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　　樓市風(fēng)險(xiǎn)在于過度投機(jī)

　　楊成長

　　自2015年下半年以來，在利率大幅度下行和有關(guān)房地產(chǎn)去庫存政策的推動下，我國部分地區(qū)的房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)了井噴現(xiàn)象，房地產(chǎn)銷售面積增長了25%，銷售金額增長了40%以上，部分一二線城市中心城區(qū)的房價出現(xiàn)了20%～50%的上漲。北京、上海和深圳躋身全球房價最貴的十大城市之列。各地地王頻出。房價上漲持續(xù)向二三線城市蔓延，居民恐慌性買房現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。

　　跟中國的股票市場相同，我國的房地產(chǎn)市場也是一個交易和投機(jī)過度的市場，各大城市零次櫛比的房地產(chǎn)中介門店和天天人滿為患的房地產(chǎn)交易中心，就充分反映了房地產(chǎn)過度交易的狀況。一些城市新區(qū)近一半的門店都是房地產(chǎn)中介。各種交通樞紐和地鐵出口，行人和游客被一群群舉著牌子的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人團(tuán)團(tuán)圍住，被境外游客戲稱為中國的“世界奇觀”。一個市場之所以能被投機(jī)和交易過度，一定是我們?yōu)橥稒C(jī)人創(chuàng)造了適合投機(jī)的市場條件。責(zé)任不在于人的投機(jī)性，而在于市場的供求和交易制度的設(shè)計(jì)。我們不能把中國股市和房地產(chǎn)市場過度投機(jī)現(xiàn)象都簡單歸結(jié)為國民具有過強(qiáng)的投機(jī)稟賦。一個合適投機(jī)的市場一般具備四個條件。一是供給在一定階段是有限的或是被管制的。一個供給能隨著需求無限擴(kuò)張的市場，是無法被投機(jī)的。二是投機(jī)人可以使用杠桿，也就是使用別人的資金來投機(jī)。三是市場交易有足夠的活躍度，投機(jī)人能夠及時退出。四是投機(jī)所得能夠基本實(shí)現(xiàn)，歸投機(jī)人所有。我國股票市場和房地產(chǎn)市場之所以投機(jī)過度，就是因?yàn)槲覀優(yōu)橥稒C(jī)創(chuàng)造了這四個條件。我國股票市場實(shí)行發(fā)行審核制，發(fā)行節(jié)奏由監(jiān)管部門控制。我國房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)由各級政府控制，土地供應(yīng)節(jié)奏不取決于市場。我國股票市場和房地產(chǎn)市場都可以使用杠桿，房地產(chǎn)市場的杠桿率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于股票市場。今年1～8月住宅銷售金額1.5萬多億元，居民住房貸款增加近3萬億元，足見今年居民買房的杠桿率超過了60%。我國股票和房地產(chǎn)二級市場都存在嚴(yán)重的交易過度，都是全世界交易最頻繁的市場，演變成了好像一級市場是為二級市場服務(wù)的，市場功能完全顛倒。我國對股票投資所得不征資本利得稅，對二手房交易所得征收20%所得稅。但是由于各地政策不一，部分地區(qū)可以豁免。即使征稅地區(qū)，中介機(jī)構(gòu)也可以通過做低房價、合同外付款等方式，全部或部分規(guī)避稅收。這幾乎是業(yè)界公開的秘密。總之，股市和房市都為投機(jī)盛行創(chuàng)造了這四大條件。

　　既然從投機(jī)的角度看，股票市場和房地產(chǎn)市場在制度上的方便程度基本相同，那么我國股票市場能造成多大泡沫，房地產(chǎn)也可能造成多大泡沫。不同的是，我國股票市場基本上每五年到七年都要經(jīng)歷一次巨大的波動周期，將聚集的風(fēng)險(xiǎn)釋放出來。而房地產(chǎn)市場始終在不斷地積累和沉淀風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)價格始終在不斷上升，形成了投機(jī)人的投機(jī)所得和不斷推高的房價，最終需要由具有真實(shí)需求的后來的房屋購買人來承擔(dān)。投機(jī)造成的風(fēng)險(xiǎn)和成本需要由真實(shí)投資需求人來承擔(dān)。

　　當(dāng)前，我國的利率出現(xiàn)了大幅下行，各類金融投資收益率大幅下降，全球處于低利率狀態(tài)，房地產(chǎn)貸款利率已經(jīng)從過去的7%左右下降到4%左右。一方面是大量資金需要尋找高收益的市場或資產(chǎn)，十分青睞房地產(chǎn)；另一方面，房貸利率的大幅下降進(jìn)一步降低了使用杠桿的成本。再加上部分地區(qū)為了鼓勵買房，進(jìn)一步提高房貸比例，銀行爭相擴(kuò)大房貸的優(yōu)惠條件。這些就為房地產(chǎn)投機(jī)創(chuàng)造了更加便利的條件。近期，由于房地產(chǎn)市場投機(jī)過度，交易量和價格不斷攀升，部分地區(qū)的土地招標(biāo)和房價已經(jīng)處于失控狀態(tài)，值得相關(guān)部門高度警覺。

　　我國的房地產(chǎn)政策，必須要保護(hù)和鼓勵以家庭的未來收入為基礎(chǔ)的真實(shí)的居住需求，必須要保護(hù)和鼓勵以未來房屋租金為基礎(chǔ)的長期投資需求，堅(jiān)決打擊以博取市場差價為基礎(chǔ)的短期投機(jī)需求。只要房地產(chǎn)市場上過度投機(jī)行為被抑制了，基于真實(shí)居住和長期投資的需求是越旺越好。真實(shí)投資需求旺，說明中國房地產(chǎn)需求的高峰期還沒有過去，房地產(chǎn)引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)的增長動力還沒有減弱，這當(dāng)然是好事情。但是如果是投機(jī)和交易過度，形成了房地產(chǎn)虛假繁榮和房價的巨大泡沫，隨后將出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的巨大震蕩，那對中國經(jīng)濟(jì)和金融市場的穩(wěn)定都將是災(zāi)難性的。因此，當(dāng)前我們必須把房地產(chǎn)政策的調(diào)整放在打擊過度投機(jī)上，而不是簡單采取限購政策了事。而抑制過度投機(jī)，關(guān)鍵是要改變形成過度投機(jī)的市場條件。

　　第一，要堅(jiān)持房地產(chǎn)的市場化供給機(jī)制，特別是土地供應(yīng)的市場化。由于各地政府的土地供應(yīng)受到規(guī)劃和土地管理制度的限制，再加上部分地區(qū)的確存在土地供應(yīng)過度，商品房庫存過大等問題，以及社會對各級政府賣地行為的批判，導(dǎo)致部分地區(qū)政府收緊了住宅土地供應(yīng)，甚至出現(xiàn)了越是房價暴漲的地區(qū)，土地供應(yīng)越緊張的局面。我國目前的居民住宅供給能力和未來供給能力都是巨大的。很多關(guān)于未來房地產(chǎn)特別是土地供給不足的觀點(diǎn)都是由錯誤的輿論導(dǎo)向造成的。首先我們必須要堅(jiān)決破除我國用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地越來越有限、未來將越來越緊張的輿論導(dǎo)向。我國房地產(chǎn)市場走的集約化土地使用道路，住宅容積率一般都在2.5倍到3倍之間，住宅使用的土地最集約。即使在中小城市，居民住宅樓動不動就高達(dá)三五十層。居民住宅用地只占到建設(shè)用地的15%左右，只相當(dāng)于基礎(chǔ)設(shè)施用地的三分之一。未來的趨勢是工業(yè)用地和基礎(chǔ)設(shè)施用地占比將持續(xù)下降，即使按照目前的建設(shè)用地規(guī)劃，也不存在各城市缺乏住宅用地的問題。我國目前城市的住宅總面積約200多億平方米，即使再增加一倍，按照目前的容積率，占地也不到一萬平方公里，從理論上講完全不存在沒地蓋房的問題。農(nóng)村實(shí)行宅基地置換后，住宅用地還可以大幅下降。即使像北京和上海等特大型城市，控制的也只是整體的建設(shè)用地。由于這些特大型城市的工業(yè)用地過剩，使用效率過度，基礎(chǔ)設(shè)施用地比例將持續(xù)下降，再加上老城區(qū)的改造，住宅用地比例也可以大幅度提升，也不存在沒地蓋房子的問題。在輿論宣傳上不分清建設(shè)用地的有限性和住宅用地的充分供應(yīng)，再加上各級政府人為控制土地供應(yīng)節(jié)奏，形成了在土地上的恐慌性購買。各級政府必須要充分認(rèn)識到土地不可能按照計(jì)劃好的節(jié)奏勻速供給，在市場有需求、價格高企的時候，必須要擴(kuò)大土地供給，相反，一旦市場出現(xiàn)了供求逆轉(zhuǎn)，想賣也賣不出。只有擴(kuò)大供給才能改變市場預(yù)期，簡單采取限制價格甚至是抽簽等方式來抑制需求，只能造成更加恐慌的需求心態(tài)。政府的土地在一段時期內(nèi)可以集中賣，但是賣地的收入必須要跨期使用，絕對不能當(dāng)年收當(dāng)年支。中央政府應(yīng)該對各地政府的土地拍賣收入進(jìn)行跨年度和跨地區(qū)的調(diào)節(jié)。

　　第二，要堅(jiān)決抑制投機(jī)性買房的杠桿行為。各國政府盡管都鼓勵買房使用銀行信貸，但是必須有兩個條件：一是必須以居民目前和未來的收入為基礎(chǔ)；二是必須以自住和房地產(chǎn)長期投資為基礎(chǔ)。我國個人信用制度缺失，還沒有實(shí)行以家庭為單位的個人所得稅制度，銀行和政府都不掌握居民家庭的收入狀況和收入預(yù)期。居民買房信貸憑借的僅僅是單位開出的個人收入證明，可信度很低。房貸的獲得只跟買房的總價格掛鉤，跟個人和家庭的現(xiàn)在以及未來收入預(yù)期都不掛鉤，銀行依賴的就是單一的房產(chǎn)抵押，而不是個人信用。這里面存在著相當(dāng)大的道德風(fēng)險(xiǎn)。汲取股市經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，必須嚴(yán)格限制二套以上買房的信用制度，理論上不能允許使用杠桿。要加速全國房地產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)，摸清居民的外地購房情況，堅(jiān)決控制投機(jī)性買房的信貸行為。

　　第三，要根據(jù)交易狀況和交易標(biāo)的，靈活調(diào)整交易稅費(fèi)。對低價房、自住房交易，實(shí)行低稅費(fèi)，對于高價房和投機(jī)性住房實(shí)行高稅費(fèi)。設(shè)立房地產(chǎn)交易頻率的監(jiān)測指標(biāo)，超過監(jiān)測指標(biāo)的要通過提高交易費(fèi)用的模式加以抑制。

　　第四，對房地產(chǎn)交易差價所得實(shí)行累進(jìn)所得稅。在房地產(chǎn)市場上，真實(shí)需求、長期投資性需求和投機(jī)性需求是難以區(qū)分開來的，區(qū)分只能是在購房后的行為上。投機(jī)性買房以博取二級市場交易差價為目的。只要大大壓縮房地產(chǎn)二級市場的差價收益，就能抑制投機(jī)性需求。目前，盡管大部分國家對房地產(chǎn)交易差價所得實(shí)行固定所得稅，但是鑒于中國房地產(chǎn)市場特定發(fā)展條件和當(dāng)前房地產(chǎn)市場投機(jī)交易過度的狀況，實(shí)行固定稅率的資本利得稅根本無法抑制房地產(chǎn)市場的過度投機(jī)行為。只有實(shí)行累進(jìn)制的資本利得稅，將短期投機(jī)中資本利得的大部分通過稅收方式調(diào)節(jié)掉，才能真正起到抑制投機(jī)，保護(hù)真實(shí)需求，保護(hù)長期投資，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的目的。

　　當(dāng)前，加快實(shí)施房地產(chǎn)交易累進(jìn)所得稅制，在操作上具有現(xiàn)實(shí)的可能性，在打擊過度投機(jī)上能起到立竿見影的效果。房地產(chǎn)交易所得稅屬于地方稅種，各級政府可以根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實(shí)際狀況來制定累進(jìn)制稅率，充分體現(xiàn)“一城一策”。未來也可以根據(jù)市場狀況作調(diào)整。累進(jìn)稅率的計(jì)算可以根據(jù)獲取的資本利得的絕對額，也可以根據(jù)獲取資本利得占房屋總價的比例，也可以根據(jù)該套房上次交易到本次交易的時間，充分體現(xiàn)保護(hù)真實(shí)需求、保護(hù)長期投資需求、著力打擊短期投機(jī)的目的。實(shí)行累進(jìn)所得稅后，從動機(jī)上根本堵住了投機(jī)性交易行為，將逐步引領(lǐng)我國房地產(chǎn)市場向消費(fèi)型市場過度，從而從根本上達(dá)到房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展的目的。

　　總之，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場的最大風(fēng)險(xiǎn)不是房價高，而是過度投機(jī)。房價高只是投機(jī)的結(jié)果。我們只有根據(jù)中國國情，從制度上徹底根除過度投資的誘發(fā)因素和制度條件，才能讓房地產(chǎn)市場回歸到以滿足居民居住需求為基本目的的發(fā)展道路上來。■

　　作者系申萬宏源證券研究所首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

　　（責(zé)任編輯張艷花）