8月創智財富課堂：房地產調控的市場效果
新浪財經訊 2010年8月7日，由新浪財經，浦發銀行聯合主辦的創智財富課堂舉辦第二期講座，我們邀請了房地產行業內的資深專家，業內企業高管，券商分析師對房地產調控的市場效果進行深入探討，為您指引未來房地產市場的發展趨勢。以下為本次講座總實錄。
主持人：我先自我介紹一下，我是新浪財經的丁睿，歡迎大家參加今天由新浪樂居和新浪財經聯合舉辦的創智財富、成就夢想。這次論壇還有華泰證券和浦發銀行的支持，下面我介紹一下現場的嘉賓，高策地產顧問機構董事長李國平，盛世神州房地產投資基金董事長張民耕，厚土機構主席林少洲，華泰證券房地產行業資深研究員周雅婷，浦發銀行北京分行個人信貸業務部副總經理焦衛江。
我們就直接切入這個論壇的主題，首先請大家從各自所從事的行業來總結一下，從4月中旬以來房地產調控的市場效果，包括各自所在機構應對的變化。
焦衛江：我作為銀行方代表，我談一下自從調控以來銀行信貸政策的配套措施，自從4月國家出來了號召史上最牛的、最嚴厲的房地產信貸政策以來，從銀監會統計的數據來看，4月份個人住房投資貸款下降了40%，跟去年同期比。還有一個，現在大家都知道，網上也熱議的認房又認貸，目前北京市場上所有的銀行，包括國有銀行、股份制銀行都在執行認房又認貸的嚴格信貸政策，嚴格把投機性的客戶攔在信貸政策外，這是我們要嚴格執行，北京市政府和國土資源部聯合發文的信貸政策。包括外地的還有第三套標準，都是在嚴格執行當中。銀行按揭配置是很多客戶購房的前提條件，這一款信貸一縮緊，市場上的投資比例量等都下降很多。
不光浦發銀行，所有銀行都要嚴格執行國家以及北京市政府嚴格的房地產現代政策，不鼓勵也不放松政策執行的力度。我就簡單介紹這些。
林少洲：應該說從07年一直到今年上半年，房地產發展的太兇猛，08年本來要做調控，但是因為金融風暴，就進行了改變。今年三月份出現了高空，說兩次調控未遂，就導致了6月份之后的調控。我認為短期內的第三次調控。我曾經在一篇文章里也看到過，這是一次沒有退路的調控，調控力度恐怕也是前所未有的。之所以這么大的原因是這幾年發展速度，從量和價來看都是過快。這個過快是房價上升太快，而且開發商沒有什么房可賣，價格上漲的原因其中有需求，當然很多是投資性需求有關，所以導致了這次調控壓力很大。所以政策調控的力度非常大。
第二，這次調控跟以前的調控政策相比，它的技術含量高了很多，這次調控是很有技術含量的，媒體概括是精準打擊，分類調控，有很多細分的政策，技術含量高很多。第三，我個人認為這次調控具有持續性，這次調控恐怕是今后長期的調控，起碼可以管三年五年，在這三五年不斷的持續微調，動態調整的調控，這是對房地產市場影響很深遠的動作。現在從市場化的因素來看，都會促進房地產的增長，經濟在增長，另外是城市化，還是處在高速增長的階段，第三是人民幣升值的預期，到今年已經在不斷的升值，包括通貨膨脹的預期。今年下半年規定，會有很高的數字，但是明年、后年呢，所以通貨膨脹的陰影持續存在，市場化因素都在助推房價上漲。
另外還有社會心理因素，中國人對買房置業的需求有很深刻的心理原因，買了房就比較踏實了，沒有房子在手缺乏安全感。這方面的問題通過什么方式來解決，這是很長的歷史原因導致的。
張民耕：我們有個感覺，4月份以來的宏觀調控到現在100多天了，總的評價應該說還是積極，我的形象說法是給當時過熱的樓市打了個退燒針，燒是退下來了，目的達到了。但是剛才林總說比以前的調控水平有所提高，但是說它精準打擊我認為差的很遠。我是當過兵的，這還是叫全面覆蓋，要到點對點打擊那才是精準打擊。現在說認房又認貸，就會誤傷了感性性住房的人，有誤傷就不是精準打擊。
而且還有一個問題，宏觀調控，長期調控就不是調控了，把調控這種政策作為一種常態是很可怕的，市場經濟和計劃經濟最大的區別是市場這只看不見的手來決定市場上所有的運營，調控只是很少的一種手段，是防止它出大的偏差。如果把調控作為長期的手段，那還是市場經濟嗎？打完退燒針后，這只能退燒，還要治病，治病就要進行一系列的政策方針的改變，甚至于國民經濟結構的調整。其中很重要的一點，我也是同意，就是我們之所以這次要進行房地產的調控，是為了制止少數城市房價過快的增長，而房價過快的增長根本原因，應該說還是供求問題，供求不平衡才會房價快速增長。供求不平衡的原因又是什么呢？確實投資投機性需求擠占了剛性需求。這個問題可以用精準打擊的辦法，是什么呢？稅收。如果我們的稅收政策是鼓勵自用，鼓勵改善，同時某種程度上也要鼓勵住房經營，這就增加了房子的存量，房子存量的增加自然對方家有個壓抑作用。
真的是作為投機這用稅收就可以解決。另外因為是宏觀政策，就不會很精細，我們特別關注了有個200公里現象，就是沿海往里200公里，即使是省會大城市，去年年底我們看了下，去年年底都平均是在5千元上下波動，到今年年初的時候才到了6千元。你看從哈爾濱開始，常春、沈陽、呼和浩特、銀川、西安、鄭州，一直到南寧，這里面除了昆明、成都這些特別宜于居住的地方房價超過6千，這些城市都不應該屬于房價過快增長的城市，那么這些城市進行調控就受到連累。
尤其是我們現在要對城市化的發展，房地產發展全國范圍內要有個布局，應該鼓勵人們到那些城市去居住，如果你把那些城市也實行二套房政策，你就不鼓勵人們到哪里居住，人們想，反正都很難受，咬咬牙在北京、上海、廣州待著。所以這個政策缺乏的一個是精準，一個是區域覆蓋，這都應該有所改善。
現在我們感覺到政府的態度是一條路到底，這不能持久的，應該為調控政策退出早做預案，真正使得調控政策退出的時候房價不反彈。我覺得有個很好的措施就是銷售直接產生的暴利進行比較重的課稅，這本生是經濟行為就可以解決的，用大量的政治行為來解決。所以基本態度是，肯定的方面它確實是一針退燒劑。房地產發燒的時候我就有個判斷，這肯定是房地產發燒了，我們不能把三十年的好日子用三年就過了，果不其然，三年沒有到好日子就過完了，真正要使房地產市場平穩健康的發展，還是應該有一些經濟政策更精準、更程序的運用。
主持人：張總談到政策的退出，這應該有個量化指標，周總您如何分析現在市場上的價格到底是什么樣的變化？
周雅婷：我們把最近研究跟蹤的結果跟大家匯報一下，像幾位老總說的，這輪調控出來后，到現在三個月，我們跟蹤的結果是在一線城市成交量下跌了50%到60%，二線城市下跌了20%到30%，從價格來看基本還處于停滯的狀態，沒有繼續上漲，但是下跌的空間也很有限。從這個結果來看基本符合資本市場的預期，因為發燒那一輪，大量開發商把手上的存貨換成現金，導致上半年手里沒房，也導致了下降的動力。從上半年政策的走向來判斷，這一輪的調控雖然看起來比以往都嚴厲，對房地產實行了幾乎是歧視性的貸款政策，從長遠來看我們覺得這個政策是在中國經濟出現新的經濟增長點，可以替代房地產的前提下，就是當局甩掉房地產這個拐杖是有風險的。
從現在這個情況來看，它承擔這個風險能力是不足的，這次調控應該有個底線，這個底線在什么時候出現，政策什么時候退出，我很同意剛才張總說多的，這個調控應該要有個替代政策，不會一直持續下去，這個時間點在什么時候。我們判斷，基本上會在四季度末或者明年年初，為什么有這樣的判斷呢？我們覺得去揣摩政策的變化是很難的，但是我們可以看政府的底線在哪里。兩個指標，一個是房地產投資，一個是土地財政，從房地產投資來看，因為去年上半年，它的基數很低，加上新開工面積不足，因為08年市場不好，開發商減緩了開工，加上今年政策調控增加了保障性住房投入，從今年全年來看，房地產投資是不會太差，不會下降，可能有所上升。土地財政來看，我們觀測到一組數據，一線城市前四個月的收入已經是去年全年的27%，對于地方政府的影響也是在明年，對于房地產政策，要退出也是明年年初或者四季度末，取而代之的有可能是房地產稅這樣一個長期的過程。
我們判斷這個政策雖然有個底線，不會放松，但下半年也不會再出現更嚴厲的政策。從我們宏觀組的研究判斷，目前中國的經濟在下半年還會出現一個比較困難的時期，在三季度末四季度初，而且現在CPI的水平在自然災害的短期供給的影響下，在七月份走出一個高點后會比較難說今年是什么樣。從宏觀經濟走勢來看，從上周央行發布的貨幣政策執行情況，里面的基調比較明顯，下半年加息的概率偏小。如果貨幣政策不出現更嚴厲的情況，對應到房地產調控上，不會出現更嚴厲的情況，這是我們對下半年政策的判斷。
主持人：李總也談談市場的情況。
李國平：前面各位從市場到宏觀調控的看法講的很多了，我補充一點基礎的情況。本人兼任著現在北京最大的代理行的首席顧問，在北京目前整個房地產的情況可能跟剛才研究員講的還不太一樣，我們現在的統計數據說起來是量跌價滯，價格沒有動，肯定不是這樣的事。中國統計局的信譽在全國是最差的，包括前一段時間還講個地價，好象是華夏日報說的，說北京土地價格跌了一半，這個數據根本不能作為任何參考，因為前一陣子出的是市中心土地，而后面出的是郊區縣的土地，那么看價格下跌了一半，這不真實。真實調控的100天，房價上漲的勢頭肯定遏制住了，很多的投機肯定被機掉了，但是還有一部分是被預期擠掉了。真實的情況是價格肯定跌了，尤其是北京、上海、廣州這樣的一線城市。跌的最厲害的是通州這些地方，因為原來漲的太厲害，可能跌的幅度甚至有30%的情況。上次給綠地一位總監做節目，原來是2萬的毛坯房，他們現在出的房子是精裝修1萬8了，這就是變向的降價。
從真實的情況看也是降，從當地原來沖到的價格肯定比預期要低。所以也出現了當日售謦的情況。現在說價格是降，銷售是好了，而且現在很多的價格降還有另外的因素，還是跟地方政府的調控有關。一個是銀行不給你貸，萬科按道理說不用一天賣光，你說價格賣1萬5，當天也能賣掉30%、40%。像這種現象，北京政府也很清楚，我必須給上面一個交待，如果出現一個地王，又出現價格上漲，我想會被領導叫去談話的。
總體來說，的確是一些投機需求擠掉后，價格是下來了，這絕對與統計數據不一樣的，包括原來萬科的價格，原來大家會認為價格會漲到2萬5，他2萬1就開了。今年調控的特點價格肯定松動了，但是跟以往的調控不一樣，就是我們的觀望期很短，只要價格一松動，銷量就上來了。這段時間統計數據已經滯后了，現在其實量已經升了，價格真的下來了，因為統計數據是個平均數，只不過中心城區下降得比較緩慢。像通州、房山這些地方下降幅度比較高一些。大概是這樣的情況，我覺得目前這種現象會持續一段時間，繼續會有一些開發商會比周圍的房價低一點，起碼是平開，而且市場的反應也很好。而且現在買房仍然有很多的投資客，這是很奇怪的現象。我認為現在房地產整個調控政策是水平遠遠不夠的，雖然在概念上完整了，以前只是遏制需求，現在除了遏制需求，還增加供應，金融手段、政策手段、稅務手段都上，好象全方位，但是執行起來還是不行。我認為我們的調控政策一直是退燒藥，根本不是消炎藥，而且中國房地產應該是動手術的，但是沒有人來開刀，也沒有人有能力來開刀。
主要還是我們的投資沒有渠道，老百姓的高儲蓄全部轉變為房地產投資，而且他把未來孩子所有教育、醫療、養老全部寄托在這上面，這種畸形的涌入，哪個國家都不能比。我們房地產真要解決問題，是要全面改變，比如結構化，比如保障性住房，商品房部分，商品房就應該用無形的手來動，有形的手不要動。而政府應該管保障性住房，你收稅來用在保障性住房，當然這說說容易，做起來很難。我想本屆政府是沒有戲了，包括房產稅，肯定是推不出來的，不是說這個東西應不應該推，而是他沒有能力推，因為這個東西太復雜。宏觀調控我整體還是不很樂觀，但是我希望有調整。現在的狀況，價格跌下來了，量上來了，這其實是房地產最好的日子，如果這能夠持續幾年，那么真的是房地產的健康局面，但我認為不可能，很快會形勢逆轉。
現在還有很多人持幣待購，雖然價格下來了一些，從央視最近談論空置房問題，這不用討論，肯定很多，但是你得出結論因為這么多空置房所以有泡沫，因為泡沫所以就出問題。但是現在投資客房子空著也不拋，經常問大家你為什么不把房子賣了，說賣了干什么？炒股票還是移民？這個問題回頭再討論了，后面的形勢我不看好，后面還會有波動。
主持人：焦總從銀行的信貸，包括房貸這方面有最一手的資料，相應這個資料是最詳實最可靠的，焦總私下也談到三月一個項目上報的價格，到四月翻了一倍，現在五六七月是不是有下調的趨勢？請焦總談一下。
焦衛江：確實在三月份的時候，以通州為例，通州區也就是1萬3到1萬5的水平，我們行年初的時候也受理過很多通州區域的房產，當時我們看價格比都沒有問題，符合當地市場，但是僅過了兩個月，再上報項目時，相同的項目，同一區域的項目，既然報到2萬5，這一塊是很可怕的，房價漲大家可以理解，但是都希望有個過程，平穩上漲，不能立竿見影的上漲。僅僅兩個月過去，房價翻一番，這泡沫確實存在很大，有點類似海南的房地產，中國只有海南房地產出現這種情況，沒有想到這種情況出現在了通州。
現在反過來看，到七月份，政策調控了一段時間之后，通州房價雖然降了，但是有沒有降到剛才林總說的30%？我個人認為應該還得再降一下，因為它漲的很快，通州我認為在1萬5左右是比較適合的。還有一個是國家信貸政策，包括房地產政策的精準打擊力度不夠，這點確實是。在我們銀行來看，信貸政策的打擊力度遠遠無法達到對投資客和投機客的形成的殺傷力，基本上是屬于全部打擊，不分任何人全部打擊。
舉個簡單的例子，我們認房又認貸，往往很多改善性需求的客戶也給打掉了，認房又認貸，我們經常碰到的客戶是什么？原來有個貸款買過一套房，但是我們查建委的房產信息時，發現這個客戶根本沒有房產信息，你說認房他沒有房子，我可以再給他貸款享受首套貸款政策，但是現在不行了，必須執行二套政策，這點很傷害廣大人民群眾的。我能理解很多客戶的心情，我在審批的時候，有的客戶到我們行都哭啊，但是我只能表示理解，這政策執行起來，目前為止絲毫不能松動，我們要嚴格執行這個政策。雖然我只能表示同情心，但是還是得安撫一下受傷害者的心情，不能投資、投機都這樣，但是廣大的中產階級、老百姓還是需要銀行貸款支持來購房。所以這一塊傷害的都是普通老百姓，有錢的人傷害不到他們。
林總說了，為什么投資投機客很多，包括我知道保利公館，開盤一天800多套出去了，為什么在市場政策這么嚴厲情況下還這么多人買房，特點有大額現金，扛著一麻袋錢來買房，這必須得拿出新的武器來打擊這種投機客。現在整團的投機行為目前市場上不多見，但是不敢保證沒有，我們往往打擊的是整團的投機行為，一個項目，過多的同一地方人購房，信貸政策把關的尺度會更嚴謹。
主持人：林總談談二三線城市的情況，剛才李總談了北京一線市場的情況，您經常到二三線城市，那里的情況怎么樣？
林少洲：最早談到需求的問題，中國很大，各地差異性也很大，總體來看，像大城市，因為這幾年房價的上漲，波動本生比較大，漲的時候特別兇，可能兩個月翻一倍，跌的時候可能跌30%不一定止得住，因為里面泡沫確實很大。我這幾年去了二三線城市比較多，這幾年我感覺那里的房價漲幅沒有那么明顯，越小的城市幾乎絕緣了。我們在河北承德的一個縣城，像今年北京這么火的時候，這個城市房價沒有漲，因為這個城市幾乎沒有投資客，縣城里幾乎沒有人投資，頂多是改善性需求，改善性需求的比例都很低，基本是剛性需求的。再比如威海我們管理的一個樓盤，這個盤在威海今年基本價格沒有什么動，因為階段性供應量非常大，客戶基本是首次置業為主，所以房價基本沒有動，漲的也基本跟物價漲幅差不多，一年漲10%左右，個別賣的快一點，位置稍微好一點的超過10%。
整體來看，市場置業的剛性需求，加上適度的改善性需求，如果是這樣的市場，這樣的市場很難出現泡沫，真正出現泡沫的原因是投資性、投機性導致的。現在國家怎么去引導，這也是很頭疼的問題。現在投資、投機大家不要認為只有溫州人和山西人，我想只要具備條件，大家都想去投資，都想去投機，股票市場其實就是全民投機的市場。大家現在看看賭球，中國有一萬億的資金在賭球。
我為什么對宏觀調控政策會有個管三到五年的預期，出于兩個原因，第一我對房屋的需求這種估計，我認為這個需求沒有辦法打壓，你到目前為止很難找到替代的辦法，幾年內很難找到這樣的辦法，就是讓大家不買房，就算物業稅出來也不會，就算出來物業稅，也涉及到千家萬戶，即使這樣的政策出來，頂多有短時間內的作用，一兩年內又恢復正常了，就跟股票的印花稅，有了三四個停板。長期的影響，五零、六零、七零后，從窮困時代，短缺經濟時代走出來的人，這個沒有辦法改變，中國目前的制度建設和社會環境，多一套房子好一些，丈夫不可靠，孩子不可靠，這種情況下靠什么？社會保障可靠嗎？國家政府能給多大的保障，這些問題如果不系統的解決，確實很難。
包括剛才談到的，你對房屋差價進行征稅，這征不了的，三五年你找不到辦法解決，所以我認為這個政策只能持續，松不下來，除非找到根本性的辦法，一個是投資性、投機性需求真正消除掉，我想這個可能性在這一代人難度非常大，而且未來有個獨生子女和養老，中國的老齡化，老齡化的恐懼現在還沒有出現，出現之后怎么辦？這個問題怎么解決？不安全感更強，所以這需要一個強有力的政府來解決這個問題。
第二是保障性住房，今年我看到說有500多億來建設，這杯水車薪啊，這跟真正的市場剛性需求比起來差太大了，如果加到5000億，5萬億，但這需要多強有力的政府啊。所以這些問題不解決，這個需求是一直不能打壓下去，所以政府的政策會持續存在。我剛才也說了確實有誤傷，確實有一些改善性的需求被耽誤掉了，確實有一些合理的城際之間的遷移被打壓掉了，這些政策要進行微調，該支持的還是要支持，總的來說恐怕還是不敢撤，一旦撤后果不堪設想。
主持人：張總，剛才周總談到對房地產的貸款是歧視性，央行一個報告，上半年總體開發量4千多億，二季度降了六成，可能是4月份的調控，銀行對房地產開發貸有了暫停或者收緊，但是這個行業肯定需要資金的流入的，就要提到的基金，您怎么看融資的難度？
張民耕：說開發商現在不差錢，這只是一個樂觀的估計，經商的人都知道，現金流是他的生命，一旦銷售停止或者銷售量下跌，說我還能撐得住，開發商如果再僵持幾個月，我看馬上就會有效果，有一些中小開發商就會頂不住。現在宏觀調控不同的人不同的說法，現在學者、一些媒體說好話，說好極了，精準打擊。政府官員說狠話，繼續，持續調控，一調到底。買房人說硬話，我就不買，等你降價我就買。開發商現在說話了，說降一點吧，給大家一個臺階，下一輪才好干。這也反映了開發商的心態。
真實的來說，開發商不僅出于對自己的這個行業，自己的樓盤，自己的產業，我覺得對于社會，他也是人民群眾的一部分，走出僵持，現在我覺得是僵持狀態。剛才研究員說了，僵持就反映了政府宏觀調控，下面還會出更強硬的政策嗎？我看不會，因為任何政策都有成本的，你看這次宏觀調控成本有多大？有幾萬億，如果再調控下去，這個成本社會和政府都承受不了。
還有從消費者的角度來說，往往人春節前后兩大事，結婚這特別多，還有開發商面臨著要交工錢，農民工要討工錢，這時候要決算，我相信這時候政策會松動，開發商的價格會松動，銷售量也會上去，需求也會上去。但是我覺得完全靠僵持，僵持到一定時間點，各方都承受不了了，來個妥協，不如積極主動的對這個情況進行緩解。所以我說，應該做出走出僵持的準備。從政府來說，這次調控說精準打擊也好，說退燒針也好，都有個問題，它是一個概念模糊的調控，就說了一句，制止個別城市房價過快上漲，那什么是過快，按理這是很好操作的一個問題，北、上、廣、深等城市，我們定個線，到了什么線是房價上漲過快了。我和林總有特別深的感觸，我們到二三線城市，甚至四線城市都去過，那里根本沒有泡沫，三年漲10%，實實在在得就是居住性需求，難得一些改善性需求，你用這么大的政策來套用這么小的地方，所以中央政策應該要進一步明確、量化、精準化，我們盼望有這樣的政策。
反過來對開發商來說，應該承受一下價格上的損失。你什么時候發燒了，發燒的起點是什么時候，把價格回落到那個點，我想發展商也可以承受。人民群眾也確實會覺得到那個時候是可以買房的，關鍵的問題是怎么把這樣一種共識凝結到一個點上，然后從那個點開始，怎么讓這個事情健康平穩發展。開發商從資金角度，現在中國房地產叫有信貸無金融，尤其是銀行信貸，加上其他信托，信貸性的融資占到房地產開發資金來源的95%以上，其他渠道非常少，現在我們想的是，應該像美國房地產基金投資這個角度發展，因為房地產這個行業本生不是私人資本能夠支持的行業，需求量極大，尤其是像中國城市化來的非常迅猛，現在6億多，還要有接近一倍的人在未來二三十年內完成城市化，這樣對市場化的要求，對子房子的要求，對于公共設施的要求非常大，這不是政府靠土地財政能夠解決的。
現在銀行信貸抓緊了，關上了一扇門，上帝總是公平的，打開了一扇窗，政府也認識到這一點，允許房地產投資基金進入市場。就是動員社會的資金，社會的閑散資金，你不是說沒有投資渠道嗎，把這資金收集起來投入到房地產開發商，或者土地整理上，擴大土地和房屋的供應，擴大供應總的來說就能降低房價，而不是使得大家沒有地方投資，就全部炒房，你在末端增加一些需求，這些需求往往是投資、投機性需求。美國就是這樣，美國二戰后靠的就是REITs，房地產信托基金，一個是使得社會上大量得錢投入到房地產，剛開始實際是滿足二戰回來的大兵，后來滿足了移民的需求，這樣的政策使美國房地產持續了六十年的繁榮。如果放開房地產信托基金，就能使幾萬也可以投資房地產。炒房也是有風險的，如果能夠鼓勵房地產信托基金，對于房地產市場本生的健康發展也很有利。
房地產開發商為什么老是差錢，我有個猜想，可能會成為規律，房地產開發土地的價格是按照幾何基數上漲，房地產商自有資金永遠跟不上你擴大規模的需要，那怎么辦呢？就把開發和投資分開，如果社會上有一部分資金，社會的資金投入，你開發商精心的做好你的開發工作，銷售商做好銷售的事，各個行業做好自己的事，使得整個房地產產業鏈條能非常成熟的發展起來，由于這個市場逐漸成熟，像美國的REITs一樣，做到房地產投資基金的收益基本跟債券一樣，安全、穩定、可靠，又比銀行高的利息，這樣使很多人在房地產投資轉向投資基金。所以我們現在想干這事，使房地產開發商的資金來源多了個渠道，使社會大眾對房子的投資減少，使他們享受到開發商的紅利。
主持人：我想問一下周總，還繼續張總的話題，您是否認為開發商的資金鏈是他主動降價的最大動力？現在對于上市公司也好，對其他房地產公司也好，有沒有資金的壓力？壓力的背后肯定是降價的動力。
周雅婷：我們認為下半年會進入這個過程，因為去年賣的很好，加上今年三四月份那一輪，大部分開發商開發是在第二季度，供應主要集中在下半年，市場供應量大了，而且開發商資金緊張，使他們下半年會有一些動作。剛才我說了平均數，價格沒有變動，成交量下降。從今年來看，不同開發商，像萬科追求周轉，主動降價。因為萬科的產品都不在一個城市開發，除了一線城市還有二線城市，實際在市場剛開始調整時，只要你降價成交量就會起來，因為開發商各種類型不一樣，華僑城用時間換空間，他產品品質比較高，在城市中心地帶，他也不會降價，另外他也不需要這么快的周轉，他也不需要這么多資金增加儲備。開發商都不一樣的。
剛才大家都他談到信貸政策精準打擊的問題，其實政府做不到精確打擊，為什么會是這樣呢？從98年開始一輪又一輪的調控，沒有辦法解決房地產的根本問題，就是我們剛才說的，這背后有個四方博弈過程，也沒有得到徹底的解決。加上這個市場上對房地產，目前來看調控最有效的是緊縮貨幣政策，只能通過打擊大家購房的需求來改變對未來房價上漲的預期，來抑制投資的進入，應用大面積殺傷來達到這一小點的需求。以后我們國家房地產要走向健康，必須要進行制度性的變革，比如稅收，比如保障性住房的建設。這跟國家的宏觀政策一樣，貨幣政策很有效，但是后坐力很大，反面的效果也很大，財政政策很緩慢，是個中藥，要有很長時間體現效果，但是會很長久性的制度建設。
對房地產調控也是這樣，保障性住房和稅收可能短期不能改變，甚至長期都不能改變，但是必須要進行的制度性建設。今年我們國家已經邁出了這一步，也在開始做。長期來看，這個調控還是需要做出一些轉變，讓大家看到希望。
主持人：我了解到國外的房地產稅主要返回到國外社區公共設施里。
張民耕：我一直關注這個事情，堅持趕緊要走出來，不走出來錢都到國外去了。得克薩斯州的一位市長今年上半年到中國來掃錢，國外都看到，你這不讓買房了，到我這買房，而且可以買地買房。美國房地產稅是這樣分三塊，第一塊是政府來收，就是國家這一級，第二是縣級，還有一塊是市政府。其實美國的稅實際就是為了支撐美國整個政府機構運行。普遍的稅率在3%以下，有一些城市非常高低1%到3%，像休斯敦是2.7%，是根據房價每年平均值來收稅。我覺得在中國收的稅還要做一個準備工作，首先中國的房子以前沒有評估的數據，甚至于有多大的房產量都搞不清楚。另外你收這個稅，等于是提前實現了中紀委的要求，官員財產公開，官員也是人啊，也投資，一般官員有兩三套房也不是很稀奇的事，尤其是到科長時買一套，處長買一套，當了局長再買一套，如果要交稅用工資也交不起。
美國各州政府，我們去年12月，施瓦辛格親自接待我們，他最重要的一個愿望是你們把錢投到加州來，加州是最好的投資地方，他的政策其實比我們省長書記親自招商還要優惠，除了一般減免稅收外還有其他優惠。所以趕緊要把錢留住，這也是把根留住。
主持人：李總，剛才談到空置房的問題，央視二套對于第二波宏觀調控的新聞報道已經告一段落，現在逐漸更微觀了，包括空置房等都報道出來了，您怎么看待媒體報道這件事？空置房這個問題怎么解決？
李國平：空置房是個現象，不用講數據，說6千多萬已經被陳淮這樣的人批駁過了，但是有個現象是肯定的，就是目前的空置房現象很嚴重，這其實就是投資客，把錢放在了房產商。另外大家對中國未來，不說更長了，比如十年八年中長期不動產資產的上漲，大家還是有個預期。現在你越不讓你買，大家就知道這越是好東西。如果真的要僵持下去，肯定真要移民了，就把北京的房子換成美國的房子，以前在北京一套一兩百平米的房子，你到美國能干什么？什么都干不了，而現在你有一套這樣的房子，你在美國比較好的城市買一套房子是一點問題沒有的，100多萬美元就是豪宅了。在美國中產階級的房子，現在北京有一套市中心的房子都可以置換。這個現象的確很嚴重。
我覺得空置房的情況實際就是大家投資無路，投資渠道缺乏，中長期來說大家還是看好，尤其像北京這樣的城市。剛才林總也講了，二三線城市很多時間沒有漲，都說城鎮化，農民進城，那絕對不是城鎮化，其實是中型城市人向一線城市聚集，一線城市的人移民到國外，但是真的全部人移出去是不會的。但是真要去國外也不會，在外國買房子可能會。隨著人民幣的升值，外國房價沒有起來，中國房價還沒有怎么跌，這時候置換是最好的。空置房的現象肯定會一直存在，比例可能會降下來。別說處長、局長了，就說科長，家里兩三套房子很正常，而且他們對租房認為很麻煩，就等著升值。
研究這個問題得出什么結論，我覺得央視的確看到了這個問題，但是拿這個問題你轟什么？投機客嗎？我們現在買房子為了養老，股票市場是國家鼓勵投資的，股票不是投機嗎？買股票你就聽到消息就買，明天就拋了，而且收益免稅，你說這不是投機，買房子反而打壓的。最主要是你投資、投機，目前很多學者的眼里是萬惡之源，我們國家的房子就是因為投資、投機搞起來的，沒有機怎么投啊，一定是有升值的機會，這升值的機會是怎么造成的？是我們國家政策的缺失。
剛才談到誤傷，國家一房地產不給你提供廉租房，也不給你提供政策房，甚至歸來的海歸也不給你提供房子，就讓你買房，把大家都趕到了這個圈子里，本來這就不是全民游戲，應該是部分人的游戲，現在實際是把你全部趕到這個圈子里。這次為什么宏觀調控？一方面遏制部分地區房價的快速上漲，還有一方面是要降低城鎮居民通過市場化手段，購買商品房來解決住房問題。我認為這個游戲不改變，這個格局不改變，仍然是全民游戲，房地產什么調控，精確不精確都沒有用。另外我們GDP和我們地方財政都跟房地產有關。剛剛降了一點，老百姓還不滿意，已經有這樣的聲音了，會不會有問題，會不會誤傷經濟？地方政府就急了，地方政府肯定不希望房價漲，但是我可以告訴你，地方政府更不愿意房價跌，如果跌這個問題可能更大。現在是個焦灼狀態，所以要解決這個問題，就要讓大家認為空置沒有意義。
談到稅收問題，有一次訪談，有學者，有媒體，他們認為要收，孟曉蘇認為要收，其實他不是房地產界了，他做信托保險了，我認為不是說不收，但是你收完之后干什么用，如果收來全部拿來建保障性住房，我認為沒有問題，但是現在有個意見是收了就可以了，其實房產稅無益于遏制投資投機。房產稅應該拿來建保障性住房、政策性住房，而我們現在不是，是拿公積金建保障性房，這絕對是犯法的吧，錢是從老百姓工資里扣出來的，你用我的錢來建保障性住房，交公積金的人同意嗎？有沒有征求過我們的意見？所以一個政策該不該推出要看它有沒有合理性。我們現在房產稅已經很高了，對宏觀調控的態度我是持悲觀態度，可能效果并不好，都是治表的手段。
北京說要供應2500萬平米，現在已經快8月中了，馬上要到第四個季度了，現在還沒有供應，動不動土地就流拍，供應就是出不來，如果供應上不去，開發商的銷量就上不去。回頭來看，這個問題很大。像胡總書記說的，我黨執政能力面臨新形勢還不能適應，現在房地產問題，從中央還是地方政府，面對房地產這件事情，我們的執政能力無法適應。
主持人：周小姐，剛剛私下聊時你提到一個詞，上半年更多是調控情緒，未必是調控政策，包括最近銀監會傳聞，說要給商業銀行下達房價下降60%，按照60%的比例來制訂房貸措施，這也引發了整個資本市場的波動，焦總，浦發銀行有沒有這樣的計劃？
焦衛江：這個傳聞我真是沒有聽說過，在這之前我們也沒有接到過這樣的通知，四五月我們曾經搞過壓力測試，所有銀行都對自己的貸款進行了壓力測試，看看房價下跌的承受能力能承受多少，這媒體都對社會宣布了，基本上銀行在房價下跌30%以后，銀行不良率都能控制在一個基礎上。現在銀行的不良率，尤其是個人消費住房貸款不良率，經過這些年來看很低很低了。在05年那時候北京的房價還是二環才8、9千元左右，當時銀行不良率很高，但是經過這幾年的北京房價直線上升，翻了五倍不止，銀行不良率下降很快，體現出什么規律呢？房價升的越快，漲的越高，銀行不良率越低這樣的規律。
現在我們浦發銀行的不良率已經降到0.3%，據我了解，北京工商銀行這么大量的存量貸款上，不良率從2%已經降到1.2%，從房價上漲都產生了收益，房價翻了五倍，他們還會不還貸款嗎，這不虧死了。尤其是05年以前購房人的財富積累到現在來看，他原來投資的房產，升值的效率對他們家庭來說都帶來很大的財富增值。現在變向的說，房地產在四環內開盤的可能性都沒有了，現在四環內的房價可以代表北京中心區的房價。中心區域北京房價下降的可能性相對來說基本上很小，或者說可以忽略不計，四環內的發展來看，基本沒有降價空間，或者可以說降價空間很小。另外還有升值的潛力，像南部區域，北京市政府要大力開發豐臺區，包括城鐵建設，都會帶動中心區域房價的保值。
但是你說的這個問題我確實沒有聽說過，我也無法解答這個問題。但是這個可能性基本不可能，說房價下降60%，這種可能性基本不在。我代表銀行表個態，房價下降六成的時候，那就是金融危機來了，不是任何一個機構和個人能夠承擔得了了。這個言論我個人認為聽的有點可怕，消息來源確實不太看好。
周雅婷：針對房地產市場的各種信息，這一階段還好一些，前一階段更是滿天飛，焦總已經證明這個信息是空穴來風。為什么在這個階段政府又會出來說話，在國十條出來之前，政府其實也試圖通過表態政策的意愿來控制大家的預期，但是在成交量這么高，市場價格往上走的階段，你控制預期沒有用的。在出來房貸政策后，市場交易量下降，一旦降價，成交量都會起來，但是大家還不是那么確定市場就可以反彈，我們覺得下半年的基本基調，就是政府不停強調，我對這個市場不停調控，我是認真的，不要對著我干。這樣上半年控制購買力，下半年控制情緒是主基調，這也是比較好的選擇。
主持人：林總做最后的總結發言吧。
林少洲：房地產作為產業的作用，對中國經濟過去、未來、現在依然都不能忽視，中國經濟可以擺脫對房地產的依賴性，但是它的重要性是毋庸置疑。所以關鍵的問題是怎么樣讓房地產發展的很健康，這方面需要市場各方面的努力，其實市場的各個主體，包括開發商，從整體意志上都希望這個產業能夠持續發展。剛剛張總也講了，三十年的好日子三年過完了，你27年就不好過了，其實這個狀況對大家都不好，投資人也一樣，買房人漲了三年然后持續的調整，其實也很痛苦，有時候數字就是個游戲。但是這里面第一個主角是政府，房地產健康發展的關鍵在于政府，在于政府對于這個產業的管理能力，這方面我覺得中國政府需要向世界各國，成熟的經濟體，成熟的制度設計和管理能力的政府好好的學習取經。多年前我聽到一個新加坡朋友給我講，說新加坡政府管理能力很強，但是有個特點，不能說因為它小就不值得學習。當時他講了一條，我們86%的老百姓住的都是政府提供的房子，只有14%的人居住在商品房。他說我們希望將商品房的價格不斷上漲，這樣政府就可以賣地多收錢，可以多收稅，政府獲得的收益就全部拿來蓋公屋。所以房價上漲86%的人都很高興，而跟中國老百姓恰恰相反，中國老百姓看到房價上漲很害怕，當然現在也不全是，現在手里有房子的人會很高興，但是沒有房子的人是希望下降的。
怎么形成良性的機制，政府管理能力在這方面有很大的提高能力。這里面有個很重要的，就是你保障性住房的比例，我個人認為中國必須提高，中國現在住房私有化在全世界都是高的離譜，住房私有化率大概85%左右，這在全世界都是非常高的比例。其實政府還是有應該有所作為。但是大家很猶豫，你靠開發商降價來解決這個問題這本生就有問題，關鍵是政府，這方面涉及到很多體制問題，這需要廉潔高效的政府，只有這樣的政府才能強有力的來解決這些問題。否則錯綜復雜的利益群體沒有辦法解決。市場化的經驗可以向全世界學習，這次我相信政府也進行了調研，包括買房人的想法，沒有買房人的想法，對于專業機構的意見，開發商的意見，對市場形成整體印象。
我曾經說過一句話，中國經濟就分為城市經濟、農村經濟兩大板塊，城市經濟的中心就是房地產，房地產起著火車頭的作用，但是我們政府對房地產的研究嚴重不夠，比在農業方面的專業化程度，技術含量低很多，所以我們政府要像研究農業一樣研究房地產，很多官員說的都是外行話，房地產很復雜，涉及到方方面面，所以這要互相溝通，不斷學習，不斷完善和提高，這是必須的一個環節，這也是大家今天在一起溝通的方向。總體來說，我們希望整個產業能形成一個持續、穩定、健康發展的局面，謝謝！
主持人：謝謝，在座的朋友有沒有提問的？
問：很高興能聽到臺上嘉賓精彩的演講，我想問張總一個問題，您好象對美國住房狀況比較了解，我想問一個問題，如果在美國現在買房有什么樣的優勢，或者說可以給我們帶來什么樣的好處？
張民耕：以前美國很看不起我們，我記得他們曾經跟我們談過合資，但是說有一個問題你解決不了我們永遠合作不了，說為什么你的產權只有七十年，土地是國有的，你怎么能解決這產權永遠是你的。這解決不了就永遠合作不了。
這次金融危機之后，他們對我們的投資寄予了很高的希望。去年年底工商聯房地產商會和美國兩個州加州和得克薩斯州進行了交流，他們很希望中國人過去幫助他們搞房地產，美國房地產經過上一輪的次貸危機以后。我剛才說銀行系統搞測試，這肯定是需要的，但是很難精準。美國當時搞次貸，他把金融作為一種工程來計算，單個案例算的很精確，應該沒有問題，但是一旦系統性風險出來沒有辦法解決。美國就出于這樣的想法，所以美國投資房地產的人很少，破產的人極多。美國房地產價格，現在可能跌到谷底了，去年我們去的時候，在洛杉磯機場旁邊的兩個雙子樓公共建筑，成本2億美金，開發商欠了銀行4千萬就被銀行沒收了，銀行拍賣4千萬，沒有人買，后來賣2千萬也沒有人買，最后讓日本人1200萬美金買了。但是你敢買嗎？
我回答你的問題，如果你不是自住，你買之前要把信息弄的非常明白才可以。日本人曾經購買過，后來全部吐出來了，美國的物業稅很厲害，有的地方一年評估一次，有的地方兩年評估一次，你1200萬美金買的，但是幾年后又恢復成2個億，那時候你交的稅可能就是1200萬美金了。而且那個樓有缺陷，天花板是石棉保溫，而環保部門規定石棉有毒，如果曾經在這里辦過工的人告你，由于你這里有石棉，我現在得了肺癌，就要告你讓你賠償。所以在美國投資要謹慎，除了滿足自住房子外，其他資產不是很好投資的。
問：很榮幸聽到幾位嘉賓的精彩演講，我想提個問題，關于房價這一塊討論也很多了，包括媒體以及專家都在預測，前一段時間一位經濟學家保羅預測過，說目前北京、上海、廣州、深圳一線城市的房價目前，按照他的理論還沒有達到最高峰，他覺得按照農村人口城市化的比例，中國目前房價水平跟俄羅斯、巴西等國家相比，房價還不算太高，今后還有漲的空間，按照他的理論，上海中心的房子應該漲到20萬元一平米，北京、廣州應該漲到10萬元。各位專家對他的觀點有什么意見？請預測一下今后在調控政策下，北京、上海這些一線城市的房價以及二線城市的房價，上漲的幅度比率會跟哪些因素關系比較密切？是CPI還是通脹率，還是其他的因素？
李國平：房地產預測是一件很危險的事，我挺喜歡他很多的觀點。我覺得可以預測，但是他的預測也是中長期的，如果從中國目前的發展來看，中長期我是認為在現在的形勢上，價格還是有上漲的空間，這是肯定的，我想這不是我一個人的觀點，這也是很多人的觀點。另外最主要的是中國情況真得比較特殊，特殊在什么地方？大家老是拿工資和房價比，但是中國最大的問題，剛才已經講過了，所謂的收入不透明問題，有很多獎金等，這就不說了。另外還是一個最主要的是我們的不平衡性，回過頭來，現在我們把廣、上、北、深與其他任何大城市比都是可以比的，以前說不能比是美國平均收入要比我們高很多，但是為什么說又可以比呢？因為對我們中國人來講，我們有錢人的比例是低的，但是絕對值是高的，因為我們有13億人，現在外面已經有數據了，中國有多少個億萬富翁，一兩百個千萬富翁，現在千萬富翁不稀奇了，北京房子一漲就到千萬了。這是特殊的問題，我同意王石的意見，說20%的人把80%的房子價格拉上去了。
我們現在一千萬以上人口的城市四個，像這些大城市的聚集有很多的特殊性，現在農村人有錢到鎮上居住，鎮上有錢的人到縣城居住，縣城有錢的人往一線城市居住。未來北京又會有一輪大發展，未來北京會拆出大量的農村，將會騰出大量的土地。另外北京很多的競爭力會超過上海，有央企聚集的特點，大家都往北京跑。北京未來的發展，各種人到北京來聚集。現在北京十幾萬一平米的房子不多，上海已經有很多了，這樣的情況下，今后北京和一些大城市，隨著中國經濟的發展，今后的房價到一定高度，甚至我覺得他的一些預測還保守一些。所以短期預測沒有意義，對于通州可能價格還會下跌一點，過一段時間還會上漲，總體趨勢還是往上走。如果你十年之內，錢要放在一個產業上，看來看去買房子還是相對比較靠譜的，正因為這樣的大趨勢，所以中國宏觀經濟不能是簡單的遏制，一定要結構化，要分流。
問：各位老師好，剛才各位老師也談到土地問題，土地有沒有可能采取不出讓，而采取批租的方式？現在這種出讓的方式也是使用權，跟批租一樣，我十年租金跟月租沒有本質區別，我覺得出租也可以避免政府為了自己的政績而大量出讓土地。
張民耕：對這個問題有點看法，土地的出租出讓，在中國叫什么名字都無所謂，反正中國憲法規定，城市土地歸國家所有，農村土地歸農村所有，出讓也是出讓使用權，出租也是出租使用權，在北京叫出讓，上海叫批租，一回事。你說能不能把七十年、五十年能不能分期付款，這不可能。這么被大家所購并的制度為什么被各屆政府樂此不疲，想想還是有一定道理的。城市化的成本，城市化的投入，有誰來投入，實實在在的說就是兩個東西，第一是政府，第二是開發商，或者和土地有關的產業，要建造企業你要用地，由他們來投。
所謂出讓批租就是土地資本化的事情，只有土地資本化才能將錢投入到基礎設施，干其他事情。現在的事情是政府這事做的不純粹，收來的錢有的用在土地上，有的去搞其他東西，這樣就使土地財政使用的合理性欠缺一些。但是不通過這一塊好象解決不了城市化誰來投入的問題。政府搞土地資本化走的是什么過程呢？城市土地是國家所有，城市土地現在用完了，怎么來擴大城市土地呢，就收農民的土地，所謂一級開發還不是收農民的土地嗎，收完然后賣，這過程取得非常大的收益，這收益部分就使農民感覺到不公正、不公平，你5萬或者10萬，最好50萬收我一畝地，你賣到1500萬一畝地，這中間的差價及盡管你可以說你取之于民用之于民，農民還是覺得不爽。如果我們城市化的投入問題要解決，應該再開辟兩個渠道，一個是農民的土地也可以進入流通。
今年一號文件特別好的一個苗頭，用三年時間對農地、農宅、農房進行確權，確權就是為了流通，只要哪天放開以后，確權可以流通，不能買賣，至少可以租用，這樣流通也可以，這樣我相信土地的價格一個是供應量會加大，那么價格會下降。還有城市化的投入只是政府和企業兩家投，這少的，這點錢還不夠城市化急劇發展的需要，就是社會的資金也能夠投入到城市化進程當中，就是存款資本化。現在26萬億，而且每年增長的速度銀行都有體會的，尤其去年4萬億和10萬億一出，其實存款又出來了，這些存款如果能夠資本化，通過類似于REITs，然后投入到土地開發、房地產開發當中去，這從另外角度解決了資金問題。否則政府肩上的擔子太重，所以他不搞土地財政不行。這個問題引出的是什么？其實就是城市化的投入誰投入，如果多渠道多方面來投入，很可能土地財政就不會搞的這么邪乎，這樣整個市場都會得益，最終使得我們城市化的經濟成本、社會成本都會降低。
主持人：本次論壇到此結束，謝謝大家！
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