文/高靜 陳壽彭

　　2009年8月，全國樓市總體成交量環比小幅下降，但同比漲幅依然處于較高水平。全國12個重點城市綜合指數和住宅指數全線攀升，上漲幅度呈擴大趨勢；寫字樓和商鋪指數升多跌少。由于部分城市供應量上升，多數城市出清周期與上月持平或小幅下降，出清周期持續顯著下降的趨勢或將終止，預計9月全國住宅價格保持上漲的趨勢，但升幅將縮小。

　　城市綜合指數環比全面上漲，價格穩步上升

　　8月，十二個重點城市綜合指數環比均上漲，幅度呈擴大趨勢。北京綜合指數環比增長2.31%，比上月提高0.85個百分點，漲幅仍居12個城市之首。排在二三位是依次是天津和成都，環比漲幅分別為1.59%和1.56%。寫字樓指數和商鋪指數漲跌互現，但上漲企業明顯增多。

　　12城市住宅指數全面上揚，北京、成都漲幅居前

　　在4-7月全國大多數城市成交量持續上漲的推動下，8月部分開發企業繼續趁勢提高報價，全面拉升了本月住宅指數。12個重點監測城市住宅價格指數環比均保持增長，北京、成都、天津環比增幅居前，其中北京增幅最高，環比上漲2.85%，漲幅比上月提高0.88個百分點。從同比變化看，深圳和天津同比漲幅居前，幅度分別為8.85%和5.18%。

　　部分城市新增住宅供應量大幅增長，北京漲幅最高

　　8月，在我們關注的8個重點城市中，有5個城市住宅新批準上市面積環比和同比均實現增長。其中，北京市環比上漲156.0%，漲幅較7月提高了173個百分點。排名第二位的是成都，環比和同比增長分別為43.1%和70.3%。

　　深圳、武漢和杭州住宅新批準上市面積環比均出現下降，降幅分別為59.4%、31.3%和30.6%。其中，深圳由上月環比上漲98.4%轉為下降59.4%；武漢由上月環比上漲35.8%轉為下降31.3%；杭州環比下降30.6%，降幅比上月提高7.5%。

　　多數主要城市住宅成交量環比下降，同比仍大幅增長

　　2009年8月，重點城市中除天津外，其他城市住宅成交均環比下跌。其中，蘇州由上個月環比增長20.9%轉為下降28.76%；南京由上月環比上漲16.3%轉為下降19.24%；北京由上月環比上漲1.1%轉為小幅下降6.65%。天津環比增長6.08%，漲幅比上月下降25.84個百分點。

　　住宅庫存出清周期下降速度減緩

　　進入8月，全國住宅庫存消化速度減緩。我們重點關注的8個城市中，有4個城市的出清周期與上月持平，分別為北京、深圳、上海和杭州。出清周期最少的是上海和杭州，皆為2個月，可售面積分別為524.26平方米和81.87平方米；而出清周期最長的兩個城市為武漢和北京，出清周期分別為12和8個月，可售面積分別為1276.66平方米、1466.44平方米。預計隨著市場住宅成交量環比增速的下滑，以及新增住宅項目的加快入市(金九銀十的到來將提高企業的推盤力度)，重點城市出清周期或將止穩回升。

　　8月重點市場總體銷售環比下降，龍頭企業降幅更大

　　8月，我們重點關注的12個城市共實現住宅銷售面積1366.75萬平方米，環比下降5.9%。同期，重點企業銷售面積環比下降顯著，除富力外，萬科、保利和金地銷售面積分別為49.5、41.78和16.66萬平方米，環比分別下降15.1%、7.26%和13.9%。值得關注的是富力地產8月實現銷售面積18.61萬平方米，環比上升7.6%。重點企業降幅高于市場同期可能與企業上半年銷售速度更快、去庫存化力度更大、現有存貨不足有關(上半年萬科、保利地產等龍頭企業明顯跑贏大市，行業集中度進一步擴大)。隨著萬科、金地等企業加大開發力度(近期兩家企業分別提高了全年新開工計劃)，將給企業帶來更多可售資源，龍頭企業銷售業績有望繼續保持較高水平。

　　不過由于近期全國住宅價格處在一個上升通道，并且重點企業憑借自身的品牌知名度和產品品質更易獲得價格的主動權。在銷售面積環比下降時，銷售額下降幅度相對較小。8月，萬科實現銷售額48.2億元，環比下降5.86%，大大小于銷售面積的降幅；保利在銷售面積環比下降的情況下，實現銷售額34.56億元，環比上升1.38%；金地實現銷售額21.26億元，環比下降14.17%，與銷售面積降幅基本持平。富力8月銷售額增長超過15%，增幅在四家企業最高。

　　2009年8月，全國及主要城市商品住宅總體成交量環比小幅下跌，同比仍大幅增長；12個重點城市住宅價格指數環比全線上漲。新批準上市住宅面積環比漲幅超過15%，住宅庫存出清周期與上月持平的重點城市擴大到4家，出清周期持續大幅下降的趨勢或將終止，隨著二套房貸政策的嚴格執行或進一步收緊，預計未來全國樓市將出現分化局面：上海、杭州等住宅庫存或潛在供應不足的城市價格將會保持上升趨勢；而庫存充足、出清周期長的城市價格上漲增速將會明顯放緩。在住宅市場成交放緩的背景下，重點企業8月的銷售面積降幅較大，但由于其強大的品牌號召力，銷售額波動較小，預計龍頭企業四季度的新上市面積將保持增長，為企業創造更高銷售業績提供“彈藥”。

　　(高靜 陳壽彭 中國指數研究院總院中國房地產指數系統)

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