本輪房地產宏觀調控的一項稅制完善政策。其出臺的目的是要抑制市場投機，穩定市場價格，并通過在內容上進一步明確和細化相關征收細節來確保“強制征收”能夠得以實行。然而，征收個稅對房價到底會有怎樣的影響？

　　廈門大學不動產金融研究中心郭曉武博士認為，該政策強化了國家對“住房轉讓利益”的分配，對現有市場的利益博弈格局產生了很大震動，表明無論此項稅負是否能夠被納稅人轉嫁，國家都要參與利益分配，原有利潤空間被壓縮了。該政策對市場交易主體的影響不盡相同。多數二手房投資人選擇了觀望，并不急于出售手中的房產；部分投資人采取了以租代售的積極防守策略，準備做好中長期投資的打算；只有少數投資人選擇了降價拋售。選擇降價拋售的投資人普遍投資規模偏大，而且自有資金不足，主要靠金融信貸在維持資金鏈，因此對調控政策非常敏感；不急于出售的投資人其投資規模適中或較小，而且自有資金與金融信貸的配比相對合理，因此對調控政策不太敏感。

　　郭曉武認為，個稅政策對市場交易量的影響非常顯著，由于它破壞了原有的市場秩序，動搖了利益分配格局，使市場流動性大為降低，加重了市場觀望氣氛，不利于二手房地產交易市場的正常發展。但不要過多指望它能夠抑制房價或投機炒作，由于真正左右房價走勢與市場投機的是房地產市場供需狀況，而不是某一項稅收政策，所以不能過多指望它能夠抑制房價或投機炒作。該政策客觀上其實抬高了二手房的交易成本，因此，這項政策有可能會推動市場價格的進一步走高。