限制外資投資國內房產新規欲出 將出臺稅收措施

　　□本報記者 于兵兵

　　限制外資投資國內房地產的規定可能在月底出臺。消息一出，引來海外基金和投行的廣泛關注。“今天一早，我們就收到了紐約方面當天的媒體報道。無論是國內的外資還是遠在境外的投資者，都對中國可能出臺的這個政策極為關注。”上海一家美資房地產企業的經理人告訴記者。

　　據了解，此消息來自外電的報道。報道稱，中國商務部外資司副司長林哲瑩日前表示，中國本月底可能宣布限制外資投資國內房地產的規定。“我們的消息是，最晚下月初將有細則入市。”上海一位房地產金融人士稱。

　　“因為現在只是框架性的說法，具體細則還沒有出來，我們無法判斷政策是從金融安全角度考慮而限制外資，還是從房地產調控角度考慮要為

　　可能出臺稅收等措施

　　一句“限制”，令海外投資者陷入慌亂。“我們目前不對政策作任何表態。”一家外資投行工作人員稱，多數投資機構已經開始揣測具體細則。

　　據此前的媒體報道，外匯管理局可能出臺“技術性”措施限制外資進入，將出臺的政策主要包括四個方面：稅收措施，比如調整對進入房地產領域的外資一直享有的所得稅減免等優惠；對房地產企業中的外資比重和房地產企業的外債規模作出限制；從資金流入和結匯方面出臺一些行政性的外匯管制措施；在外匯管制政策上，區別對待外國非居民個人和外國非居民法人。

　　市場人士表示，目前的交易結算流程已經十分復雜，應該不會有新的流程加入，有可能只會在執行上更加嚴格。外資以股權融資的方式參與國內房地產企業的運營和收益，這種市場行為應該不會受到太大的限制。“尤其是參與房地產開發的外資。”一家外資房地產公司人員表示。

　　但市場人士分析，在流通環節，出臺限制外資購買住宅的政策可能性較大。根據林哲瑩的表示，此次“限制”的目的在于規范海外資金流入國內房地產市場，并遏制投機，以防止房地產市場泡沫發生。“可見這次的調控很可能是從‘補漏’的角度，從外資進入這個角度對樓市進行調控。”仲量聯行中國區董事陳立民稱。畢竟從5月17號“國六條”以來，新一輪宏觀調控還沒有觸及外資投資的領域。

　　對外資應有堵有疏

　　“將外資投資情況納入行政監管視野之內，總體看來還是有必要的。”陳立民表示，但是，由于這一政策涉及未來的外資進入，同時也影響已經在市場的外資走向，因此應更加嚴謹。

　　有數據顯示，2005年外資進入國內房地產市場的交易資金總額只占房地產整體交易金額的5%左右，但由于涉及的外資企業知名度高，單筆金額大，外資的每一次交易都引起了市場和監管層的關注。

　　“現在的情況是，大多數大型的房地產外資公司都是從中長期持有的角度來投資，單純炒匯的情況不多， 5年持有期后套現，或打包以REITs形式上市的做法比較多。”上海道邦投資咨詢有限公司一高層介紹。

　　據了解，目前來自美國、日本、韓國等的大量基金仍對中國房地產市場投資前景十分看好。業內人士介紹，這些基金的背后大多是養老基金，要求的投資回報率不高，但要求極高的收益穩定性。“因此市場上經常看到，海外基金不惜重金，收購一線城市品質最好的出租型物業。”

　　“但是，如果對高端物業造成壟斷性收購，則一方面會潛藏整體退出的金融風險，另一方面有透支物業升值空間的可能。”上述人士表示。

　　市場人士并不贊成對外資采取過度的限制乃至“堵死”政策。根據WTO協議，2006年底中國金融市場將全面開放。“如果因為金融體系而害怕外資進入，這樣只會使本國行業經濟進入長期低效進而弱勢的惡性循環。”陳立民稱。他建議我國根據國際經驗，用稅收的隱性調節方式將活動于境外的外資納入監管視野。他說，可以取消稅收優惠，使外資打消境外注冊的積極性，轉而在內地注冊公司，這樣就進入了監管視野，也有利于調控政策的執行到位。

　　“市場經濟的自我調節功能不可小視，比如隨著國內房地產企業金融運作能力和資本實力的日益增強，越來越多的