文／本刊記者 徐卓航

　　“房地產投資下滑已經成為必然，甚至沒看到任何理由能阻止。”近日，剛從華遠地產董事長任上退休不久的任志強[微博]罕見唱衰樓市，引起不小的關注。一向堅定看多樓市、對“空頭”頻頻開炮的“任大炮”，怎么忽然轉性了呢？

　　“去庫存”或成持久戰

　　不妨讓我們先來看看任志強此次在“全聯房地產商會2014年會”上，首次看衰樓市的一些主要論點。

　　國家統計局12月12日公布的數據顯示，今年前11月，全國房地產開發投資增速降至11.9%，為2009年8月以來64個月的最低值。任志強據此表示，從11月房地產運行數據看，國房景氣指數已經超過歷史最低點，而且還在繼續下滑；當月房地產開發投資增速已經連續三個月低于10%，到年底和明年年初，持續下滑的趨勢不會改變；土地購置面積不足以支撐明年的銷售，新開工量也再次下降；房地產開發資金來源已經降到歷史最低點，意味著房企沒有更多余力用于投資和生產了。

　　“到目前為止，維持10%左右的投資增速已經是竭盡全力了。”任志強說：“最嚴重的問題是我們的庫存在不斷加大，目前預售面積已經超過6億平方米，達到歷史高峰。庫存壓力不僅出現在大城市，二、三、四線城市都出現了。”

　　數據顯示，在6億平方米中住宅預售面積為3億平方米。一線城市的銷售降幅從三季度開始收窄，一線城市的銷售回升是比較明顯的，其中10月份銷售增長了60%，11月份銷售增長接近百分之百。但任志強指出，僅僅依靠一線城市的增長是不夠的。

　　任志強進一步認為，如果底部運行在一個較長的周期，會有很多企業面臨現金壓力問題、資金周轉問題、銀行信貸問題、高利貸問題。而如果貨幣政策和財政政策不改變的話，這個周期就會加長，不能試圖因為降息、9?30房貸新政以及其他一些政策而過度樂觀，要消化現有的庫存，可能會持續比較長的時間。“到目前為止我們沒看到任何理由能阻止投資持續向下的趨勢，因此，希望所有的企業做好長期的思想準備。”任志強說。

　　看衰前幾天尚在唱多

　　對于任志強的此次“調槍頭”，大家的反響也各不相同。有人認為任志強這次雖說是首次唱衰樓市，但對后市表現出的是一種“謹慎悲觀”的態度；也有人認為由于12月11日閉幕的中央經濟工作會議只字未提樓市，因此任志強也跟許多房地產業的大佬一樣，在發言時明顯失落；更有人表示，任大炮多年以來之所以看多樓市，都是為背后的利益說話，現在退休了，終于說出了“良心話”。

　　實際上，任志強此次唱衰樓市確實有些“突然”。12月初，剛剛卸任華遠房地產董事長的任志強還曾表示，盡管央行[微博]出臺了9?30、降息等一系列政策，但目前供求關系的供還沒有迅速變成正增長，供求關系估計要到明年底才能發生比較大的變化。

　　“前提條件就是后半截的土地是不是能夠迅速地供給，能在下半年的時候迅速地開工。”任志強認為，目前待銷售的和正在開工建設沒有銷售的面積約20億平方米，今年大概能夠銷售10億平方米左右，明年應該也能銷售10億平方米左右。如果新開工不增加，那么到明年房子基本上都要賣完。如果新開工面積繼續增長，且增長的速度要快于銷售去化的速度，才有可能維持一個總量平衡。

　　同時任志強還強調，從全國的地價來看，二、三線城市的地價處于下降的趨勢，而一線城市仍然處于一個快速上漲的過程。

　　甚至于就在唱衰的幾天前，任志強參加成都舉行的“2014中國西部商業地產行業發展論壇”時仍表示，當城鎮化率在30%~70%時，房價處于一個加速增長過程；城鎮化率在30%以下時，才是房價低速增長期。而中國現在的城鎮化率在53%左右，正處于房價高速增長時期。“在19世紀之后，住房在國民收入分配中的比例越來越高，所有發達國家已經這樣這么多年了，為什么住房收入分配的比例還越來越高？中國躲不開，你以為中國不一樣，除非你不想住進去。”任志強認為，未來中國住房消費仍然占主導地位。

　　樓市“波動”還看政策

　　對比任志強的前后言論我們可以發現，無論是對庫存、地價還是城鎮化的討論，其主要焦點的還是在于房地產的“增速”問題。唱衰時，其所謂的下滑指的僅僅是房地產的投資增速在下滑。甚至于如果死摳字眼，房地產投資的增速下滑和房價的增長似乎也可以算是兩個概念。

　　“當中國的宏觀經濟速度放慢的時候，房地產常態也一定是放慢增長速度。”任志強還表示，2015年房地產業要密切關注“中央在干什么”，“‘微刺激’的概念就是會不斷地調”。雖然在此前的中央經濟會議報告中沒有提到房地產，但任志強認為，在城鎮化中，房地產仍然是支柱，而且隱含涉及到房地產的內容還是存在的。比如戶籍制度的改革和城鎮化改革。“如果沒有房地產作支撐也很難。”任志強說。

　　但不可否認的是，在短短幾天時間內，任志強對樓市確實從“堅定唱多”向“謹慎悲觀”發生了轉變。今年房企銷售業績的數據或可看出一些端倪，截至12月7日，公布11月銷售業績的上市房企有21家，僅恒大、綠城已提前完成年度任務，萬科、富力與合景也完成近9成，但合生等企業完成年度任務不足四成。整體21家企業，有超過15家已經不可能完成年度任務。而去年，11月結束，碧桂園、融創、華潤置地、瑞安房地產以及旭輝地產等房企均超額完成年度任務。

　　而對于樓市走到拐點、明年要大降等說法，任志強目前仍表示反對。“我不同意說樓市在低谷階段、面臨拐點。中央說從高增長變成中增長，我們房地產也是從高增長下了臺階，低谷那是繼續向下的過程。下臺階就是保持在比如6%到8%的一個常態，中央說的，它會維持一個相當時間。怕的是從8%變成7%，7%變成6%，迅速下滑，所以現在是‘穩’。”任志強說。