——訪上海錦和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理蔣雷霆

　　文/本刊記者 甄愛(ài)軍

　　提要：2007年樓市的火熱行情因“二套房政策”的突然實(shí)施嘎然而止，那么今年樓市會(huì)否遭遇同樣的境況呢？

　　“這輪行情主要由剛性需求推動(dòng)，隨后投資性需求的加入，使得市場(chǎng)變得更為火爆。”面對(duì)近期樓市重新出現(xiàn)通宵排隊(duì)現(xiàn)象，上海錦和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理蔣雷霆做出上述表示。

　　今年3、4月份，上海樓市出現(xiàn)“暖春”跡象，市場(chǎng)活躍異常。但有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，隨著這一輪需求消化殆盡，市場(chǎng)又會(huì)進(jìn)入相對(duì)低迷期。但“入梅”以后，上海樓市非但沒(méi)有低迷，反而猶如不斷攀升的氣溫，熱度大為增強(qiáng)。

　　這不僅讓人想起了2007年的上海樓市，始于春天，夏天大熱，秋天降溫。那么，2009年的上海樓市會(huì)否重演兩年前的行情？作為業(yè)內(nèi)資深人士，蔣雷霆會(huì)給出怎樣的答案？

　　兩大需求共同推動(dòng)

　　“最近之所以出現(xiàn)排隊(duì)買(mǎi)房的現(xiàn)象，主要是剛性、投資兩大需求共同作用的結(jié)果。”蔣雷霆表示。

　　今年的行情走勢(shì)與2007年有什么區(qū)別呢？因?yàn)槿藗儞?dān)心的是今年樓市會(huì)否在秋天又突然降溫。蔣雷霆表示，今年的行情與兩年前有所區(qū)別，這決定了今年的樓市走勢(shì)肯定會(huì)有別于前年。

　　他認(rèn)為，區(qū)別之一在于投資性需求的重新抬頭。在他看來(lái)，今年的行情始于春天，由于剛性需求在過(guò)去的2008年全年受到壓抑，開(kāi)春時(shí)候突然釋放。隨后又因?yàn)槭芡�脹預(yù)期影響，很多人出于資產(chǎn)配置需要而投資房產(chǎn)，“這相當(dāng)于在火上澆了一點(diǎn)油。”他如此形容投資性需求抬頭產(chǎn)生的作用。

　　在這兩股力量的作用下，這使得市場(chǎng)需求的底蘊(yùn)更為深厚。不過(guò)蔣雷霆注意到，個(gè)別開(kāi)發(fā)商的提價(jià)幅度很大，比如外環(huán)以外某樓盤(pán)一次性提價(jià)幅度超過(guò)30%，他認(rèn)為這不利于市場(chǎng)的發(fā)展。在他看來(lái)，目前的市場(chǎng)環(huán)境并不能等同于2004年前后的市場(chǎng)，那時(shí)相對(duì)較低的房?jī)r(jià)水平，房?jī)r(jià)上漲空間較大，而現(xiàn)在已經(jīng)漲至相對(duì)高位，因此再行大幅提價(jià)之舉已不合時(shí)宜，如造成銷(xiāo)售有價(jià)無(wú)市，那對(duì)于發(fā)展商來(lái)講是得不償失的。

　　大幅調(diào)控可能性小

　　2007年樓市的火熱行情因“二套房政策”的突然實(shí)施嘎然而止，那么今年樓市會(huì)否遭遇同樣的境況呢？

　　在今年上半年，監(jiān)管部門(mén)放寬對(duì)房地產(chǎn)信貸的限制，對(duì)樓市的重新復(fù)蘇起到了不小的推動(dòng)作用。有數(shù)據(jù)顯示，四大國(guó)有銀行只用了5個(gè)月的時(shí)間，新增貸款投放量就已經(jīng)超過(guò)全年計(jì)劃信貸投放目標(biāo)。而監(jiān)管層也對(duì)此做出了反應(yīng)，如中國(guó)銀監(jiān)會(huì)在6月底下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸管理的通知》，防止信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)等領(lǐng)域。

　　這是不是意味著樓市又將面臨新一輪調(diào)控？對(duì)此，蔣雷霆謹(jǐn)慎表示，對(duì)樓市再次進(jìn)行大幅調(diào)控的可能性不大，其原因在于目前全球正在經(jīng)歷金融危機(jī)的影響，拉動(dòng)內(nèi)需提振經(jīng)濟(jì)為當(dāng)前各國(guó)當(dāng)務(wù)之急。但下半年市場(chǎng)如果投資乃至投機(jī)客持續(xù)飚升，超過(guò)30%的合理比例，那收縮收緊一下房貸額度勢(shì)在必行。

　　“考慮到為了讓樓市保持相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展，政府會(huì)時(shí)不時(shí)地給樓市念上一段‘緊箍咒’。”蔣雷霆說(shuō)。誠(chéng)如斯言，最近各地商業(yè)銀行紛紛收緊二套房貸，這可以看作是監(jiān)管部門(mén)對(duì)樓市溫和調(diào)控所實(shí)施的手段。

　　買(mǎi)房需要學(xué)會(huì)選擇

　　目前的市場(chǎng)行情，購(gòu)房者應(yīng)該怎樣買(mǎi)房呢？作為業(yè)內(nèi)資深人士，蔣雷霆見(jiàn)識(shí)過(guò)太多的市場(chǎng)變化。對(duì)于大多數(shù)自住型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，蔣雷霆認(rèn)為不應(yīng)該只是將房?jī)r(jià)放在第一位，而應(yīng)該綜合考慮自身的真實(shí)需求，在反復(fù)權(quán)衡之后再下決定。

　　在他看來(lái)，自住型購(gòu)房者應(yīng)該注重選擇。比如價(jià)格的比較，周邊配套情況的全面考量，以及未來(lái)升值潛力的比較等等，都要在對(duì)比之后做出選擇。他建議購(gòu)房者應(yīng)該剔除盲從的心理。他說(shuō)：“看到別人排隊(duì)，自己也就忍不住跟進(jìn)，其結(jié)果很有可能是買(mǎi)到一套并不是很滿意的房子。”

　　當(dāng)然，在這段時(shí)期買(mǎi)房也不要猶豫。蔣雷霆認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看樓市會(huì)保持向上的發(fā)展態(tài)勢(shì)，雖然在其發(fā)展過(guò)程中可能會(huì)遇到回調(diào)的情形，但是若干年之后，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲上去了。

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