FN記者 程瑞華

　　傳聞已久的個稅強制征收這次動了真格，賣房人不能再抱僥幸心理。國稅總局出臺相關通知，自8月1日開始，國內居民在進行個人二手房轉讓時，所得收益須按照“財產轉讓所得”項目繳納個稅，該稅率為固定的20%。該通知還首次明確了一系列的操作細則和稅前扣除項目。由此，爭議多年的二手房個稅終下“強征令”。

　　對二手房開征營業稅，是1999年開始實行的政策：買房后一年內出售，要交納5.5﹪的營業稅。去年國家對房地產實行宏觀調控，將征稅的期限，由以前的1年延長到2年；到了今年，再次拉長期限，猛增到5年。這在一定程度上能夠有效抑制房價過快上漲，有利于房地產市場的健康發展。

　　當前房價快速上漲是一個不爭的事實。統計顯示，2006年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.8%，近幾個月同比漲幅呈現逐步提高的趨勢。而過剩的資金流動性，是新一輪房地產熱的根源。因此，為房地產熱降溫的最直接有效方法，除了加息，還有加稅，打擊炒作。

　　國家稅務總局目前出臺的《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)。從橫向來看，這是2006年以來緊跟在國六條、九部委細則、建設部《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》、銀監會《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》后又一個針對房地產市場的調控政策，顯示了政府全面調整和規范房地產市場的態度。從縱向來看，《通知》是沿續《中華人民共和國個人所得稅法》和1999年《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》，對二手房個稅的又一次明確規定和完善，表明二手房個人所得稅從自愿申報進入了全面征收的階段。

　　國稅總局有關人士認為，過去二手房交易個稅征收不力，是因為個人轉讓住房發生的相關費用扣除標準不夠明確，各地執行不一；一些納稅人瞞報交易價格或者不能提供與納稅有關的房屋交易信息，使稅務機關依法征稅的難度加大；一些地區對二手房交易個人所得稅的征收不到位，影響了執法剛性。

　　此次出臺的措施，對二手房個稅征收條件作了細致的規定：區分不同類別房屋，并分別規定其原值，允許合理扣除按揭購房貸款利息和裝修費用等；明確對納稅人申報收入不實的，征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入；對不能提供房屋原值等有關涉稅資料的，稅務機關可以在住房轉讓收入的1%-3%比例內核定應納個人所得稅額。

　　國務院發展研究中心的倪紅日表示，這次出臺的措施有兩大看點，一是細化了有關規定，使得現行政策更具有操作性，同時減輕了納稅人稅負；二是強調嚴格征管，增強稅收執法力度。

　　但是，二手房交易征稅，能不能對過熱的房地產業起到釜底抽薪的作用，還有待觀察。從目前二手房市場的交易情況看，供給明顯不足，征收二手房個稅可能會產生兩個后果：賣方考慮成本提高而不“出貨”，或者賣方將二手房交易稅轉嫁給買家。前者將減少供給，后者將直接提高價格————二手房價上漲也不是不可能的。

　　有專家認為，就需求而言，北京市二手房市場中的投資需求不超過15%，而5年以內轉讓的存量房占總房源量的48%，5年以內轉讓的二手商品房占二手房總房源量的80%。這種情況下，供需矛盾會因此進一步加劇，二手房成交量將銳減，預計將減少一半以上。而供需關系沒有根本變化的時候，房價不會下降，需求經過一段觀望期的積累后，反而有可能集中爆發，造成房價的報復性增長。同時，如果此項政策出臺后即直接執行，不給市場一個反應時間，那么其在抑制投資需求的同時，勢必也將直接影響現有存量房源的供給。

　　從收入效應來說，開征二手房個稅，將直接減少賣房者的利潤，壓縮他們再次投機房產的資本，降低循環炒作房產的空間，這也是出臺這一措施的目的。從整個社會的角度，二手房的交易總量將會減少，交易頻率將會降低；而從替代效應來說，由于出售二手房要交納個稅，因此，變出售為出租的行為將會增加。另外，擁有多處私房的產權人也可能會選擇空置房產以待價格上漲后出售。上述結果對規范房產資源、打擊投機炒房行為也許有效，但因為可用于出售的房屋供給量減少，客觀上將造成準備購買二手房的普通居住者的購房困難。

　　房價上漲的原因是一個十分復雜的論題，既有供給、需求因素，也有投資、投機因素；既有政策、制度不健全因素，也有消費者心理不成熟等因素。在認識這個問題的時候，我們必須抓住主要矛盾和矛盾的主要方面，才能提出行之有效的政策策略。