資金壓力再考驗房企，介入保障房成為眾多大型房企的新出路

　　理財一周報記者/裴浩慈

　　 今年上半年全國房屋新開工面積大幅上升的趨勢并沒有在下半年得到持續(xù)。

　　 下調(diào)新開工面積、緩建甚至干脆停工，都出現(xiàn)在了房企的下半年計劃中。

　　新開工面積：多家公司被迫“縮水”

　　 8月24日，綠城中國常務(wù)副主席兼行政總裁壽柏年表示，公司把全年動工露面目標(biāo)由年初訂的約1100萬平方米下調(diào)至960萬平方米，主要是考慮到市況而作調(diào)整。

　　 名流置業(yè)中報顯示，新開工下調(diào)37%，公司計劃下半年新開工46.06萬平方米。

　　 金地集團同樣也做出了類似的決定，雖然今年總體的開發(fā)規(guī)模與年初計劃保持一致，具體項目開工竣工面積有所調(diào)整，2010年新開工由年初的401.97萬平方米下調(diào)至388.85萬平方米，竣工面積由年初的190.8萬平方米下調(diào)至173.23萬平方米。

　　銷售：壓力大，完成目標(biāo)艱難

　　 對于房企下調(diào)開工面積或是停工緩建的行為，業(yè)界普遍認(rèn)為首先是來自資金能力的考慮，而造成資金局限的重要原因之一，依舊是銷售情況的不理想。

　　 綠城中國截至8月20日協(xié)議銷售額達393億元人民幣，公司全年銷售目標(biāo)670億元，然而常務(wù)副主席兼行政總裁壽柏年表示，公司要達到有關(guān)目標(biāo)具有難度，但公司仍會積極爭取達標(biāo)。

　　 無獨有偶，名流置業(yè)也表露出同樣的銷售壓力，而其銷售壓力和可結(jié)算面積有限不無關(guān)系。名流置業(yè)2010年中期凈利潤為2493萬元，同比下降63.17%，利潤增速較低主要原因在于去年同期結(jié)算了土地一級開發(fā)的收益，其毛利在65%左右，而該業(yè)務(wù)已經(jīng)于2009年年底結(jié)算完畢。中期結(jié)算面積主要來自武漢與惠州存量房源銷售，沈陽和蕪湖等項目尚未竣工結(jié)算。

　　 而就從幾個月前的數(shù)據(jù)還可看見，開發(fā)商的新開工節(jié)奏沒有放緩反倒增速。今年1-5月商品房新開工面積同比增長為72.4%，創(chuàng)下歷史累計同比增速的新高；5月單月新開工面積同比增速高達102%，顯示庫存改善明顯。

　　 進入6月的時候，面對新開工面積連續(xù)8個月持續(xù)的大幅增長，業(yè)內(nèi)人士曾表示，新開工增速將在年中見頂回落。

　　 業(yè)界的預(yù)計得到了驗證。對于上半年的新開工面積的增長，普遍認(rèn)為的觀點是，開發(fā)商補庫存的意愿比較強烈，然而到了下半年，上半年這樣補庫存的積極在樓市氛圍不明朗背景下，也或?qū)е铝藥齑娣e壓的后果。

　　 國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月末全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積為1.91億平方米，同比增長6.4％，庫存創(chuàng)下歷史新高。

　　庫存：持續(xù)上升帶動供應(yīng)高潮

　　 華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強認(rèn)為，如果按照這樣的形勢，今年估計將有超過2.5億平方米甚至3億平方米的庫存。庫存的增加所產(chǎn)生的影響將會帶動起下半年的供應(yīng)高潮，萬科、金地、招商、綠城等多家上市房企都對外表示過，將會加大下半年的供應(yīng)量。

　　 對于上半年房地產(chǎn)開復(fù)工情況對下半年房價的影響，潘石屹于8月29日SOHO中國集團在上海香格里拉大酒店舉辦的“2010金融地產(chǎn)峰會”上表示道，“中國房地產(chǎn)上半年開復(fù)工面積超過30億平方米，供應(yīng)量上升，如果供應(yīng)量高出需求，那下半年的房價自然會下跌。”

　　 上半年庫存增加，下半年供應(yīng)量增大，這對房企之間也會造成新一輪的價格戰(zhàn)，具體會呈現(xiàn)怎樣的市場情況目前還不確定，但是從開發(fā)商依靠“金九銀十”黃金時期著力推盤的動作可以看出，房企仍舊是希望在銷售戰(zhàn)中順利地回籠客觀資金、緩解運營壓力。

　　 那么在還未開戰(zhàn)獲得收益之前，加上本身荷包緊張、庫存積壓的情況下，選擇在下半年減輕開工力度也是情理之中的事了。

　　資金來源：自籌資金壓力大

　　 “假設(shè)開發(fā)商拿了土地并付清土地款，那么企業(yè)如果想將風(fēng)險降到最低的話，就需要減少再投入資金，因為如果一個大的房企的一個開工項目，可能需要幾億元的資金投入，如果不開工的話，就不存在這樣的資金成本。現(xiàn)在政府嚴(yán)查囤地，企業(yè)就有開工壓力，但他可以通過減少項目開發(fā)來減低成本投入，如果沒被查到囤地的開發(fā)商選擇不開工的話，表面看是囤地存有利潤差，實際上是房子賣不掉，房子如果積壓了，就有租金成本，并且時間久了，也會因為變舊而貶值。”上海房地產(chǎn)分析師陳真誠對記者說道。

　　 陳先生所提到的“再投入資金”，最主要包括土地項目開工成本，這對于開發(fā)商來說確實會帶來不小的壓力。為了項目的開發(fā)建設(shè)，地產(chǎn)公司四處借錢的身影并不少見。

　　 中航地產(chǎn)就是其中一個例子。7月8日，中航地產(chǎn)一口氣與江南信托簽訂了五筆貸款協(xié)議，江南信托受興業(yè)銀行委托向中航地產(chǎn)發(fā)放信托貸款合計金額為人民幣4.6億元，其中兩筆信托貸款合計1.9億元專項用于南昌中航城市廣場項目的開發(fā)和建設(shè)，其余三筆信托貸款合計2.7億元專項用于成都中航城市廣場項目的開發(fā)和建設(shè)。

　　 此類地產(chǎn)公司借錢用于土地項目開發(fā)的例子不勝枚舉，進一步地凸顯了房企自籌資金的壓力正在不斷增大。

　　 國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月至7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源38876億元，同比增長39.4%。與上半年45.6%的數(shù)據(jù)相比，增長幅度下降。

　　房企新出路：保障房建設(shè)

　　 國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏認(rèn)為，“從資金來源看，目前銀行發(fā)放貸款持續(xù)從緊，前7個月國內(nèi)貸款增長29.3%，個人按揭貸款增長41.4%，定金及預(yù)收款增長30.3%，值得注意的是企業(yè)自籌資金增長50.8%，這說明企業(yè)自籌資金的壓力越來越大。”

　　 房企開工量的減少，已經(jīng)不僅僅攸關(guān)自身的發(fā)展，其對產(chǎn)業(yè)鏈上受之影響的其他行業(yè)甚至國民經(jīng)濟都有至關(guān)重要的左右作用。此前一直流傳的觀點認(rèn)為，在歐元對人民幣貶值、部分商品出口滯銷的情況下，如果房地產(chǎn)行業(yè)開工量大幅下調(diào)，將會拖累上下游的數(shù)個產(chǎn)業(yè)，最終無疑會給國民經(jīng)濟增長帶來巨大壓力。

　　 “房地產(chǎn)開發(fā)面積減少，首先影響的是建筑安裝企業(yè)。因為開工面積減少后，房屋供應(yīng)量也勢必減少，這樣，將影響建材、家裝、家居用品、家電等企業(yè)。從宏觀面來看，只要保障房大力推進，不僅不會對房地產(chǎn)上下游企業(yè)產(chǎn)生影響，反而會起拉動作用，而且，這樣的拉動會更持久。”財經(jīng)評論家吳其倫告訴記者。

　　 北京萬科營銷總監(jiān)肖勁在一次會議上向記者介紹，今年北京萬科開發(fā)的樓盤里將有三分之一是保障性住房。“利潤率低但安全系數(shù)高的保障房建設(shè)，將成為未來市場的大趨勢。”

　　 今年5月，首開股份位于北京大興區(qū)黃村鎮(zhèn)的限價房項目——首開康乃馨城正式動工。綠地集團今年也對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進行了調(diào)整，保障房和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)兩類項目的比重將增至60%。據(jù)了解，鑒于保障房業(yè)務(wù)的迅速增長，綠城打算在集團下設(shè)保障房分公司，專注保障房開發(fā)。保利地產(chǎn)也明確提出公司將積極把握城鎮(zhèn)化和保障性住房的發(fā)展機遇。此外富力、遠(yuǎn)洋、招商地產(chǎn)等眾多大型地產(chǎn)企業(yè)，也已介入或公開表示將介入保障房。

　　 進入保障性住房建設(shè)是開發(fā)商最好的選擇，尤其是國有企業(yè)。著名房地產(chǎn)營銷策劃專家謝逸楓接受媒體采訪時表示，相對于普通商品房，保障房的開發(fā)風(fēng)險小，資金投入少，銷售客戶比較集中，銷售款回收容易，“儼然開發(fā)商的遮陽傘”。