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國稅總局發通知 二手房轉讓以實際成交價計稅http://www.sina.com.cn 2006年07月27日 02:19 深圳新聞網-深圳特區報
國稅總局昨發布通知明確個人住房轉讓的所得稅征管政策 二手房轉讓以實際成交價計稅 住房裝修費用、貸款利息等多項費用可免于征稅 國家稅務總局昨在其官方網站發布“關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知”(以下簡稱《通知》),該通知最突出的特點是,明確了轉讓收入和財產轉讓所得等概念,對個人轉讓住房的個人所得稅應納稅所得額計算和換購住房的個人所得稅有關問題做了具體規定,細化了抵扣稅費的幾項合理費用,其中規定,納稅人出售按揭的房屋,其按揭期內向貸款銀行實際支付的住房貸款利息,可免于征稅。 ●確保成交價與合同價一致 市場人士分析稱,此通知的出臺十分具有針對性,它是針對目前很多地方出現的“陰陽合同”等逃稅行為而做的規定。比如,很多出讓住房時,為了減少個人所得稅,通常會采用合同一個價,而實際成交另一個價的方式。這一不法行為嚴重影響了個人所得稅的征收。據此,《通知》明確提出,納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的,征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入,但必須保證各稅種計稅價格一致。 ●多種費用可抵扣所得稅 根據《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例規定,個人轉讓住房,以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額,按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅。此次國家稅務總局根據各地反映的實際情況,對住房原值和合理費用進行了細化,這使得應納稅所得額的計算更為清晰。比如在合理費用一項中,《通知》把轉讓住房過程中繳納的稅金、住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等都列入合理費用之列。只要納稅人提供真實、有效的發票,這些費用都可從轉讓收入中扣除,從而減少應納稅所得額。 ●房屋原值計算更清晰 《通知》對房屋原值進行了詳細分類并對各類住房原值的計算做了詳細規定,住房具體分為:商品房、自建住房、經濟適用房、已購公有住房、城鎮拆遷安置住房等。 對各類住房原值的計算,《通知》進行了明確,規定商品房的原值為購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費;自建住房的原值為實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費;經濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房)的原值為原購房人實際支付的房價款及相關稅費,以及按規定交納的土地出讓金;已購公有住房的原值為原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款,加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門(或原產權單位)交納的所得收益及相關稅費。 ●貸款利息無需計稅 居民轉讓住房獲得財產時,無需計稅的部分除包括轉讓住房過程中繳納的稅金外,比如納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。還包括按照規定實際支付的住房裝修費用、手續費、公證費等費用,尤其引人注目的是,《通知》將納稅人支付住房貸款利息計入免稅之列,規定納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的,其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息,憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。 《通知》規定,納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票,并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的,經稅務機關審核,其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用,可按一定比例內扣除。比如已購公有住房、經濟適用房,其最高扣除限額為房屋原值的15%;商品房及其他住房,其最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購房為裝修房,即合同注明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板,裝配了
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