新政出臺嚴防逃稅行為新舊計稅方式有五大變化

http://whmsebhyy.com 2006年07月14日 07:24 北京晨報

　　本周一，北京市地方稅務局發布了《關于調整二手房交易計稅價格的通知》，為二手房交易設置了最低計稅價，并于今年10日1日起正式執行。“我愛我家”認為，此次出臺的稅收新政整體思路沒變，仍然是為了防止出現買賣雙方在交易過程中虛報二手房交易價格、私簽“黑白合同”，將交易差價私下補齊的逃稅行為。而最低計稅價區別于現行建委公布的指導價，其目的在于保障稅收的征繳。

　　專業人士在對比本次公布的稅收新政與目前正在執行的政策相比時，分析認為有以下五大區別：

　　-物業類型更細化

　　本次增添了特殊二手商品房的交易價格指導，列出了北京106個交易頻繁的成熟的具體個案項目，并將其中的非普通標準住房用特殊符號進行標注，增加征稅的精準性，使計稅依據更加公平合理；此外，還增加了辦公用房及商業用房的交易指導價，指導服務功能更全面化。

　　-增加土地級別指導

　　除以往的區縣、典型區域、執行范圍、基準價格的指標外，此次將房屋所處的土地級別也發布出來，使老百姓更加容易判斷自己的房屋是否符合普通標準住房的條件。

　　-修正條件及系數更加精細

　　此次以1991-1995年已購公房的基準房屋建成年代，基礎指數為100，然后按七個階段進行不同系數的修正，如1970年及以前系數為78，1996-2000年修正系數為103等；另外樓層、戶型等都根據不同情況給出了具體的修正系數，避免以往按粗略的綜合考慮確定實際成交價格的缺陷。

　　-指導范圍有所補充

　　與去年相比，本次指導價還補充了很多交易地區，主要集中在昌平、大興、通州、順義、燕山、房山、門頭溝、平谷等郊縣地區，使得指導的區域更加廣泛。

　　-價格方面升降不均

　　從本次發布的價格來看，與去年相比，整體局面呈下降趨勢，特別是土地級別為一、二、三、四級的房屋價格有所下降，下降幅度在100至200元不等。增幅較為明顯的主要集中在海淀及宣武的廣安門內地區，平均漲幅在100至200元之間，其中上地地區漲幅最為明顯，漲幅高達682元。

　　案例分析：

　　為了讓消費者更清楚的了解新稅政與老稅政之間的區別，“我愛我家”以案例進行新舊計稅方式對比。

　　房源：中海凱旋

　　建成年代：2003年

　　樓層：4/8層

　　面積：130平方米

　　房屋類型：特殊二手商品住房

　　假設合同單價為：12000元/平方米

　　①按以前的計稅方式——

　　買方所要交納的稅費＝

契稅+印花稅＝(12000×1.5%+12000×0.05%)元/平方米×130平方米＝24180元

　　賣方所要交納的稅費＝印花稅+營業稅＝(12000×0.05%+12000×5.5%)元/平方米×130平方米＝86580元

　　②按現在的計稅方式——

　　修正后的最低計稅價＝房屋基準價格×建成年代修正系數×樓層修正系數×房型修正系數＝13268元/平方米×100%(無修正)×95.5%×100%(無修正)＝12670.94元/平方米

　　修正后最低計稅價格與合同價相比，兩者取其高，即為12670.94元/平方米

　　買方所要交納的稅費＝契稅+印花稅＝(12670.94×1.5%+12670.94×0.05%)元/平方米×130平方米＝25531.9元

　　賣方所要交納的稅費＝印花稅+營業稅＝(12670.94×0.05%+12670.94×5.5%)元/平方米×130平方米＝91420.8元

　　③前后交納稅費對比——

　　買方需要多交納1351.9元；賣方需要多交納4840.8元。

　　可見，對于特殊二手商品房而言，其新稅政實施后，將會比新稅政實施前繳納更多的稅費。對于什么是“特殊

二手房”？千萬家專業人士解釋，地稅沒有給出明確定義，但從具體項目中能看出，列出的特殊二手房均屬于高檔樓盤，甲宅、別墅類項目。

　　業內人士認為，10月1日前有可能會出現特殊二手房集中過戶的現象。

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