樓市新政百日，政策調(diào)控效果如何？下半年又是如何走向？新浪財經(jīng)聯(lián)合新浪樂居主辦的“房地產(chǎn)中報——深度博弈下的市場走勢”專家論壇于8月7日下午在中國化工大廈隆重舉行。以下為華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)資深研究員周雅婷演講實錄。

　　周雅婷：我們把最近研究跟蹤的結(jié)果跟大家匯報一下，像幾位老總說的，這輪調(diào)控出來后，到現(xiàn)在三個月，我們跟蹤的結(jié)果是在一線城市成交量下跌了 50%到60%，二線城市下跌了20%到30%，從價格來看基本還處于停滯的狀態(tài)，沒有繼續(xù)上漲，但是下跌的空間也很有限。從這個結(jié)果來看基本符合資本市場的預(yù)期，因為發(fā)燒那一輪，大量開發(fā)商把手上的存貨換成現(xiàn)金，導(dǎo)致上半年手里沒房，也導(dǎo)致了下降的動力。從上半年政策的走向來判斷，這一輪的調(diào)控雖然看起來比以往都嚴(yán)厲，對房地產(chǎn)實行了幾乎是歧視性的貸款政策，從長遠(yuǎn)來看我們覺得這個政策是在中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，可以替代房地產(chǎn)的前提下，就是當(dāng)局甩掉房地產(chǎn)這個拐杖是有風(fēng)險的。

　　從現(xiàn)在這個情況來看，它承擔(dān)這個風(fēng)險能力是不足的，這次調(diào)控應(yīng)該有個底線，這個底線在什么時候出現(xiàn)，政策什么時候退出，我很同意剛才張總說多的，這個調(diào)控應(yīng)該要有個替代政策，不會一直持續(xù)下去，這個時間點(diǎn)在什么時候。我們判斷，基本上會在四季度末或者明年年初，為什么有這樣的判斷呢？我們覺得去揣摩政策的變化是很難的，但是我們可以看政府的底線在哪里。兩個指標(biāo)，一個是房地產(chǎn)投資，一個是土地財政，從房地產(chǎn)投資來看，因為去年上半年，它的基數(shù)很低，加上新開工面積不足，因為08年市場不好，開發(fā)商減緩了開工，加上今年政策調(diào)控增加了保障性住房投入，從今年全年來看，房地產(chǎn)投資是不會太差，不會下降，可能有所上升。土地財政來看，我們觀測到一組數(shù)據(jù)，一線城市前四個月的收入已經(jīng)是去年全年的27%，對于地方政府的影響也是在明年，對于房地產(chǎn)政策，要退出也是明年年初或者四季度末，取而代之的有可能是房地產(chǎn)稅這樣一個長期的過程。

　　我們判斷這個政策雖然有個底線，不會放松，但下半年也不會再出現(xiàn)更嚴(yán)厲的政策。從我們宏觀組的研究判斷，目前中國的經(jīng)濟(jì)在下半年還會出現(xiàn)一個比較困難的時期，在三季度末四季度初，而且現(xiàn)在cpi的水平在自然災(zāi)害的短期供給的影響下，在七月份走出一個高點(diǎn)后會比較難說今年是什么樣。從宏觀經(jīng)濟(jì)走勢來看，從上周央行發(fā)布的貨幣政策執(zhí)行情況，里面的基調(diào)比較明顯，下半年加息的概率偏小。如果貨幣政策不出現(xiàn)更嚴(yán)厲的情況，對應(yīng)到房地產(chǎn)調(diào)控上，不會出現(xiàn)更嚴(yán)厲的情況，這是我們對下半年政策的判斷。