漲了半年多的樓市將會走向何方？讓我們來聽聽各位專家的觀點(diǎn)。

　　文/本刊編輯部整理

　　每年的博鰲房地產(chǎn)論壇都是房地產(chǎn)行業(yè)的一次頂級盛事，論壇匯集了行業(yè)內(nèi)眾多知名專家，期間各位專家的發(fā)言都將對地產(chǎn)行業(yè)帶來深遠(yuǎn)的影響。今年論壇的主題是“復(fù)蘇與改變中的房地產(chǎn)新未來”，地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的各種新現(xiàn)象都在本次論壇中得到了解讀，本刊特選錄了部分名家的發(fā)言以饗讀者。

　　朱中一：樓市回升基礎(chǔ)還不穩(wěn)固

　　朱中一，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長。

　　房價(jià)過快上漲的城市，不少以自住性和改善性需求為主的普通商品房購房者，重新陷入了觀望。7月份一些城市成交量不同程度下降，另外一些城市在收緊了二套房貸政策后，對投資性需求起到了積極的抑制作用。但是人們對房產(chǎn)的保值增值預(yù)期仍然比較強(qiáng)烈，潛在需求仍然還是大量存在著。

　　在我們客觀分析了當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢、供求情況以及信貸情況后，我們對今后五個(gè)月市場預(yù)測是這么幾句話：一是房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然會穩(wěn)步增長。二是一些城市房價(jià)上漲的壓力仍然比較大，但漲幅會趨緩。三是成交量可能出現(xiàn)震蕩。客觀的說，一些房價(jià)、地價(jià)上漲過快的城市要防止泡沫的產(chǎn)生與積累，否則將對需求的進(jìn)一步釋放、房地產(chǎn)市場和金融市場的穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響。同時(shí)也將引起社會各個(gè)方面以及中央政府的關(guān)注，也增添了政策調(diào)整的敏感度。

　　總之，我們既要肯定房地產(chǎn)的快速回暖對國家保增長、保民生、保穩(wěn)定方面發(fā)揮的作用，又要清楚當(dāng)前樓市回升基礎(chǔ)還不穩(wěn)固，發(fā)展還不平衡，因此維護(hù)回暖態(tài)勢，防止?jié)q價(jià)蔓延是我們共同的責(zé)任。

　　易小迪：地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)

　　易小迪，陽光100集團(tuán)董事長。

　　中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展其實(shí)走到了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。我判斷外部形勢，高增長時(shí)代已經(jīng)過去了。這是什么意思呢？這十年來都是量的增長、價(jià)的增長，在一個(gè)長的牛市里度過。2007年商品房銷售7億多平米，2008年只有5億多平米，恐怕很難再保持高增長。所以量的增長我覺得可能到了一個(gè)頂點(diǎn)。當(dāng)然，不同城市它的增長幅度不一樣。其實(shí)北京、上海的銷售量已經(jīng)在下降。這一點(diǎn)從城市化角度來看，不可能所有的城市都還在無限制擴(kuò)張外來需求。所以我們靠規(guī)模發(fā)展的時(shí)代已經(jīng)過去。第二，房地產(chǎn)需求雖然旺盛，但是它的需求開始多樣化，不簡簡單單是以住宅需求為主或者以城市普通住宅為主，還走向多元化。第三，城市功能發(fā)揮變化。過去它是制造行業(yè)為主，現(xiàn)在慢慢要向服務(wù)行業(yè)。第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。自然會產(chǎn)生新的需求。

　　伴隨第二個(gè)判斷，價(jià)格的高增長時(shí)代也會過去。房價(jià)會結(jié)束只漲不跌的態(tài)勢。它今后的增長會在波動式的規(guī)律上增長。而且增長趨向于穩(wěn)定。這種每年都是房價(jià)暴漲的時(shí)代我想已經(jīng)過去了。

　　任志強(qiáng)：地產(chǎn)沒有過多泡沫

　　任志強(qiáng)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長。

　　媒體報(bào)道7月份(樓市)出現(xiàn)量跌價(jià)升，但是統(tǒng)計(jì)數(shù)字上沒有這樣的反映，統(tǒng)計(jì)數(shù)字是4.1億多平方米銷售面積，增長了37%，比1-6月份加快了5.4%，說明7月份銷售不但沒有下降，而且繼續(xù)上升。住宅也增加了5.4%，同時(shí)辦公、商業(yè)分別增加了5%多。

　　總體來看，價(jià)升量跌的情況并沒有存在。從銷售金額來看，完成了1.9萬億，我們最高年份是2007年，總共2.96萬億，現(xiàn)在已經(jīng)完成了最高年份的2/3，而我們還有將近一半的時(shí)間。這個(gè)加快速度是非常快的，增長了60%多，比上月增加了7.4%。一系列數(shù)字證明，我們的銷售中，辦公和商業(yè)略有恢復(fù)，但是增長中最快的還是住宅。因此大家關(guān)心的也是住宅的銷售情況。

　　到目前為止，資金增長速度快于投資增長速度，投資只增長11.6%，自有資金增長28.9%，差了1.5倍。這一輪銷售高速增長得益于金融措施，特別是0.7的貸款利率，對市場促進(jìn)作用很大，相當(dāng)于消除了近30%房價(jià)，貸款利率降低也對可支付能力的提高起到巨大作用。

　　從價(jià)格上來看，很多人都說價(jià)格在拼命在漲，我們看不到價(jià)格在漲。同比價(jià)格上漲了1個(gè)點(diǎn)，在上個(gè)月(7月份)也增長了，但是上個(gè)月(7月份)增長中經(jīng)濟(jì)適用住房增長0.6%，而商品房價(jià)格是下降的。這個(gè)月(8月份)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)正，新建商品房住房增長0.3%。所以我們在正1的比例中略占一定比例。但是名義上大家看到高檔房拼命漲價(jià)中，這個(gè)數(shù)字還是負(fù)的，同比負(fù)的1.7%。環(huán)比0.9%，和上月比是0.8%。統(tǒng)計(jì)數(shù)字上看不到和去年相比的價(jià)格增長，沒有大家所說的這么多的泡沫。

　　鐘偉：房地產(chǎn)的無準(zhǔn)備復(fù)蘇

　　鐘偉，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任。

　　原來我們預(yù)期今年全年房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格負(fù)五到零的增長，銷售面積10%-15%正的增長。2009年全年預(yù)估是一個(gè)中等程度持續(xù)的調(diào)整。這對這個(gè)行業(yè)是有好處的。而事實(shí)教訓(xùn)我們，由于次貸危機(jī)和經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，今年全年情況是怎么樣的？極有可能銷售金額超過歷史最高的2007年，銷售面積接近或者超過2007年。

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)，我們能夠看到的確定性是銷售在增快，不確定性是價(jià)格過快上漲，帶來行業(yè)調(diào)整不夠。這個(gè)復(fù)蘇是一個(gè)無準(zhǔn)備的復(fù)蘇，它的不確定性是這個(gè)行業(yè)的復(fù)蘇帶來一個(gè)有征兆的泡沫。所謂無準(zhǔn)備的復(fù)蘇，也就是雖然銷售節(jié)奏在加快，但是你們并沒有從這一輪復(fù)蘇中掙到令你們驚喜的錢。因?yàn)槟銈冏约菏掷锎婕Z不多，這是無準(zhǔn)備的戰(zhàn)爭。有征兆的泡沫是什么呢？這個(gè)行業(yè)本來應(yīng)該調(diào)整，但是沒有調(diào)整，阿貓阿狗又來做房子了。

　　在未來3年，這個(gè)行業(yè)的調(diào)整，尤其是大的調(diào)整是難以避免的。

　　黃怒波：樓市的“偉哥效應(yīng)”

　　黃怒波，中坤投資集團(tuán)董事長。

　　現(xiàn)在復(fù)蘇的跡象有幾個(gè)重要的方面：一個(gè)是庫存極速下降，下降到這些年來的最低水平；二是地王再歸來，而且地王價(jià)格大大超過了2007年以前的價(jià)格；第三，房地產(chǎn)價(jià)格的恢復(fù)，不叫它在上漲，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格上升通道是不變的，如果叫理性的恢復(fù)還是可以的。第二個(gè)大的跡象就是流動性空前未有的極速增長，今年這么大的流動性、這么集中的投入，這么多年來還是不多見的。導(dǎo)致全社會上下對通脹的預(yù)期，對自己儲蓄的擔(dān)憂。再一個(gè)，住房的剛性需求還在回升。

　　這些因素造成了現(xiàn)在復(fù)蘇的現(xiàn)象，你說現(xiàn)象也好，說假象也好，但是我想無論如何它不是真正的復(fù)蘇。我給這個(gè)現(xiàn)象下了一個(gè)結(jié)論，叫“偉哥效應(yīng)”，是央行給我們?nèi)�部發(fā)了“偉哥”，大家吃了后，一夜之間全部興奮了。但是“偉哥”之后會怎么樣？值得探討探討。2004年以來國家針對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了30多次的調(diào)控，提出了許許多多的問題，但是因?yàn)榻鹑谖�機(jī)終止了調(diào)控措施。從另外意義上來說是挽救了房地產(chǎn)業(yè)。百日巨變沒有發(fā)生，到底是好是壞？也許我們失去了一次鳳凰涅磐的機(jī)會。

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