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本報(bào)實(shí)習(xí)記者 胡芳潔 北京報(bào)道
“中介”這個(gè)詞在這個(gè)時(shí)代包含了太多奇怪的色彩。大學(xué)即將畢業(yè)的魏小姐目前正在尋找合適的正在出租的房子。“我覺得所有的中介都是騙人的。不過目前我還是會(huì)通過中介來找房子。”魏小姐語出驚人，但其中的矛盾之處并不僅僅困擾著魏小姐一個(gè)人。
“誠信，是我們這項(xiàng)業(yè)務(wù)要解決的首要問題。”北京千萬家房產(chǎn)公司總經(jīng)理華國強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)如是表述新業(yè)務(wù)的特點(diǎn)。2006年2月28日，千萬家房產(chǎn)公司依托與中信信托的相關(guān)合作推出了“租賃信托”業(yè)務(wù)。“房屋租賃信托業(yè)務(wù)”的首次推出，將是對傳統(tǒng)租賃業(yè)務(wù)的一次重大變革。
區(qū)別于傳統(tǒng)的方式
房屋信托租賃業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)是將傳統(tǒng)中介所從事的房屋租賃業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)換為以信托公司為簽約主體，將房東的房產(chǎn)租賃權(quán)轉(zhuǎn)化為信托財(cái)產(chǎn)后，再由信托公司委托專業(yè)公司經(jīng)營，向市場提供租賃服務(wù)。房屋信托租賃無需房東和租房者見面，就可以完成整個(gè)租賃過程。按照這種模式，房東將房屋信托給信托公司后，租金將采用信用卡結(jié)算，由開戶銀行按照雙方合同約定按時(shí)向房東劃撥，并且因?yàn)橛辛藫?dān)保公司的介入，在一定期限內(nèi)，不管房屋是否能租出，房東都能按約定收到租金。
“因?yàn)樯婕暗叫磐袡C(jī)構(gòu)和相關(guān)的擔(dān)保、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，這項(xiàng)業(yè)務(wù)的最大特點(diǎn)就是信譽(yù)度的保障，以及更加安全和專業(yè)的服務(wù)。”千萬家房產(chǎn)公司市場部經(jīng)理常淑娟這樣告訴記者。在傳統(tǒng)的租賃過程中，由于缺乏相應(yīng)的保障手段，信用和安全成為房東、求租人以及房屋中介頭疼的事情。
這項(xiàng)新的業(yè)務(wù)方式在保障交易安全的同時(shí)，還將拉高進(jìn)入門檻。“就我們的預(yù)測，早期租賃信托業(yè)務(wù)利潤并不會(huì)高于傳統(tǒng)中介的利潤水平，但我們看重的是長遠(yuǎn)的品牌打造，拉大同行業(yè)競爭門檻。”華國強(qiáng)表示。
改變的不僅僅是租賃
公司表示，租賃信托業(yè)務(wù)的優(yōu)勢主要是對于消費(fèi)者而言的。對于出租人來說，通過金融機(jī)構(gòu)信譽(yù)和操作使得房東出租房屋及出租收益均獲得保證，避免了因傳統(tǒng)中介不良操作手段而造成損失；另一方面降低了租賃過程中所產(chǎn)生的各類風(fēng)險(xiǎn)，如因租房者造成的法律問題等；對于租房者而言，按月支付租金，并且不需要負(fù)擔(dān)傳統(tǒng)租賃交易中的預(yù)付金和抵押金等費(fèi)用，可以降低初期的資金壓力。目前市場上的房屋中介如我愛我家，一般采用的是付3個(gè)月押2個(gè)月的方式。
除此之外，金融手段的引入，不能不說是房屋租賃市場交易手段的一大創(chuàng)新。傳統(tǒng)的租賃方式是由業(yè)主直接與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂協(xié)議，經(jīng)紀(jì)公司再完成房屋的出租。雖然北京市國土資源局出臺(tái)了《關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行規(guī)定》，但是銀行在此環(huán)節(jié)中僅僅起到收、付租金的作用。早在佰家中介拖欠萬名業(yè)主租金事件以后，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)管理咨詢顧問陳廣忠就曾經(jīng)表示，這類事件的發(fā)生實(shí)際上宣布了銀行在房屋租賃過程中的資金監(jiān)管作用已經(jīng)名存實(shí)亡。
有業(yè)內(nèi)人士表示，納入信用體系的具有多方面牽制關(guān)系的金融手段，由于信托系統(tǒng)依托的銀行本身的信用保障，以及保險(xiǎn)、擔(dān)保公司的合作，必然會(huì)減少房屋租賃市場機(jī)會(huì)主義行為出現(xiàn)的頻率，促進(jìn)租賃行業(yè)的規(guī)范化與專業(yè)化。
在這種情況下，對于房屋租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓者的房東來說，出租房屋不再僅僅是減少固定資產(chǎn)損耗或個(gè)體投資的一種方式，而是將租賃權(quán)轉(zhuǎn)化為一種信托財(cái)產(chǎn)委托給信托公司而獲得相應(yīng)的收入。“這是一種全新的理財(cái)方式。”
然而，簽訂信托合同以后，由于房屋的空置并不會(huì)影響房東的收入，那么同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)的減少也會(huì)對單位利潤帶來影響。“房屋出租全程代理的業(yè)務(wù)中，交付給房東的房屋月租金水平一般會(huì)比普通中介代理低10%至12%。租賃信托屬于房屋出租全程代理，房東月收入也會(huì)得到相同程度的調(diào)整。”常淑娟表示。在信貸租賃中，中介扮演的角色更加復(fù)雜，管理程序的增加，空置風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)，都會(huì)加大中介運(yùn)作的成本。
慎重的背后
“對于這項(xiàng)業(yè)務(wù)我們現(xiàn)在只是試點(diǎn)，而且現(xiàn)在主要是由我們的下屬平臺(tái)公司在操作這件事。”中信信托登記托管部馮元慶表示。作為租賃信托的另一個(gè)重要合作方，中信信托一直都表現(xiàn)得很謹(jǐn)慎。作為一種新的租賃方式，市場對租賃信托這種觀念的理解很明顯是需要一個(gè)過程的。
其次，中介對于“租賃信托”概念的過分炒作恐怕也是信托機(jī)構(gòu)擔(dān)心的問題之一。據(jù)悉，在目前的合作中，租賃利潤與房屋空置帶來的利潤損失都將全數(shù)歸中介機(jī)構(gòu)。在這種過于獨(dú)立的操作狀況下，信托對中介的監(jiān)督與交流缺失，中介過于渲染信托概念以吸引更多的房源與求租者的可能性成為一個(gè)值得進(jìn)一步思考的問題。
另外，復(fù)雜的合作程序，恐怕也會(huì)成為其順利發(fā)展的影響因素。“合作過程很復(fù)雜。如果一個(gè)房主沒有時(shí)間來管理自己的房屋，那么他同樣需要一個(gè)簡單的合作程序。保證操作流程的順暢是房屋中介的一項(xiàng)重大任務(wù)。”中原地產(chǎn)副總監(jiān)宮萍表示。作為一名三級市場的研究人員，宮萍對自己的判斷很有把握。“還有一點(diǎn)就是較高的管理成本。除了定期收租金、定期的房屋維護(hù)等工作以外，還要進(jìn)行大量金融關(guān)系的協(xié)調(diào)，開展租賃信托的房屋中介會(huì)承擔(dān)比一般中介更多的管理項(xiàng)目。”這都將會(huì)對中介公司本身的能力提出挑戰(zhàn)。
實(shí)際上，現(xiàn)存信用體系的更新和完善也是問題的關(guān)鍵所在。當(dāng)房屋租賃納入信用體系以后，我們發(fā)現(xiàn)事情并不像我們想象的那么好。“別人怎么樣我不知道，但是我不會(huì)選擇信用卡支付。不是說我的信用有什么問題，而是銀行的信用卡體系存在太多問題。”一名租房者在了解信貸租賃這種方式以后這樣告訴記者。他現(xiàn)在正在為某銀行添加在他信用卡賬戶上的300多元負(fù)債而苦惱。目前他并不清楚負(fù)債的具體原因以及解決的方法。
然而，我們可以看到，房屋租賃對信用體系的參與，明顯是對金融市場的補(bǔ)充和擴(kuò)展。有業(yè)內(nèi)人士表示，房屋租賃信托可能作為一個(gè)切入點(diǎn)，啟動(dòng)一個(gè)全新的房地產(chǎn)金融平臺(tái)。我們有理由期待，這種新的結(jié)合，同樣可能成為房屋租賃系統(tǒng)和信用體系本身自我完善的一個(gè)探索和契機(jī)。
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