文/高靜

　　2009年6月，京城開發商推盤入市態度較為謹慎，住宅新增供應大幅下降34.01%，成交繼續保持增長態勢。部分住宅樓盤項目對外報價上調明顯，導致住宅指數環比小幅上漲1.22%；辦公樓指數小幅下滑0.71%，在三大物業指數的綜合影響下，城市綜合指數微幅上漲0.74%。

　　價格走勢

　　住宅指數環比小幅上漲，20%以上樓盤項目報價上調

　　2009年6月，北京住宅指數環比小幅上漲1.22%，同比仍下滑，降幅為2.35%。本月重點監測的283個有效住宅樣本項目對外報價環比上漲的有67個，漲幅在10%以上的超過20個。從項目個案來看，金地名京、隨園公寓、中堂、富力灣等多個項目對外報價出現較大幅度上調，且漲幅都在11%以上；而優筑名苑二期、金都杭城、冠軍城等樓盤本月對外報價出現較大幅度的下調，降幅超過10%。

　　供應情況

　　新增供應環比降幅達三成，集中分布在海淀和通州區

　　2009年6月，北京住宅新增上市78.02萬平方米，環比下降34.01%，同比下降43.75%。其中保障性住宅上市11.94萬平方米，環比增長近4倍，占新增住宅供應總量的比重為15.3%。

　　6月北京商品住宅新增供應主要集中在海淀區和通州區，新增供應套數分別達1374套和1153套，占全市比重分別為22.4%和18.8%。本月新批準上市量中，有1834套、11.94萬平方米的經濟適用房，其他部分均為商品住宅。朝陽、海淀、通州這三個主要供應區域本月入市項目多是中高檔項目，朝陽區公寓項目較多，通州區別墅、花園洋房、普通住宅均有入市，充分顯示出區域的差異性，。總體而言，6月入市的項目與5月大眾化開盤項目居多相比，呈現出高端化的態勢。

　　成交情況

　　住宅成交高位震蕩，保障性住房占比繼續上升

　　2009年6月，北京住宅成交環比略漲，同比漲幅明顯。本月住宅期房成交達156.51萬平方米，環比增長2.59%，同比大幅增長77.5%，其中商品住宅成交133.21萬平方米，環比略降1.28%，同比大幅增長57.02%；保障性住宅成交23.3萬平方米，占同期住宅期房成交比重為14.89%，保障性住房占比持續上升，較上月提高3.34個百分點。

　　商品住宅日均成交套數達到384套，高出2008年全年水平224套

　　6月北京住宅市場成交同比持續大幅回升，在世紀星城、遠洋·沁山水、太陽星城等熱銷樓盤的帶動下，本月北京商品住宅日均成交套數達到384套，較上月增加14套，較2008年全年平均水平(160套)高出224套；本月戶均成交面積約為116平方米，成交仍以中大戶型為主，其中100平方米以上成交占比達57%。大戶型成交量的加大以及價格的小幅上漲，在很大程度上說明近期投資性和改善性需求逐漸釋放。

　　供需對比

　　銷售面積是同期新上市面積的兩倍

　　6月，北京商品住宅新上市項目面積達66.08萬平方米，而同期成交面積為133.21萬平方米，供需比為0.5，創2008年以來最低點(除今年2月外)。

　　可售面積持續下滑，出清周期繼續減少

　　截至6月30日住宅可售面積為1471.59萬平方米，基本回落到2008年4月的水平，相比上月下降7.11%，延續了1月以來的下降趨勢。按照前六個月銷售的平均水平來看，當前北京庫存水平還需10個月的時間消化；出清周期較2008年9月最高點(21個月)已下降了11個月，與上月相比減少1個月，說明北京住宅市場存量逐漸被消化，庫存壓力不斷緩解。

　　住宅開發投資降幅達兩成多

　　112009年以來，北京商品住宅開發投資額保持持續下滑態勢。1-5月住宅投資額完成225.71億元，同比下降23.99%，降幅與1-4月相當。

　　在連續4個月成交量回升的推動下，6月京城開發商推盤入市的態度仍較為謹慎，住宅新增供應量環比下降三成，新增供應中高檔住宅占很大比例；成交方面繼續高位震蕩，環比微漲2.59%，同比大幅增長77.5%，日均銷售套數達到384套，比上月增加14套。新增供應量的大幅下滑，成交量的持續火爆，使得當前庫存水平持續下滑，本月出清周期已回落至10個月，庫存壓力逐漸得到緩解。進入7月，隨著銷售淡季的來臨，預計4-6月的高成交量難以長時間維持，環比可能出現下降，但同比仍將保持高速增長。價格方面，由于近期開發商資金壓力的逐漸減小及對后市信心的逐漸恢復，很多開發商逐漸取消了之前的種種優惠促銷措施，未來北京樓市價格可能進一步上升。

　　(高靜   中國指數研究院總院

　　中國房地產指數系統)

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