高檔物業(yè)若開征房產(chǎn)稅會對外資行造成較大影響

　　本報記者 季小舟 北京報道

　　 在國家嚴(yán)厲調(diào)控房價過快上漲的背景下，原本今年的房貸業(yè)務(wù)還較為寬松的外資行，也緊跟中資行的步伐，開始收緊了房貸業(yè)務(wù)。記者從渣打、花旗、匯豐、東亞等外資行了解到，目前它們已經(jīng)執(zhí)行國家的新政策，叫停了第三套房貸。

　　 渣打中國公司事務(wù)部經(jīng)理劉若穗告訴記者，目前渣打的房貸政策是嚴(yán)格執(zhí)行國家政策標(biāo)準(zhǔn)的，如停辦第三套房貸，外資行也不例外。

　　 根據(jù)國務(wù)院有關(guān)房貸政策通知規(guī)定，對購買首套自住房且套型建筑面積在９０平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于３０%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于５０%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的１.１倍。

　　部分外資行仍有優(yōu)惠

　　 記者通過了解，渣打、花旗、匯豐、東亞等外資行均表示，二套房貸目前只能貸款五成，同時利率上浮10%。

　　 不過國務(wù)院的通知并沒有明確叫停首套房7折優(yōu)惠，記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，仍有部分外資行的首套房貸款能享受到7折利率優(yōu)惠。

　　 花旗銀行北京分行的信貸相關(guān)工作人員對記者表示，目前在花旗辦理房貸，首套房需要首付三成，而利率仍有可能享受7折優(yōu)惠。

　　 匯豐銀行的工作人員告訴記者，首套房首付必須三成以上，貸款利率最低可以享受到7.1折的優(yōu)惠。

　　 東亞銀行的首套房貸除了將首付提高到三成以外，利率最低只能享受到8折的優(yōu)惠。

　　 目前，中國銀行率先取消了部分存量首套住房貸款利率7折優(yōu)惠，將利率優(yōu)惠重新恢復(fù)至8.5折。中行總行辦公室主任趙蓉表示，由于該行與客戶簽訂的按揭貸款合同，一般每兩年核對一次利率方式，因此調(diào)整存量房貸利率并沒有違約。而其他中資銀行仍在觀望之中。

　　 另一方面，外資行辦理首套房貸仍可以享受7折或者將近7折的優(yōu)惠，無疑對購房者來說有著更大的吸引力。

　　 有專家認(rèn)為，如果部分銀行將存量房貸首套房7折優(yōu)惠恢復(fù)至8.5折，而部分銀行仍執(zhí)行7折優(yōu)惠，不排除會再次掀起一股轉(zhuǎn)按揭的熱潮。

　　 2008年10月27日，央行宣布將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的8.5折擴大為7折。當(dāng)時部分商業(yè)銀行很快執(zhí)行了這一政策，而部分商業(yè)銀行則遲遲不肯給存量房貸客戶調(diào)整至7折優(yōu)惠，很多房貸客戶曾因此辦理轉(zhuǎn)按揭。

　　 一位中資行人士指出，外資行在國內(nèi)的房貸業(yè)務(wù)量很小，所以目前房貸新政對外資行的影響比較小，不過如果高檔物業(yè)開征房產(chǎn)稅，則會對外資行影響大一些，因為外資行的房貸對象多數(shù)為高端住宅。

　　可選擇提前還貸

　　 房貸新政出臺之后，中行已經(jīng)率先對存量房貸客戶的7折利率優(yōu)惠進行調(diào)整，將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調(diào)整至基準(zhǔn)利率的０.８５倍、１.１倍和１.２倍。

　　 很多借款人都擔(dān)心自己的房貸利率也會被上調(diào)，加重還款負(fù)擔(dān)。對此，金融研究機構(gòu)銀率網(wǎng)的理財專家張?zhí)m斌表示，今年加息的可能性非常大，不僅利息的上調(diào)將會加重貸款人的負(fù)擔(dān)，而且不排除多數(shù)銀行跟風(fēng)取消房貸7折優(yōu)惠利率，這樣借款人的壓力將會更大。

　　 不少二套房的客戶，在貸款政策十分松動時期拿到的利率優(yōu)惠也同樣是7折即4.158%，一旦上調(diào)至基準(zhǔn)利率1.1倍則為6.534%，以貸款金額為100萬，還款方式為等額本息，還款期限20年計算，貸款人需要多支付32萬元的利息。

　　 因此，張?zhí)m斌建議，有能力的還款人，尤其是２００８年１０月份7折利率政策出臺前辦理貸款的人（這部分人被調(diào)整利率的可能性最大），應(yīng)該辦理提前還貸。

　　 此外，需要注意的是，借款人想要提前還貸，要看清楚銀行按揭合同中的提前還貸條款，有的銀行規(guī)定需借款半年或者一年以上才可提前還貸，同時部分銀行規(guī)定提前還貸需要收取一定比例的違約金。

　　作假騙貸玩火自焚

　　調(diào)控新政精確打擊炒房者

　　本報記者 崔欣爽 北京報道

　　 這個4月對炒房者來講充滿了滄海桑田的味道，從新國十條到存貸利率上調(diào)，條條都讓炒房者意識到，瘋狂的房價快要漲到頭了，炒房者要為自己曾經(jīng)的很多小伎倆買單了。

　　 偽造首套資格向銀行騙貸作為炒房者最慣用也是最好用的方式之一，以各種不同的形式出現(xiàn)在火熱的房產(chǎn)交易中，它的出現(xiàn)，成為房價不斷刷新紀(jì)錄的動力之一。炒房者利用它們從銀行貸款同時購買多套住房，隨即轉(zhuǎn)手賣出，賺得盆滿缽滿，而真正的購房者則需要花費更大的價錢才能購得自己心儀的住房。

　　暫停中介推薦二手房貸

　　 從新國十條的推出到《關(guān)于加強經(jīng)濟適用住房管理有關(guān)問題的通知》的公布，擲地有聲的房產(chǎn)新政讓很多抱有僥幸心理的炒房者亂了陣腳。

　　 陳先生就是其中一員，讓他引以為傲的不是他名下的8套房產(chǎn)，而是他的8套房產(chǎn)沒有一套的首付超過兩成，而現(xiàn)在這8套房的價格都已經(jīng)翻了2倍，陳先生透露，他的房子其中5套都是去年同一時段買進的，當(dāng)時，由于時間比較接近，而且每套房子在不同銀行作貸款申請，因此，人行的征信系統(tǒng)并沒有查出來，由于陳先生的收入情況比較良好，從五家銀行得到了貸款，另外三套，陳先生找來了父母的身份證，通過中介公司，做出了收入證明后，通過銀行拿到了貸款。隨后瘋狂的房市，陳先生手中的房產(chǎn)變得炙手可熱，陳先生索性就將房子分階段性高價掛出，有買家接手后，拿掙到的錢再次付首付購買新房掛出。

　　 4月初，當(dāng)陳先生還沉浸在房子一天一個價的喜悅中時，政策發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，首先是首付和利率的調(diào)整，緊接著，陳先生發(fā)現(xiàn)，他通過中介公司的貸款申請審批通過期限被無限期后延。記者就此事采訪了銀行業(yè)資深人士，對方表示，由于在貸款政策比較寬松的階段，很多購房者通過偽造一套房資格來貸款，這個比例非常高，因此目前，北京所有銀行有不成文的規(guī)定，暫停審批由中介推薦上來的二手房貸，他強調(diào)說，銀行業(yè)內(nèi)希望通過提高房貸的精細(xì)管理，扭轉(zhuǎn)與房屋中介的合作關(guān)系，這也是避免次貸危機的唯一出路。

　　房貸套現(xiàn)買房零首付

　　 貸款套現(xiàn)也是房產(chǎn)交易中的普遍現(xiàn)象，炒房者既能拿到較低的利率又能從銀行套出現(xiàn)金。中介的陰陽合同成為了其中的關(guān)鍵步驟，兩份合同中，一份是實際的買賣合同，另一份則是專門用來向銀行借貸用的。

　　 利用房貸套現(xiàn)一般有兩種方式：第一種，買房人簽訂陰陽合同，在給銀行的合同中，將此房的評估價做高，從銀行套得房價全款，實現(xiàn)零首付。如房價200萬，通過中介簽署一份250萬的購房合同，拿到銀行評估，首付50萬，套出銀行200萬貸款，實際的首付為零。

　　 第二種方式，買房人同樣簽訂兩份合同，在給銀行的合同中做低首付價格，從銀行套現(xiàn)，如房價200萬，實際首付為100萬，而給銀行的合同中寫的首付為50萬，從銀行貸得150萬貸款，除了付清剩下的100萬，套出了50萬現(xiàn)金，很多炒房客利用套出來的現(xiàn)金再次購買另一套住房。

　　 另外，在房屋買賣時，中介還通過陰陽合同做低房屋評估價，來避開未滿年限出售房屋的稅費。

　　為買首套房保持“單身”

　　 某些政策上的“漏洞”也成全了很多鐘情首套房的炒房客。谷先生前年就已經(jīng)結(jié)婚了，但至今，婚房的戶口本和房產(chǎn)證上都只有他太太一個人的名字，并且他本人的戶口本顯示依然是單身身份，今年年初，谷先生利用自己的單身身份，在平谷又買了一套“首套房”，兩套房子都是通過銀行進行貸款的，當(dāng)然也都是首套房，谷先生表示，他當(dāng)時沒有改戶口本完全是出于這個原因，希望在家庭條件寬裕的時候再買一套房子作投資。

　　 戶籍部門和民政部門的脫鉤是造成這種現(xiàn)象的主要原因，專家指出，目前來講，在政策上很難限制這種情況，但反過來，這種單身的身份也只能用一次，此方法再買第三套房時就沒有價值了。另外，專家強調(diào)說，對于已經(jīng)結(jié)婚的夫妻來講，千萬不要只圖眼前利益，為了買房而去辦理離婚，約定購房貸款后再復(fù)婚，往往有很多夫妻就這樣弄假成真，房沒有買成，婚真的離了。

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