京城驚現(xiàn)炒鋪團(tuán) 商鋪投資詭計(jì)重重

　　曾幾何時(shí)，浙江溫州一帶的職業(yè)“炒房團(tuán)”席卷大江南北，所到之處樓市火爆，房價(jià)飛漲，炒房團(tuán)的行徑致使部分城市出現(xiàn)虛象的樓市繁榮，虛高的房價(jià)直接危害到其他普通買房人的利益。

　　如今，“炒鋪團(tuán)”來了。

　　不久前，南城某大型商業(yè)中心又有數(shù)人整租幾萬平方米商鋪進(jìn)行炒作，商業(yè)中心出現(xiàn)租賃火熱的表象，炒作者則趁勢炒高租價(jià)從中賺取差額。有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士斷言，這樣被人為炒熱的商鋪多數(shù)不能長久存活。

　　今年，京城“炒鋪熱”愈演愈烈，已然熱得燙手的商鋪命運(yùn)更維系一線。

　　炒鋪的兩種方式

　　商業(yè)地產(chǎn)中，商鋪的炒作有兩種形式。一是買賣商鋪。炒家通過低價(jià)購進(jìn)商鋪，高價(jià)售出后賺取差額。當(dāng)年位于雅寶路的萬邦就曾出現(xiàn)過，很多經(jīng)營的商家都是以每平方米4000美金購得商鋪，而其實(shí)原價(jià)只有2000美金。至今，很多熱點(diǎn)區(qū)域，尤其是城市中心區(qū)的商鋪仍不時(shí)有類似的情形出現(xiàn)。這一方式與傳統(tǒng)的炒房別無二致。

　　二是租賃商鋪。在項(xiàng)目剛開始招商期間，職業(yè)炒家(一般為數(shù)人)整租幾十個(gè)鋪位，面積多為5000至數(shù)萬平方米不等，然后分租給其他商家，分租的租價(jià)大多高于整租的價(jià)格，如果項(xiàng)目很吸引商家，便能很快分租出去，且價(jià)格可以抬高賺取差價(jià)。而一旦項(xiàng)目不被看好，商家不愿貿(mào)然進(jìn)駐，“炒鋪團(tuán)”可以低價(jià)租給熟識(shí)的商戶，或干脆找來親戚朋友先把鋪?zhàn)娱_起來，營造商鋪搶手的假象以吸引商戶，開業(yè)后，有商戶要求租用時(shí)，可以人為地提高租價(jià)或索取“頂手費(fèi)”。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士介紹，這種尚不為人熟知的炒鋪形式在南方很普遍，如今已在京城悄然興起，上述南城一例便是其中之一。職業(yè)炒家不僅來自浙江溫州一帶，還有一些北方的投資者，他們大多以公司或機(jī)構(gòu)的名義整租。

　　“炒鋪團(tuán)”只為“頂手費(fèi)”

　　“‘頂手費(fèi)’是這些‘炒鋪團(tuán)’利潤的主要組成部分�！敝性�物業(yè)商業(yè)策劃部經(jīng)理蔡宇翔說。他解釋道，“炒鋪團(tuán)”整租商鋪多采用短期租賃，租期為5年期以下。按常理，商鋪需要一定時(shí)間培育，租價(jià)一般都有相應(yīng)的市場基準(zhǔn)，短期內(nèi)被迅速抬高的幾率不大，有時(shí)鋪位已經(jīng)有合同約定在先，租價(jià)再變動(dòng)的可能性很小，因此單靠租價(jià)賺取的利潤不高。

　　而與租價(jià)的差額相比，“頂手費(fèi)”的價(jià)額更有誘惑力。剛開業(yè)不久的77街，一個(gè)商鋪的“頂手費(fèi)”有8～10萬元，雅寶路的商鋪“頂手費(fèi)”則高達(dá)20～30萬元。在古玩城一個(gè)6萬元招頂來的鋪位，一二個(gè)月后就能以10萬元的“頂手費(fèi)”出手。商鋪越火“頂手費(fèi)”越高。

　　“頂手費(fèi)”的鴻利誘使越來越多的炒鋪團(tuán)進(jìn)入市場，由于只有出現(xiàn)鋪位搶手、供需失衡的情形，商家才愿意支付商鋪的“頂手費(fèi)”，職業(yè)炒家們便千方百計(jì)地營造商場的人氣，甚至希冀控制商場的鋪位，一些中小型的商場很容易造成虛熱的假象，尤其受“炒鋪團(tuán)”青睞。

　　“炒鋪”危害到誰

　　商鋪真正的價(jià)值還在于市場，無論“炒鋪團(tuán)”如何粉飾，商鋪終究將面對(duì)真實(shí)的市場。經(jīng)過人為炒作的商鋪果真就此興旺繁榮，改變商鋪原本的命運(yùn)倒不失為一“良方”，遺憾的是，據(jù)業(yè)內(nèi)專家分析，這些商鋪多半沒有長期存活的可能，他們的失利將直接損害到其他商戶和商鋪產(chǎn)權(quán)人的利益。

　　“炒鋪團(tuán)”經(jīng)營商鋪的目的是從中賺取巨額差利，不是為了商鋪或商場本身未來長期的市場價(jià)值，這決定了他們與尋常商戶、產(chǎn)權(quán)人之間存在本質(zhì)的區(qū)別。商鋪有賴長期穩(wěn)定的經(jīng)營，方能凸顯其價(jià)值性。經(jīng)過“炒鋪團(tuán)”短期炒作后，虛高的租價(jià)令商家很難平衡流水和收支，商戶更換頻率過高，導(dǎo)致市場流動(dòng)性過強(qiáng)，商鋪品質(zhì)無法得到保證，人氣很難聚集，商鋪經(jīng)營出現(xiàn)惡性循環(huán)。

　　更有甚者，一旦商鋪經(jīng)營困難，炒鋪團(tuán)租用的大面積商鋪集體退租，靠“市”支撐的商場難免很快陷于癱瘓，不僅其他商家的利益受到侵害，產(chǎn)權(quán)人也無法幸免�？梢哉f，“炒鋪團(tuán)”從一開始就為商鋪和商場的經(jīng)營失敗埋下了禍根。

　　如何防范“炒鋪”風(fēng)險(xiǎn)

　　對(duì)于商鋪而言，“炒鋪團(tuán)”的到來無疑是禍從天降，兇多吉少，但經(jīng)營者并不是無法防范，專家們認(rèn)為，關(guān)鍵還在于產(chǎn)權(quán)人或開發(fā)商的策劃和招商能力�，F(xiàn)在市場上的一些商鋪，沒有經(jīng)過詳盡的市場調(diào)查盲目興建，定位模糊，包裝和策劃能力差，對(duì)客戶的甄別能力有限，招商困難后更是降低標(biāo)準(zhǔn)，很容易被職業(yè)炒家鉆空子。還有的開發(fā)商故意引進(jìn)炒家，希望借助職業(yè)炒家之手招商，提高租價(jià)，鋌而走險(xiǎn)的經(jīng)營思路更禍害無窮。

　　此外，商戶們?cè)谶x擇商鋪時(shí)應(yīng)該對(duì)商場的狀況作一定的了解，準(zhǔn)確判斷市場和商鋪未來的價(jià)值性，避免盲目跟風(fēng)。