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作者：李婭，陳偉 來源：中國經(jīng)營報
我國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品其實可以算是一種“原始”階段的REITs。REITs一般模式為：由房地產(chǎn)信托機構(gòu)負責(zé)對外發(fā)行受益憑證，向投資者募集資金，并將所募集資金委托一家房地產(chǎn)開發(fā)公司負責(zé)招投標(biāo)的開發(fā)、管理及未來的出售，所獲利潤在扣除一般房地產(chǎn)管理費用及買賣傭金后，由受益憑證持有人分享。
2002年上海國際信托投資有限公司推出上海國際大廈項目資金信托，這是國內(nèi)第一只真正意義上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。隨后，10多家信托投資公司紛紛推出類似的信托產(chǎn)品。2004年全國約有31家信托投資公司共計發(fā)行約83個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集金額約122億元，而平均募集資金僅為1.47億元。
目前，我國房地產(chǎn)信托計劃基本上是投資于特定項目的單一信托計劃，房地產(chǎn)商的開發(fā)角色和投資角色沒有完全分離，信托計劃應(yīng)有的組合投資，分散風(fēng)險的作用也并未發(fā)揮。這種情況下，開發(fā)REITs市場就成為最適合我國房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展模式。
以信托公司作為主體，我國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品未來的發(fā)言方向可能是：
變簡單信托計劃為標(biāo)準(zhǔn)化、系列化的信托計劃。
變單一投向為組合投資。我國目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多為項目融資型，投向單一，風(fēng)險高度集中。發(fā)展REITs最重要的就是以大規(guī)模的基金模式取代現(xiàn)有信托產(chǎn)品的項目融資模式，并且通過上市增加其流動性。
變收益保底為收益市場化。我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多為預(yù)期保底型，信托公司在業(yè)務(wù)開展中實際承擔(dān)了盈利預(yù)期和信托財產(chǎn)完整退出的巨大管理風(fēng)險和信譽風(fēng)險，這是目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品難以走向公募的主要原因。
實現(xiàn)一攬子組合融資解決方案。信托在串接多種金融工具方面獨具優(yōu)勢，成為組合融資的核心：引入海外基金；充當(dāng)國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資信托基金；以固定回報的方式以股權(quán)投資方式進入項目公司；在適當(dāng)?shù)臅r候?qū)㈨椖抗景b上市；完成項目前期建設(shè)，使項目符合銀行貸款條件。
已經(jīng)有一些信托投資公司正在做REITs的積極準(zhǔn)備，如深國投旗下的深國投商用置業(yè)公司與美國最大的商業(yè)地產(chǎn)信托投資公司西蒙房地產(chǎn)集團，以及摩根士丹利房地產(chǎn)投資基金簽署了合作開發(fā)商業(yè)中心的框架協(xié)議。平安信托也已經(jīng)著手物色和收購一批商業(yè)地產(chǎn)項目，作為將來開發(fā)REITs產(chǎn)品的儲備。
相對新加坡資本市場而言，香港的資本市場，對REITs上市，條件更為有利。據(jù)業(yè)內(nèi)人士了解，香港本地首只REITs將在近期上市，而且是香港紅籌地產(chǎn)企業(yè)。
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