文/本刊記者 黃羅維

　　提要：近期，樓市出現(xiàn)了逆勢(shì)回暖的跡象，然而與此同時(shí)，市場(chǎng)的各種不確定性因素也在與日劇增。在這種情況下，我們要結(jié)合不同的購(gòu)房目的，因人而異地做出應(yīng)對(duì)策略。

　　樓市逆勢(shì)回暖

　　 “樓市回暖了！”近一段時(shí)間以來(lái)，對(duì)于現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不少投資者都發(fā)出了這樣的感嘆。的確，在經(jīng)歷了前期政策的疾風(fēng)暴雨之后，樓市曾一度步入了蕭條，然而在近期，全國(guó)許多城市成交量的上漲攪得許多人有些不安起來(lái)，不少讀者還把電話打給了記者：“樓市好像又熱起來(lái)了，購(gòu)房是應(yīng)該再等等，還是現(xiàn)在就出手？”這是一個(gè)困擾著他們難解的問(wèn)題。

　　 剛剛過(guò)去的8月是令人難忘的，調(diào)控政策出臺(tái)后，原來(lái)市場(chǎng)似乎已經(jīng)進(jìn)入下行通道，不過(guò)在8月市場(chǎng)卻突然來(lái)了個(gè)逆勢(shì)上揚(yáng)，不少一線城市房?jī)r(jià)4月份以來(lái)首次回歸到每平方米兩萬(wàn)元以上，多少有些出乎大家的預(yù)料。以廣州為例，根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月份廣州一手住宅成交面積成為今年以來(lái)成交面積第二高的月份，上海的情況同樣如此，根據(jù)當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，上海8月商品住宅成交環(huán)比上月大幅上升，這也是今年4月新政以來(lái)連續(xù)第3次反彈。另外據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月杭州主城區(qū)一手樓盤成交量快速回升并且接近了2009年同期的成交量。而據(jù)中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，深圳8月二手住宅成交量已經(jīng)接近2009年的月均水平。

　　 進(jìn)入9月，市場(chǎng)進(jìn)一步延續(xù)了回暖的勢(shì)頭。據(jù)永慶房屋研展部統(tǒng)計(jì)，9月上半月上海一手房成交套數(shù)為4963套，環(huán)比(8月上半月)成交的2875套，回升72.6%。而漢宇地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，9月上半月，其上海旗下門店成交環(huán)比上升16.67%，9月份上半月的成交量已經(jīng)超過(guò)8月全月，在市中心區(qū)域，一些高端物業(yè)跳價(jià)幅度甚至達(dá)到近百萬(wàn)元。

　　與此同時(shí)，此前已經(jīng)在樓市銷聲匿跡的排隊(duì)搶房現(xiàn)象再次出現(xiàn)。日前，廣州城內(nèi)多個(gè)樓盤開盤，眾多買家一改之前數(shù)月的矜持與觀望，入市“搶房”。而在上海多個(gè)樓盤的開盤現(xiàn)場(chǎng)，又遭遇了許多購(gòu)房者的圍堵，昔日火熱的市場(chǎng)氣氛似乎又再度蔓延開來(lái)。于是就在這個(gè)時(shí)候，許多投資者開始按捺不住了，他們的心被撩撥得癢癢的，其身影又在樓市的各個(gè)角落開始出現(xiàn)。

　　可能遭遇阻擊

　　 這是一個(gè)無(wú)法回避的現(xiàn)實(shí)話題，樓市加速回暖，我們?cè)撛趺磻?yīng)對(duì)？要回答這個(gè)問(wèn)題，我們首先必須看清楚今年樓市的大背景，記者認(rèn)為調(diào)控是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主題，從年初開始，國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，而這一點(diǎn)將成為一條主線貫穿始終。

　　 明白了這一點(diǎn)，我們?cè)谶@里可以厘清這樣一個(gè)事實(shí)，既然調(diào)控已經(jīng)成為今年樓市的重頭戲，那么我們可以預(yù)見，如果樓市過(guò)度回暖，極有可能招來(lái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，從而使回暖的市場(chǎng)遭遇全面阻擊。其實(shí)新一輪的調(diào)控并非空穴來(lái)風(fēng)，近期出現(xiàn)的回暖是市場(chǎng)博弈的一種結(jié)果，然而如果上漲的趨勢(shì)過(guò)于強(qiáng)烈，像任志強(qiáng)此前關(guān)于“政府很可能扔出核武器”的擔(dān)憂就可能會(huì)成為現(xiàn)實(shí)。

　　瑞銀證券最新的研究報(bào)告認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)在樂(lè)觀還為時(shí)尚早。此前，國(guó)務(wù)院曾在八天內(nèi)兩度提及堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)投機(jī)炒作。近期，相關(guān)輿論也不斷重申政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心不動(dòng)搖，稱當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到了關(guān)鍵時(shí)期，能否取得成功，不僅關(guān)系房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展本身，更關(guān)系到住房這一重大民生問(wèn)題和政府的公信力，因此必須繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，并把握好力度和方向，根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化，及時(shí)進(jìn)行政策調(diào)整。這表明市場(chǎng)預(yù)期的政策“松動(dòng)”并不存在，甚至有加碼的可能。另外值得關(guān)注的是，央行貨幣委員會(huì)委員李稻葵前不久也對(duì)樓市提出了嚴(yán)重警告，而這無(wú)疑是一個(gè)非常重要的信號(hào)。他認(rèn)為，這種高房?jī)r(jià)引發(fā)的財(cái)富不公已經(jīng)成為當(dāng)今的社會(huì)矛盾之一。如果全國(guó)省會(huì)城市的房?jī)r(jià)都繼續(xù)步北京、上海后塵的話，整個(gè)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會(huì)受到嚴(yán)重影響。

　　對(duì)此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪認(rèn)為，目前二手房市場(chǎng)交易量的回升談不上真正的回暖，原因在于交易放量的基礎(chǔ)不穩(wěn)。另外，樓市仍然面臨政策進(jìn)行進(jìn)一步收緊壓力，新房在“金九銀十”出現(xiàn)降價(jià)促銷的可能性很大，二手房市場(chǎng)目前格局與其并不一致。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平在中央看來(lái)依然偏高，距離調(diào)控目標(biāo)存在明顯距離。如果此時(shí)投資投機(jī)者蜂擁入市，那更嚴(yán)厲的調(diào)控政策也就不遠(yuǎn)了。中原集團(tuán)研究中心經(jīng)理瞿安新也認(rèn)為，此次強(qiáng)勁反彈顯然對(duì)各地市場(chǎng)有利有弊。一旦后市反彈過(guò)快，決策層極有可能采取更嚴(yán)厲的調(diào)控政策調(diào)控市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)再度陷入觀望。

　　面臨不確定性多

　　 除了樓市回暖可能面臨政策的阻擊之外，另一個(gè)重要方面也不容忽視，那就是當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著許多不確定性。這些不確定性的存在，將會(huì)加劇后市的動(dòng)蕩，從而增大投資者入市的風(fēng)險(xiǎn)。

　　 首先，空置房現(xiàn)在已經(jīng)成了各方關(guān)注的焦點(diǎn)，有報(bào)道稱，不少上海二手豪宅空置率高達(dá)50%。據(jù)悉，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)馬建堂此前所提及的空置房試點(diǎn)調(diào)查，目前已經(jīng)在多個(gè)試點(diǎn)城市啟動(dòng)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司將委托當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)局和地方調(diào)查隊(duì)在北京、天津、上海、廣州、深圳等城市進(jìn)行的空置房調(diào)查試點(diǎn)，并已先期在京滬深三地啟動(dòng)。那么針對(duì)空置房，國(guó)家會(huì)否采取像房產(chǎn)稅這樣的政策來(lái)進(jìn)行抑制，無(wú)疑成了一個(gè)非常大的懸念。9月7日，工業(yè)和信息化部運(yùn)行監(jiān)測(cè)協(xié)調(diào)局與社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所聯(lián)合發(fā)布的《中國(guó)工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行2010年夏季報(bào)告》指出，下半年要保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，要選擇好房產(chǎn)稅征收政策出臺(tái)的合適時(shí)機(jī)，近一個(gè)月來(lái)再次明確提及征收房產(chǎn)稅。

　　其次，通脹會(huì)否進(jìn)一步加劇也是重要的看點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的8月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)同比上漲3.5%，創(chuàng)22個(gè)月新高，漲幅比上月擴(kuò)大了0.2個(gè)百分點(diǎn)，其中城市上漲3.4%，農(nóng)村上漲3.7%。顯然，如果CPI繼續(xù)上升，國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策必然會(huì)發(fā)生調(diào)整，從而給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)不小的影響。另外值得關(guān)注的是，今年以來(lái)貨幣供應(yīng)量增速出現(xiàn)了高位回落，6月末廣義貨幣供應(yīng)量(M2)同比增長(zhǎng)18.5%，７月末同比增長(zhǎng)17.6%，8月末同比增長(zhǎng)19.2%，雖然增幅比上月高1.6個(gè)百分點(diǎn)，但仍比比去年同期低9.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　 當(dāng)然，目前市場(chǎng)最為關(guān)注的還是央行的加息。此前央行貨幣委員會(huì)委員李稻葵曾這樣表述他對(duì)加息的看法：“如果在這個(gè)節(jié)骨眼上，略微的增加一點(diǎn)利息率，我指存款利息率，或者讓存款的利息率有所浮動(dòng)，這個(gè)具體讓各個(gè)銀行去調(diào)整，這樣從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，能夠有助于幫助我們?cè)诎傩罩薪�立一個(gè)預(yù)期，那就是，錢擱在銀行，是穩(wěn)定的，實(shí)際利息率從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，是正的”。一般認(rèn)為，一旦進(jìn)入加息周期，對(duì)樓市的影響是負(fù)面的。

　　策略因人而異

　　 分析到這里，其實(shí)我們已經(jīng)可以回答文章開始所提出的那個(gè)問(wèn)題了，在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下，購(gòu)房策略需因人而異。對(duì)于那些剛性需求者，沒(méi)有必要過(guò)多地去留意市場(chǎng)的變化，可以根據(jù)自己的實(shí)際情況擇機(jī)入市。但對(duì)房產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)情況就不一樣了，在當(dāng)前應(yīng)該采取觀望的策略，盲目入市并非良策。

　　 之所以會(huì)有這樣兩種不同的策略，是由這兩種類型的購(gòu)房者不同的購(gòu)房目的決定的，自住和投資是兩個(gè)概念，一個(gè)立足于自身，另一個(gè)依托于市場(chǎng)。記者認(rèn)為，對(duì)于剛性需求者，完全不必過(guò)多在意市場(chǎng)的漲跌，而是要衡量自身的經(jīng)濟(jì)狀況。如果自己已經(jīng)具備了購(gòu)房的條件，就應(yīng)該果斷入市購(gòu)房。對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，自身的購(gòu)房能力是前提，而價(jià)格的高低漲落是其次，買到適合自己的房屋才是關(guān)鍵。而且從當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況來(lái)看，首次購(gòu)房的剛性需求者仍然會(huì)受到政策傾斜。

　　 但對(duì)于房產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)情況就完全不一樣了，他們追逐的是資本的投資回報(bào)，所以一定要根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)做出決定。政策、稅收和利率等等，當(dāng)前樓市的諸多不確定性決定了目前并非入市的好時(shí)機(jī)，觀望才是更好的策略，投資者要學(xué)會(huì)忍耐，等待更好的投資時(shí)點(diǎn)的出現(xiàn)，這樣才能成為樓市的大贏家。