樓市投資高手6年買賣6次房 擁有資產600萬

　　一個上海樓市投資高手的真實故事

　　王舒 NBD上海報道

　　盧斌，美資貿易公司上海首席代表。對價值判斷的過程而言，直覺是必須的。這是盧斌的理財故事給人的啟發。

　　見到盧之前，易居會提供的資料上，只簡單注明：“34歲，外企高管，6次購房經驗，易居會鉆石級會員�！币苍S是受定勢思維的影響，我總覺得一個資深的樓市投資客，其形象似乎應非常接近精算師———近視、蒼白、細致。然而見到他時，還是讓人有些小小的意外：不近視，不蒼白，很爽朗。

　　與大多數上海樓市的老投資客經歷相仿，盧的樓市投資史，始于上世紀90年代中后期的“無心插柳”之舉。1997年，他用3萬元買下了人生中的第一套房子———吳中路、虹梅路一房一廳的婚房。4年后，他以13萬元的價格賣出，實現了資產400%的增值。

　　如果第一次成功投資房產實現資產增值的經驗，還出于一種下意識的行為的話，1998年上海出臺的購房退稅政策，則真正將他推向了房產投資的專業領域。

　　許多上海樓市的投資高手至今還對1998年時上海房地產市道低迷的情景記憶猶新。當年，購房退稅政策出臺，規定凡1998年6月1日至2003年5月31日期間，在上海購買或差價換購商品住房并在上海繳納個人所得稅的中外籍個人，且是商品房產權證的法定擁有人，可享受購房后起算的個人所得稅抵扣。政策一出，大批中高白領投身購房大軍。盧斌的買房故事也從這時候開始。

　　1999年，以當時的收入，在美資貿易公司工作的盧斌和在美資律師事務所工作的太太，根據退稅政策5年可扣稅總額共有200萬元。購房的時間每拖延一個月，損失就是近6000元。因此,他迫切地駕著車在上海的新盤現場尋找機會。

　　此時，閔行的櫻園開盤。比櫻園略早一些面世的，上海另一個著名的聯體別墅社區是寶山的錦秋加州花園。在兩個同類社區之間，他選擇了櫻園。他的理由很簡單：上海的發展一向有傾向西南之傳統，北部地區的發展相對滯后。加之當時，地鐵已經開通莘莊，莘閔輕軌也已動工，高速公路在建，而櫻園車位隨房贈送。權衡之下，盧作出了第一個真正意義上的投資選擇，以2850元/平方米的單價購買了總價52萬元的聯體別墅。

　　2000年底，為了繼續填平退稅額度，盧再接再厲購買了天鑰橋路的徐匯苑。當時上海的裝修房不多，帶裝修交付的徐匯苑單價7000多元，已屬豪宅行列。再次以82萬元總價購買下徐匯苑之后，擁有兩套物業的盧斌夫婦，退稅總額已達130萬元。

　　事后，他回憶說：“購買的每一套房子，我從未刻意而為。但是，雖說在誤打誤撞中實現了投資，但這其中也有自己對事物價值的基本判斷�！币陨倘藢�利益判斷的直覺來看，他想，如果房子漲，可以掙錢；不漲，至少還可以住。

　　毋庸置疑，盧對投資價值的敏銳判斷，是其獲得高額投資回報的主要因素，但是其中政策無疑幫了大忙。上海出臺的購房退稅政策是政府鼓勵購房、推動樓市發展的重要信號，對購房者而言也是一大利好。如同股市投資，對政策的洞察及對大勢的準確把握對投資者至關重要，因為順勢而為往往更易取得成功。

　　值得一提的是，1999年，盧從原來的港資公司跳槽到美資公司，位居上海首席代表；1999年，他和妻子分手，徐匯苑的房子不再屬于他名下。

　　2002年底，上海申博進入最后一搏的狀態，傳聞中世博會場址規劃所在地的南浦大橋、盧浦大橋之間的樓盤全線封盤。敏感的他意識到，又一次機會浮現在面前。

　　世博會申請的最后陳詞前一個禮拜，他在浦東的南浦大橋與盧浦大橋之間耐心尋找可以投資的機遇。這時，昌里東路、東明路口的昌盛新苑正接受預定，售價5300元。他當即付下了2000元小訂金，盤算著：如果申請成功就買下，如果不成功就退訂。

　　一周后，申博成功消息傳來，世博板塊周邊的新盤單價全線飆升千元。購進時總價為59萬元的房子，一周后即勁漲10萬元�，F在，該地區中介機構同類單位房產掛牌價已超過100萬元。

　　此時，他每月用在按揭上的費用超過萬元，但這時的上海樓市也恰進入加速行情中，通過物業升值獲得的資產增值也為數可觀。

　　2003年第一季度，他把閔行的櫻園以95萬元的價格售出。此后不久，他的手上又有了筆閑錢，每當閑錢在手時，已屢嘗物業回報滋味的他，買房的念頭總是蠢蠢欲動。

　　3月，他得知斜土路上的海螺花園有發展商保留的少量尾盤放出，售價7500元。沒有一絲猶豫，他買下海螺花園73.5萬元的房子自住�，F在該地區的新盤上市單價已接近2萬元。能淘寶也絕非偶然，他說：“每次打算買房的時候，我就買幾本樓市雜志慢慢研究。網站信息也是我的秘訣，閑來無事時，我會把房地資源網上的樓盤預銷售情況公示逐個逐個點開來追蹤，看看它們的實際銷售情況。遇有一些已經賣得差不多的樓盤，我會特別留心，每天觀察它們尾盤的出售價格�！�

　　2004年3月，他駕車路過浦東塘橋，看見金豐易居代理的精裝修房東南華庭的售樓廣告，售價1.1萬元。他心念一動，買了頂層總價達254萬元的豪華單位�！罢麄�大樓的頂層，你從外面看，能看到的一大半樓面帶轉角的房子都是我的�！彼�說這話，帶著些小小的驕傲。

　　他的付款方式一向是70%的商業貸款15年按揭，現在每個月的還款總額超過2萬元。事實上，在購買東南華庭時，他已感受到了宏觀調控的壓力。當時，他向民生銀行申請總房款60%的貸款，第一次遭遇了被拒的經歷。再次申請后，民生銀行雖同意放貸，但要求實行5.76%的浮動利率�！耙苍S，該歇歇手了�！彼�笑著說，“盡管本能上，我仍有追漲之心，但現在住宅顯然已在高位運行的階段，貸款也不象從前那么順利，暫時不宜再大舉購買�！彼�甚至表示，如果條件允許，會考慮提前還款。

　　但他同時也認為，如果今年人民幣不升值，內需拉動勢必導致通貨膨脹，貨幣貶值的可能性很大。所以，持幣不如持有物業更為保值。

　　說到這里，他不無遺憾地說：“去年的老西門新苑上市時，我沒買。不管現在房價怎么樣，中心城區的房子還是會漲�！边z憾之情溢于言表。

　　但他從未購買過寫字樓或商鋪，對于不少個人投資者青睞的外地物業項目，他的態度也非常冷靜：“管理成本高，精力難以顧及，慎行�！�

　　6次買進賣出之后，盧斌現持有的物業市值超過600萬元。

　　專家點評：

　　盧屬于典型的“無心插柳”、直覺良好的投資者。

　　首先，按正常的投資理念，住宅購進后，如考慮中長線投資，需盡快出租從而實現固定回報。但他顯然沒有循規———他所有購進的物業都是自用或空置，投資收益單純來源于住宅的升值。

　　物業得以實現順利升值的前提是對其價值預期的準確判斷。盧的商人身份，決定了他對潛在商業價值先人一步的敏感，以及他對價值判斷的精確把握。諸如在退稅、世博會等大行情來臨之前的購買，都是最有效最迅速實現增值的途徑。

　　最后需要提出的是，耐心和興趣是最好的老師。如果每個人都能夠像盧斌一樣，有空愿意逐一點擊網上房地產的房源出售信息，查看每個階段的銷售狀況，尋求尾盤機遇，那么也會大大增加意外收獲的幾率。

　　(為保護當事人隱私，盧斌為化名)