鄭智 張力

　　10月18日，多位接近監(jiān)管層的人士透露，銀監(jiān)會日前進行了一次特殊的“窗口指導”，叫停渤海信托、方正東亞信托、四川信托、五礦信托四家信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務，為期3個月。

　　四家信托公司被勒令“休息”的原因是，房地產(chǎn)信托業(yè)務增速過快，與其風險管理能力不相匹配，且在項目選擇上不夠?qū)徤�。而其行業(yè)大背景是房地產(chǎn)信托流動性風險積聚，部分產(chǎn)品不能如期兌付的概率有所增加。

　　四家公司中，方正東亞信托、四川信托、五礦信托均為2010年完成重組開業(yè)的，為了“搶收入”、“搶業(yè)績”，在房地產(chǎn)信托業(yè)務上表現(xiàn)激進。海航集團控股的渤海信托“問題”則主要表現(xiàn)為與大量經(jīng)營不夠?qū)徤鞯男￠_發(fā)商合作。

　　從今年6月開始，銀監(jiān)會改房地產(chǎn)信托項目事后報備為事前報備，相當于逐單“審批”。從9月，開始逐個監(jiān)測存量項目的兌付風險。現(xiàn)在直接叫停四家公司業(yè)務，更有敲山震虎之意。

　　彪悍“四少”

　　在信托行業(yè)，中融信托素來以風格彪悍著稱，但此次卻沒有被列入房地產(chǎn)業(yè)務的暫停名單。了解中融信托的人士稱，該公司存量房地產(chǎn)信托項目中，不少項目房產(chǎn)銷售不理想，出于風險防范考慮，公司主動放慢了新增業(yè)務的步伐。同時，負責監(jiān)管該公司的黑龍江銀監(jiān)局也“管得很緊”。

　　實際上，包括中融信托在內(nèi)，經(jīng)營年限較長的信托公司在今年下半年普遍加強了風控，控制房地產(chǎn)信托項目增量。但方正東亞信托、四川信托、五礦信托、渤海信托四家“年輕”的信托公司，表現(xiàn)卻有些與眾不同，在業(yè)內(nèi)有彪悍“四少”之稱。

　　方正東亞信托、四川信托、五礦信托三家公司均為2010年完成重組開業(yè)，其凈資本較為充裕，加之各業(yè)務團隊也急于做大業(yè)績，大量承接其它信托公司、銀行介紹過來的項目�！按蠹叶及研滦磐泄�司當平臺用，這些公司也樂見大量的項目涌過來�！币晃毁Y深信托業(yè)內(nèi)人士說。

　　但是，這些新公司表現(xiàn)過于“生猛”，也引起了產(chǎn)品發(fā)行渠道方的警惕。比如，四川信托已被工商銀行、建設銀行排除在可合作信托公司名單之外。

　　“對于一家新信托公司而言，剛剛起步就被主流大銀行認為不可合作，后續(xù)會走得很艱難�！鼻笆鲑Y深業(yè)內(nèi)人士說。

　　四川信托日前開始推介的“川信·青島凱悅”房地產(chǎn)信托產(chǎn)品更是引起市場軒然大波。該產(chǎn)品和中融信托去年8月發(fā)行的“中融·青島凱悅”投向同一個房地產(chǎn)項目，實為“借新還舊”。該項目先后被多家信托公司風控部門否決，卻在四川信托順利過會。

　　2006年完成重組開業(yè)，由海航集團控股的渤海信托今年以來也特別激進，大量承接二三線城市小開發(fā)商的信托融資項目。

　　“交易對手的選擇很重要，大開發(fā)商調(diào)度資金的能力強，且運作較規(guī)范，不會亂做項目，和小開發(fā)商合作，固然可以索要更高的融資成本，但也需要更高超的項目鑒別能力。”一位信托公司風控總監(jiān)表示。

　　流動性風險積聚

　　“市場上很多信托公司和信托經(jīng)理，對流動性風險缺乏足夠的認知，風控停留在控制抵押物的粗淺層次�！币晃粡臉I(yè)8年的資深信托人士表示，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品可能出現(xiàn)兌付風險，并非不可能發(fā)生的事情。

　　比如，不少信托公司幫開發(fā)商“做杠桿”，信托資金主要用于增加項目資本金，然后撬動銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款進入。現(xiàn)在銀行開發(fā)貸收緊，“算盤”落空，開發(fā)進度立即受到影響，信托資金自然難以按期兌付。

　　再如，受限購政策和市場觀望氣氛影響，房地產(chǎn)成交量下降，銷售進度不理想，現(xiàn)金流回歸不暢，也會導致房地產(chǎn)信托項目不能如期兌付。

　　遺憾的是，2009年以來，以中融信托為代表的信托公司對所謂的“大信托”模式過于自信。在該模式下，信托公司控制房地產(chǎn)項目公司全部股權(quán)，保管財務印章，監(jiān)控每筆資金的使用。但殊不知，“大信托”模式只不過防范了開發(fā)商挪用資金的風險，而不能確保現(xiàn)金流的按時回歸。

　　2008年下半年，一些房地產(chǎn)信托項目眼看就無法兌付，信托經(jīng)理心急如焚。但年底“四萬億”經(jīng)濟刺激計劃出臺，流動性一下充裕起來，“所有的項目都活過來了”。然而，這一次，他們又將如何平安度過房地產(chǎn)市場的低潮呢？