記者 孟堅

　　7月10日，北京市地方稅務局發(fā)布了《關于調整二手房交易計稅價格的通知》，為二手房交易設置了最低計稅價，以加強稅收征管工作，保障稅收收入能夠及時、足額入庫。該通知將在今年10日1日起執(zhí)行。

　　據(jù)北京“我愛我家”房產中介公司有關專家分析，此次出臺的稅收新政整體思路沒變，仍然是為了防止出現(xiàn)買賣雙方在交易過程中虛報二手房交易價格、私簽“黑白合同”，將交易差價私下補齊的逃稅行為。本次新政規(guī)定的稅費征收仍然是在合同價與最低計稅價兩者中取其高，只是在最低計稅價計算的細則上更加細化、量化和科學了。

　　以前的計稅標準是以建委公布的指導價為基準。但建委的指導價是為了引導市場進行合理的投資與消費。因此稅務部門以建委指導價為基礎進行調整，出臺了最低計稅價。最低計稅價區(qū)別于現(xiàn)行建委公布的指導價，其目的在于保障稅收的征繳。

　　本次即將執(zhí)行的稅收新政與目前正在執(zhí)行的稅政相比，有以下三點最大的區(qū)別：其一，考慮到

二手房的特殊性，確定了修正系數(shù)。由于二手房受建成年代、樓層、房屋類型影響，最終售價會有較大差別，因此在本次通知中，將不同房屋的修正系數(shù)進行了確定；其二，單獨提出了106個特殊小區(qū)，包括高檔房、二手次新房、非普通住宅。新政對這類房屋進行特殊處理、重點監(jiān)管，較為符合目前的市場交易狀況；其三，最低計稅價與以前相比普遍調低。這樣做的目的一方面在于加強稅收監(jiān)管，另一方面也給新政中提供的修正系數(shù)預留出足夠的計算空間。

　　有關專家在此列舉兩個案例進行新舊計稅方式的對比以詮釋它們之間的差異：

　　（一）：北京某高檔住宅項目

　　建成年代：2003年 樓層：4/8層 面積：130平米 房屋類型：特殊二手商品住房 買賣合同單價為：12000元/平米

　　①按以前的計稅方式———最低計稅價為該地區(qū)住房平均交易價＝8435元/平米，那么在合同成交單價和最低計稅價中兩者取其高，即以合同成交單價12000元/平米為依據(jù)。買方所要交納的稅費＝

契稅+印花稅＝（12000×1.5％+12000×0.05％）元/平米×130平米＝24180元

　　賣方所要交納的稅費＝印花稅+營業(yè)稅＝（12000×0.05％+12000×5.5％）元/平米×130平米＝86580元

　　②按現(xiàn)在的計稅方式———最低計稅價＝13268元/平米，那么在合同成交單價和最低計稅價中兩者取其高，由于合同成交單價低于最低計稅價，所以應該以修正后的最低計稅價為依據(jù)。修正后的最低計稅價＝房屋基準價格×建成年代修正系數(shù)×樓層修正系數(shù)×房型修正系數(shù)＝13268元/平米×100％（無修正）×95.5％×100％（無修正）＝12670.94元/平米修正后最低計稅價格與合同價相比，兩者取其高，即取值12670.94元/平米買方所要交納的稅費＝契稅+印花稅＝（12670.94×1.5％+12670.94×0.05％）元/平米×130平米＝25531.9元賣方所要交納的稅費＝印花稅+營業(yè)稅＝（12670.94×0.05％+12670.94×5.5％）元/平米×130平米＝91420.8元

　　③前后交納稅費對比———買方需要多交納1351.9元；賣方需要多交納4840.8元。

　　（二）：北京某普通住宅 建成年代：1991年 樓層：7/21層 面積：81.68平米 房屋類型：已購公房 買賣合同單價為：7600元/平米

　　①按以前的計稅方式———最低計稅價＝該地區(qū)住房平均交易價＝6484元/平米，那么在合同成交單價和最低計稅價中兩者取其高，即以該地區(qū)住房平均交易價7600元/平米為依據(jù)。買方所要交納的稅費＝契稅+印花稅＝（7600×1.5％+7600×0.05％）元/平米×81.68平米＝9621元賣方所要交納的稅費＝印花稅＝（7600×0.05％）元/平米×81.68平米＝310元

　　②按現(xiàn)在的計稅方式———最低計稅價＝6452元/平米，那么在合同成交單價和最低計稅價中兩者取其高，由于合同成交單價高于最低計稅價，所以應該以合同成交單價7600元/平米為依據(jù)。繳納稅費數(shù)額同前。

　　③前后交納稅費對比———無變化

　　綜上所述，我們可以看出，新稅政前后，對于普通已購公房（二手

商品房），其應繳納稅費數(shù)額無明顯變化。而對于特殊二手商品房而言，其新稅政實施后，將會比新稅政實施前繳納更多的稅費。