□本報記者 于兵兵

　　“一個看似嚴格的政策，很可能在操作中最終流于虛設。”最具代表性的上海個稅細則出臺第二天，業內人士得出如此預言。

　　也許過于偏激，但多家二手房中介商在了解了細則后的第一反應均是“力度不大”、“空間很多”。

　　松口一：差額全額可任選

　　據上海地方細則，納稅人未提供完整準確的房屋原值憑證的，可實行核定征稅。普通商品房以交易全額的1%征稅，非普通商品房以2%計稅。

　　實際操作中， 納稅人可根據實際需要，任選額度較低的納稅方式。對此說法，記者已經在上海靜安、浦東兩個區的房地產交易中心地稅工作人員處得到證實。“如果想交全額1%，不出具原值憑證即可。”一位工作人員的隱晦表達暗示了兩選一的可行性。

　　但是，徐匯區房地產交易中心工作人員則稱，只能對經濟適用房、老公房等客觀上不能出具原值憑證的房產給予全額核收。“商品房是一定要出具的，丟了可以去交易中心查。”徐匯區工作人員稱。但當記者問及是否能有通容余地時，工作人員稱“可以明天來交易中心與領導溝通。”

　　在國內絕大部分城市，由于地稅部門與房地產交易中心暫時無法實現數據聯網，相關房產交易紀錄稅務部門無法查詢。“異地購房情況我們就更沒法查了。”靜安區房地產交易中心工作人員表示。

　　松口二：自住與否憑自覺申報

　　上海細則稱，納稅人在辦理轉讓手續前，須向受理部門自行申報納稅手續。是否屬于“家庭唯一生活用房”，必須在《申報表》中如實填寫，如弄虛作假，一經查實，可按相關法律處理。

　　“填寫以后，我們是會上交審核的，如果發現實際交易情況與填寫情況不符合，那是要按1至5倍的比例重罰的。”一位地稅局人士稱。

　　自住與否關系重大。因為根據國稅總局的108號文件精神，轉讓自住達5年以上的住房，可以申請免稅。

　　“可是這個家庭唯一用房的界定到底怎么定，誰來定，無論是108號文件還是地方細則都沒有明確。”中原地產法律及交易按揭部總監羅亞東稱。大多數購房者關心的是，一個家庭因人數多，有二套三套作為自住的情況有很多，對這些房產嚴格征稅的合理性多大。

　　對于所謂的“上交審核”地稅部門工作人員同樣并沒有量化的“唯一性”流程。“從目前上海對樓市調控的宏觀態度看，這些模糊地帶應該會從寬認定。”一位房地產業內人士判斷。

　　松口三：免稅申請如何“認真審核”

　　據108號文件規定，二種情況可免征個稅，一是5年以上的家庭唯一用房，二是5年內自住房轉讓，但一年內重新購房的情況可申請退稅。“從流程上把握一年內退稅的政策是沒有問題的。”美聯物業交易管理部高級經理王磊介紹。據細則，申請退稅人可以納個稅時以納稅保證金方式付清稅款，由稅務機關開具《解繳單》及《稅務代保管資金專用收據》，以此申請部分或全額退稅。“這其中的問題是‘一年內’購房的時間起終點如何認定。”羅亞東稱。目前已經有購房者在咨詢，是以轉讓合同為憑證，還是稅單，還是交易中心出具的收件收據等。“這些都是目前沒有明確的內容。”

　　業內人士表示，目前能看到的清晰結果是，個稅的影響不會像全額營業稅征收的影響一樣大。對